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房地产企业,我们坚持的是什么? (2012/4/5 9:44:08) [发送到微博]

在中国市场经济这片汪洋大海里,房地产如一朵耀眼的浪花,壮丽夺目而令人艳羡,肆意张扬亦无法摆脱海洋的束缚。对处在风头浪尖的房地产企业,踏着海浪的规律与节奏,保存实力存活下来就是一切的根本。在此之后,等待我们的将是更广阔的碧海蓝天。

问题:意志与现实的博弈

【“总理房价”,全民意志的众望所归】2012年两会,“总理房价”成为微博上老百姓议论的热点。这是一个关于希望的故事:希望,在于最高领导层提出关乎民生的呼唤,以及除刚需购房之外继续严控的楼市政策,多少让大家看到了一丝曙光。

这是一个关于挑衅的故事:相对于快速上涨的物价和缓慢爬坡的工资,楼市大幅降价似乎是那么的遥遥无期,至少在眼下并无可能。三月份楼市的小幅回暖,又让市场颤了一颤,2012年,政府调控与房价博弈的游戏似乎才刚刚开始。

事实上,自2003年以来国家对楼市的调控从未间断,只是政策虽然接踵而至,但房价却越调越高。这说明两点:第一、政府从未停止努力;第二、努力并不一定有效果。期间,降房价——这个响亮而苍白的声音一直诱惑着老百姓,“总理房价”的出现让这种愿望表现得更加淋漓尽致。

【拉动GDP,关键时刻的救命稻草】我们不得不承认,城市化进程中的财富爆发机制是房价下行的一个顽固支点:随着我国城市化的快速发展,货币超发导致M2的过度增长,向少数人集中的财富分配机制的突显,以及地方土地财政的蓬勃发展,都成为房价快速飙升并居高不下的强大支撑。

我们也不得不承认,房地产行业还是关乎整体经济是否下行的一根关键的救命稻草:2012年我国的经济预计增速为7.5%,在居民消费力不足、出口明显下滑,制造业和交通水利等投资拉动不足的情况下,房地产就成为中国经济增长的重要拉动因素之一,更何况它还关乎五十多个相关行业的发展。

甚至有人下了论断,当中国经济大幅滑坡之时,就是房地产出现拐点之日。作为一个国家的支柱产业,若等到经济下滑方有松绑之日,听起来不禁让人多了几分悲怆。

动态:从无厘头到理性的动作

【动作一:艰难拉动的内需市场】提高老百姓的收入水平,在目前阶段对提振内需十分重要。最低工资标准所以受到争议,是因为没有实体经济和社会效率做支撑,工资的多少都只是一个假象,其后必然会伴随成本费用的上升,乃至出现相应的通胀;人们提到的收入倍增计划也面临着同样尴尬的难题。结构性减税千亿元预测一出,着实让人兴奋了几秒钟;然而增哪些、减哪些,能否使中小企业真正得到实惠,减税的最初目的与最终效果能否达成一致,还要拭目以待。

【动作二:待定的产权房、非产权房和政策房】2011年,政府提出五年建3600万套保障房的宏大目标,着实给老百姓打了一通鸡血。而如何界定保障房的范围,如何实施公平合理地分配等就成为大家关注的焦点。2012700万套保障房的开工,尽管比预计的1000万套少了,但仍让人很期待,只是大量保障房的资金缺口也让各级政府费了不少心思。

国务院参事陈全生提出了租售并举的房地产发展模式。对购买、销售、出租产权房、非产权房以及政策性住房的不同处理方式正逐渐成为理论界和政府关注并致力解决的课题。

【动作三:最难触动的土地财政及垄断资源】土地财政是房价高涨的重要推手,此前土地出让金和相关税收合计已超过不少地方政府财政收入的60%,土地增值的利益分配一直是倍受争议的话题,如何取之于民、用之于民,如何改变过度依赖土地财政的状况似乎还需要一个漫长的过程。好在今年两会,垄断资源收租,国企分红都被提上了日程,成为热议的话题。

未来:走稳看好、等待时机

【资金链,一切生存的基础】借着3月楼市的小幅回暖,房企纷纷出手、抓紧卖房,大家已经意识到,活着才是最重要的;近日微博盛传78月份前央企把房卖完的消息更是让人浮想联翩。而无论怎样,此时此刻,房地产企业走稳才是最重要的,也就是要维持资金链。因此扩宽融资渠道已经成为大势所趋,海外融资及金融创新都被提上日程,当然,这些还需要国家相关配套措施出来。

【转型,看似必然、仍需谨慎】从住宅地产转向商业地产、工业地产、旅游地产及养老地产等,似乎成为行业发展的必然。只是在千军万马都杀到独木桥前之时,临阵磨枪的企业显然没有那些早早就未雨绸缪提前转型的企业来得踏实和安稳。从业态到体量的变化,从区域到价值链的选择,地产转型是一个说起来容易,做起来险象环生的买卖,房企在硬着头皮上项目的同时,确实需要更多的思考。

【练内功,已是迫在眉睫】在危机四伏,各项地产开发动作都趋于谨慎和放缓的时候,从房地开发商、到上下游企业都开始了新一轮的思考,从前靠资源爆发式增长的野蛮时期已经渐行渐远,在激烈的竞争与残酷的市场环境下,房地产行业及其企业迎来了以产品和企业竞争力为核心的规范化发展时代。

于是,房地产企业看到了另一条更宽广也更艰难的发展之路:上游的产融一体化对房企在金融创新、规划定位等方面的能力与投入提出了新的要求;中游房地产开发的精细化管理也被提上了日程;下游租售并举的经营模式成为房企未来发展的一个重要方向……一切都在探索、调整与发展之中,一切都只能通过残酷的市场和艰难的实践来证明。

在风头浪尖的时候,我们总是期待着潮水退尽而归于永恒的平静;而在此之前,我们必须在风浪中坚强地挺进,因为活着就意味着别无选择……碧海、蓝天,永远属于那些在波涛汹涌的大海中生存下来的勇敢者。在这里,期待着我们房地产企业一路看好、走稳,期待着我们共同开创另一片海洋的奇迹。

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