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2012年中国房地产三个不平衡的悖论:财富膨胀、土地增值与投资模式 (2012/3/22 21:33:47) [发送到微博]

2012年两会期间的经济话题可谓火爆:垄断收租、国企分红、公共责任及藏富于民等让大家看到了社会发展的问题与希望,而房地产调控和价格仍是国人关注的热点:楼市价格飙升与限购令给人无限遐想的背后,是财富快速膨胀过程中的不平衡发展,土地增值价值分配的不均衡以及投资渠道短缺与失衡等一系列现象与问题,这也正是我们必须意识和亟待解决的课题。

在火与海之间的房地产

当今,房地产无疑是最热门、最饱受争议的话题之一。十几年来,伴随着中国城市化进程的快速推进,在无数高楼大厦如雨后春笋般崛起的同时,人们看到了一幅幅疯狂而神奇的景象:房地产如一匹脱缰的野马,从规模到价格一跃而起、直上九霄。有人因此欢呼雀跃,一夜造富的神话在中国的土地上此起彼伏;也有人怨声载道,一个家庭穷其一生收入去供一套房子,这是普通老百姓的悲哀,还是社会与时代的悲哀?在这匹野马何时会停下来的问题上,无数专家学者、业界精英也是纷纷折戟败北,没有人能够预测房地产的拐点何时出现,以及未来又将怎样……

房地产无疑是十几年来最赚钱的行业之一,它造就了无数的地产富豪。福布斯排行榜上的地产富豪可谓风云一时,与此相关的行业也是风生水起;房地产也是老百姓常常抱怨和诟病的地方,改革开放期间穷人与富人最大的差距在这个行业有了淋漓尽致的体现,居高不下的房价甚至让人喘不过气。当然,房地产作为中国社会和经济改革和发展的冰山一角,我们有必要通过这个半红半黑的热门行业,去重新反思和认识房地产背后方方面面的问题。

财富不均匀膨胀的集中体现

从房价扶摇直上开始,收入比、租售比就成为人们关注楼市的众多标准之一。例如,相对于国际警戒线1:200的租售比,一线城市始终受到大家的关注,以北京地区为例,2005年租售比在1335左右;2008年上半年,二手房租售比首次突破14002010年已经接近1600,部分地区已达1700或更高。以上同房价一起不断飙升的各项指标,加之与欧美、日本楼市经验教训的历史对比,房地产拐点论及崩盘的言论此消彼长,而事实是房价依然顽强地坚挺着。

是历史规律在中国不灵光了,还是中国的国情比较特殊?2000年到2011年,中国城镇化率由36%提高到50%。这期间乃至此后,社会财富的极大丰富、国人住房需求的高增长以及住房从消费品转向投资品等等都成为“房价不败”的力证;而更重要的是社会财富不平衡的增长与分配方式。

1990年,中国广义货币量M2余额为1.53万亿元;到201012月末,M272.58万亿元,同比增长19.7%,而GDP大约是35万亿。与此同时,社会财富分配朝着不均衡的方向发展,根据世界银行2010年报告,美国5%的人口掌握60%的财富;中国1%的家庭掌握了全国41.4%的财富。以这些财富的拥有者在北上广深主要城市去支撑目前的房价也是有过之而无不及的。

于是,在有些一线城市的高档住宅中,投资占比高达70%以上。像杭州多数是有钱人在买,房价早已超出了杭州普通市民承受的范围。简单的租售比是一个市场化的概念,其他国家楼市趋势也是在特定历史时期的产物;在一个财富迅速膨胀并且不均衡发展的市场里,楼市泡沫的判断标准没有人说得清楚,因为不确定的因素太多。

土地增值垄断的分配不平衡

十几年来,房价上涨的一个重要推手就是土地出让金的增加。地方政府作为一级土地开发的垄断者,向市场供应土地的来源为征收农村土地,转让则采用招拍挂模式,因此直接获得城市化进程中的大量土地增值利益。

20062010年,全国土地出让金总收入分别为7000亿元、近1.3万亿元、9600多亿元、1.59万亿元、2.7万亿元。五年合计总收入是72500亿元。土地出让金、土地直接税收以及城市扩张带来的间接税收,几乎占一些地方政府财政收入的一半以上。

在城市发展对土地依赖有增无减的同时,土地相关方的利益分配也不尽合理。土地增值价值原本是在长期使用中体现的,现在出现了严重价值透支的问题。例如,前一任地方政府可以卖出未来三任、甚至是未来70年使用权的土地,这很容易造成以个人政绩为目标的短期行为,不仅透支了城市发展的后劲,更透支了子孙后代的权益。

此外,小产权房也是城市发展过程中一个尴尬的现象。19952010年,小产权房竣工面积总量为7.6亿平方米,占当年全社会住宅竣工面积的比重平均为8.0%;2010年底城镇常住人口66978万人计,相当于增加人均住宅建筑面积1.1平方米。作为集体所有的小产权房,其尴尬正在于无法为地方政府创造高额的财政收入,也就一直处于不被认可的地位。2012年两会期间,有人提议将小产权房转变成保障性住房或许是一个思考的方向。

投资渠道的短缺与失衡

房价扶摇直上的另一个原因就是目前国内投资市场的不健全。房地产作为投资品从某种意义上说,也是投资客及老百姓不得已的选择。在负利率的时代,钱存在银行就是贬值,垄断等高利润行业民间资本又无法进入,房地产就成为大量资金的避风港,甚至是聚宝盆。房地产行业像一块海绵,把资本流从其他产业领域源源不断吸引过来,使新兴产业缺血失血,实体经济无利可图,而房地产领域泡沫越来越大。

当然,伴随着城市化进程的加快,地价和房价的增值在所难免,关键在于两点:第一、这种增值是不是普惠于民的,还是成为地方政府和少数人积累财富的手段;第二、这种增值的速度是否合理地伴随着经济发展与人民生活水平的提高,毕竟房地产在成为投资品之前,首先应该是一种生活必需的消费品。

看一组城镇住宅总市值与GDP对比的数据:2007年,我国城镇住宅总面积是166.32亿平方米,全国商品住宅销售面积在2008年、2009年分别为5.9亿平方米、8.49亿平方米,三年总共180.71亿平方米;而2009年商品住宅的均价为每平方米5182元,全国城镇住宅的总市值应为93.6万亿元,这还不包括办公楼和商业营业用房。而2009年全国GDP总额为33.54万亿元,也就是说,房地产总值与GDP的比值,既超过了次贷危机前的美国,也超过了1990年日本楼市泡沫破灭时的日本。

不过,我们也提到在快速发展的中国,财富的急剧膨胀以及汇聚在少数人手里的现实,现在看来支撑目前的房价还是绰绰有余的,只是这些巨额财富流向房地产、奢侈品以及基础设施建设,所导致的实体经济空心化,对于中国经济的可持续发展的确是令人担忧的。

此外,住房、医疗以及教育等原本应该由公共财政承担的职责,也需要在城市化进程中通过政府运营的方式得到改变,这也涉及到土地相关财政收入如何支出使用的课题,所幸在今年两会期间这些问题都提出来了,关键在于有一个明确的时间表,来解决以上甚至更多的问题,以保证房地产行业乃至整个中国经济社会向着更加理性与合理的方向发展。

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