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    信和众联房地产经纪有限公司11月26日开通搜房博客,信和众联成立于2003年6月,是一家以房地产前期咨询、房地产销售代理、房地产营销策划、广告企划为主要业务的房地产中介机构,经过八年的时间,现已成长为山东、河南等区域市场份额增长最快、信誉卓著的房地产服务企业,业务范围延伸至全国各地。
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中国地产江湖演义 (2019/2/1 12:01:57) [发送到微博]

楔子

一梦四十年,江湖几重天

话说2018年的江湖并不太平。

江湖四十年,几多风雨几多春秋,坎坎坷坷高高低低都走过来了,虽然不时传来风言风语,但江湖中人心情都还不错。上半年莫名其妙地好过,众人大碗喝酒大块吃肉,大秤分金小秤分银,一片歌舞升平。

吃到一半,传来朝廷整顿诏令,言外族入侵,形势危急,朝廷打算积蓄力量,反戈一击,尔等所为耗费民财,扰乱民心,抢夺社会资源,不利大局,宜休养生息。众人放下碗筷,略一思索,哈哈一笑,朝廷的命令嘛,隔三差五来一道,还是要重视的,随即端起酒碗,继续猜拳。

待得宴席临近尾声,众人饭饱出门,眼见天色昏暗,冷风劲吹。举目望去,满街捕快,百姓面露菜色,各家地盘门可罗雀,小厮们萎靡不振。

“哎呀我去,老百姓这是怎么了?”

“卧槽,朝廷这回动真格了? ”

“这天怎么说暗就暗了?”

江湖大佬许老板财大气粗,裹了裹大貂,打了个饱嗝,“冷吗?我不觉得啊。”

众人无语,只有大佬郁先生接话,“我就说冬天要来了,刚刚开了动员会。”

众人听了,讪然一笑,谁不知他的套路,一边说日子不好过,一边算盘打得飞快抢地盘。

许老板见曲高和寡,叹一口气,“郁先生,你家老王可好?”

郁先生神色一凛,“王师傅带着嫂子归隐田园,好不快哉。”

众大佬闻罢,心生喟(羡)叹(慕),许多帮派起起伏伏,众多高手了无音讯,不少老面孔难以再见。正道是,江湖一梦数十年,后浪已到脚跟前。

众小弟闻罢,心中焦虑:江湖日子还很多,赶紧回家收衣服。


别了,先生

01 江湖往事

地产有江湖,不过四十年。1978年邓老拨乱反正,提出要解决住房问题,朝野上下、社会各界观望的多,动手的少。

只能靠政府!两年后,江湖第一人——中房集团成立。总舵主孟晓苏本是中南海高官,先官后商,师从厉以宁等大师,获取经济学硕士和博士学位。孟总舵主喜欢在凌晨2点写作,所有的文件都是自己动手书写,从不许秘书动手。他白天卖房晚上写稿,一共撰写和主编了10本房地产方面的书籍,发表过180多篇论文,算得上江湖的理论奠基人之一。只是孟总舵主更热衷于为官和治学,且中房集团姓官的属性制约了企业发展,后继者也没有将中房做大做强,做到后来,本来有机会做成开山祖师的第一人,做成了中国交建的跟班小弟。

好在,改革春风吹满地,你不争气我争气。1984年邓老排除杂音,再次表态推动房地产,同时伴随着第一波下海经商热潮,出现了第一批先知先觉的江湖中人,比如大宗师王石在那年创办了万科,任我行任大炮领着刚成立的华远开发西单,再放大一些,你会发现,招商、保利、广州城建、浙江广厦、华发股份、宋都集团……很多高手都缘起这一年。

可惜,改革春风不够暖,政策还不太明朗,使得1984年在江湖的历史地位打了个折扣。

时间来到三年后,1987年,彼时还是一个小镇的深圳进行了首次国有土地公开拍卖,随后建立起第一个小区“东晓花园”,并首次在国内以按揭付款的方式出售,不到一个小时都全部售罄——插一句,当时这个小区售价408元/㎡,看着并不贵,但以当时蔬菜价格每斤1分钱上下来参照,起码相当于现在七八万的小区,可以论证见房地产从诞生开始就没有便宜过。

有了成熟样板,江湖中人的豪情被点燃,而这一年,也成为了中国地产商业化元年,从此开始第一个“黄金十年”。

首创集团掌门人刘晓光就回忆说:“从1987年以后,中国就有些房地产开发的概念了,但还不是正式的进入房地产大开发年代……那个时候最早是一些商业网点,后来开始有些住宅。我最大的感觉就是居住改变了中国,居住给人民群众提供了一个可以传宗接代的财产权。”

彼时的深圳影响力还太小,还不足以引领江湖进入“大开发”。真正改变江湖格局的地产大开发始于海南!

1988年,海南正式脱离广东,独立成省,资金、人才蜂拥而至,瞬间成为中国房地产开发的风口。彼时,冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森、黄怒波等绝世高手还是朝廷公务员,纷纷下海聚首海南,赤手空拳闯荡江湖!也正是在这批江湖豪客手上,日后诞生了万通、绿地、建业等牛逼企业。

大海航行靠舵手,江湖行走还得仰仗朝廷,当时民心依然不稳,社会各界观望派仍占多数。

时间来到1992年,随着邓老南巡,中国掀开新一轮改革序幕,彻底改变了这个大国的走向,也彻底推动了中国房地产的市场化发展!翻开各大开发商“发展历程”,你会发现保利、中海、深圳卓越、杭州滨江新一批高手正是在这一年诞生,而这些高手的身份,都带着央企、国企的印记,这可是一批大内高手!

彼时的海南,天时地利人和,整个江湖基情满满,以至于流传着“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”的民谚。只是武功再这么练下去可是要走火入魔、出人命的。

果不其然,不久整个海南就基情成一个高烧患者,有数据为证:1988年海南房地产平均价格为1350元/㎡,1991年为1400元/㎡,1992年则猛增至5000元/㎡,比1991年增长257%,1993年继续狂飙,上半年达到顶峰7500元/㎡,迅速积累了巨大的地产泡沫。

剧烈增长的泡沫引发朝野上下的担忧,导致中国房地产首个调控政策出台。房价腰斩算什么?当年的海南房价是直接炸裂,至93年下半年基本上回落到1991年的水平,跌幅达八成五,海口的1.3W家房地产公司倒闭了95%。于是海南民谚演变为“海南三大景观,‘天涯,海角,烂尾楼’”,成为海南人民心中一道伤疤。

海南房价崩盘不是孤立的,1993年正是国家经济大通胀时期,正是“抑通胀,控物价”的宏观大政,直接带领江湖走进第一个低谷,接下来的几年,库存一直高企,房价持续阴跌。

直到1996年,随着经济实现软着陆,朝廷提出将住宅建设成为新的经济增长点和消费点,江湖才再次沸腾,从此翻开新篇章。

这一年,江湖大哥们积极求变,境外上市、瘦身、关注产品质量,小弟们不畏艰难,强势登场,甲方乙方共发展,为江湖带来新风气、新希望。

天不遂人愿,正当歇了几年的江湖中人摩拳擦掌准备攻城略地,亚洲金融爆发,直接把整个江湖打成一堆浆糊。

PS:至始至终,不管江湖人士多么牛逼,也终究是经济大环境中谋生的小民,要低头练功,也要抬头看天。

中国房地产无疑是中国最跌宕起伏、最富戏剧性的行业。1998年,朱总理上台,在他科学、有力的组织下,中国捱过金融危机的冲击,政府开始救市。首要的政策就是宣布全面终止福利分房,中国房地产去库存的1.0版本正式开始,第二个黄金十年到来。

更重要的是,互联网开始进入了房地产,搜房网的创立揭开了房地产联姻互联网的序幕!

恒大、华夏幸福、金科、佳兆业、荣盛、时代等一大批后起之秀也正是在这个背景下诞生,许多民间力量开始崛起,江湖后继有人!

02 江湖虽大,朝廷更大

第二个黄金十年如火如荼,根本无需动员,地产江湖再次嗨到爆。

政策暖风频吹,当时的魔都,买房不仅便宜,而且买房就送户口,在此后前赴后继的新上海人看来,无异于神话般的存在。

首都就依然牛逼,从来就没有买房送户口的好事,但丝毫不影响房价飙涨!2001年,在这一年里,前3个月内的京城,房价的涨幅就达到97.3%!天子脚下岂容尔等胡作非为,朝廷再一次全面整顿。

2002年首发调控之“217号文”,从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控,市场对此的反应是涨幅减缓,但是京城房价继续上涨。

更具戏剧性的是2003年的“121号文”,严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等,并且首次推出了二套房提高首付,利率上浮等概念。121号文效果显著,江湖当头棒喝,房价应声下跌,瞬间由夏转冬。

不愧是皇亲贵胄,任我行任大炮天不怕地不怕,通过媒体直接开炮,指出“121号文件”如果严格执行,许多房企将面临资金链断裂,银行也将冒着大量贷款无法回收,造成坏账的风险,将使整个经济形势受到巨大影响。

江湖中人应声而动,组织集会、踊跃撰文,旗帜鲜明地集体反对“121号文件”,身处京城的江湖人士甚至以建立房地产联席会议制度来“集体救市”,公然抗拒朝廷,实为罕见。

正当江湖和朝廷的争论跃然纸上难以收场之时,非典爆发!


<2003年,“非典”型婚纱照>

任你是绝世高手,碰上天灾人祸也枉然。那年的非典影响巨大,百姓就差画地为牢,谁还去买房子?

国家经济更是备受打击,出于保增长的考虑,朝廷通过工部发布了“18号文”,一改打压态势,将鼓励房地产发展定性为扩大内需,拉动投资增长,保持经济持续增长的重要渠道。于是全国房价止跌反弹,继续上涨。

朝廷一看,哎呀,给点颜色就要开染坊,于是继续整顿。自2004年“8.31”大限后的十年间,共计出台70余项重要的调控政策,主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面,既频繁又全面,但由于未触动江湖根本利益,历次整顿均以失败告终,以至于江湖人士都懒得回应。

期间又诞生一批日后江湖上有头有脸的高手,金茂、旭辉、中南、中粮地产、苏宁置业……这个黄金十年,许多外行眼看江湖这么热闹,纷纷伸出一条腿,有人站住脚,江湖就有了他的名号,也有人内功不足,铩羽而归,或葬身草莽。

这个黄金十年的结束,源自08年金融危机。这次危机来得更猛,是因为世界经济的源头崩了,而崩盘的直接导火索就是金融跟房地产圆环套圆环的暧昧关系,“影子银行”也成为后面几年朝廷打击的重点。


<2008年,“典型”破产>

08年的金融危机,给全球经济带来巨大的冲击,房地产更是身受重伤。进入09年,为了求生存,一众大佬先后宣布降价甩卖,引发购房者闹事,魔都好几个场子都被购房者砸了。

一时间,江湖频上头条。有人担心事情闹大,有人看热闹暗自鼓掌,只有大佬们不动声色,江湖这么大,砸几个模型、桌椅板凳,就当场子里嫖客们喝多了摔几个杯子,都懒得搭理,继续降价。

就在想买房的坐等再降,看热闹的坐等笑话之时,形势来了个180?大转弯!朝廷为了保八,推出史无前例的、堂而皇之的“四万亿”大宽松。

宽松的管制下,多方泛滥的货币直接间接地涌进来,迅速推动了房地产价格的上涨,开启第三个黄金十年!

03 “三年又三年,就快十年了,老大”

《无间道》里,江湖兄弟陈永仁质问黄秋生:“明明说好是三年,可三年之后又三年,三年之后又三年,就快十年了,老大!”

老大说:“你对我态度好点行不行?现在只有我一个人知道你的身份,我回去把你的资料删掉,你一辈子烂在江湖我也不用烦了!”

是的,老大,江湖越来越难混了,黄金时代混成白银时代,指不定啥时候进入铜壳子时代。

这个十年,权利日益向塔尖汇集,江湖成为大佬的江湖。这个十年,江湖门槛越来越高,再不是三脚猫就能玩得起的时代,小弟们、乙方们的生存越来越没有空间。

09—12的三年,是江湖最后一个黄金时期,房企们该冲上来的都冲上来了,该转型的都转了型,江湖中人该赚钱的都赚到了钱,该把住的位子也都把住了。过了这三年,不要说外人,自己人也没什么机会了。

房价也蛮横得不行,开始冲出亚洲,走向国际!2012年,以国际通用衡量房价水平的指标,中国一线城市的房价收入比达到25倍,高于纽约、东京等国际大城市,引发国际关注。富人们挥舞着人民币,炒高了国内又去炒国际,把许多国际大都会弄得怨声载道。

与一二线城市、国际大都市的火热相比,三四线城市则徘徊不前,积累起大量库存。朝廷一看,你们这些个江湖中人,就是欠收拾,又是数道诏令。

彼时江湖人士也很委屈,我们辛辛苦苦练功夫,正大光明抢地盘,合理合法卖房子,怎么所有的锅都是我们来背?搞得下一步怎么走,兄弟们年年都很困惑。

可兄弟们分明是一群美好家园的建设者啊!

江湖是打不死的小强,而朝廷悬的剑始终摩擦着头皮。12-15年,“四”万亿红利消散,实体陷入困境,加之朝廷不停的整治,开始陷入一个难堪的三年。一线难拿地,二三线难卖房,以实体、贸易、挖矿为核心的温州、宁波、鄂尔多斯等地,房价大跌,多年后才爬出坑来。


鬼城鄂尔多

朝廷思来想去,不能没有江湖,否则民间那么多旺盛的精力和能量不得搞翻天!于是围绕着二三线城市去库存的救市3.0版本面市。

江湖的生命力是蓬勃的,15-18,又一个三年,江湖地覆天翻!

以西安、合肥为代表的二线地盘出现火箭式的喷发,城里的城外的外面来的,一片疯抢,短期内成倍涨价,震惊世界。同时,以闽系、恒大、碧桂园为代表的快枪手抢班夺权,把一帮江湖老派宗师揍得没有还手之力,江湖格局、功夫套路也为之大变(且听下文分解)

江湖再大,也大不过规律。眼看又一个十年到期,新一轮、或深或浅的经济困局正在降临,外部形势也纷繁复杂,朝廷早就打好招呼过苦日子,只不过江湖人士的感觉迟钝了点。

18年下半年,朝廷宣布去库存周期结束,并收紧棚改货币安置比例,推动市场的最后一根稻草被烧成草木灰。新一轮的低潮已来临,是三年还是几年,都不重要。

重要的是江湖不散场,你我还得活着。

04倚天屠龙记

零几年的江湖,曾是美丽的江湖。

彼时经济繁荣,行业蓬勃,高手林立,各路豪强苦练内功,深挖文化,致力于营建美好生活。

先有万科的人文情怀,金地的科学筑家,龙湖的善待你一生,星河湾、仁恒的精益求精,后有城市运营商、商业综合体、旅游地产、文化地产等剑走偏锋,江湖百家争鸣又井然有序,好不热闹。

不久江湖传出一句话:武林至尊,宝刀屠龙,号令天下,莫敢不从,倚天不出,谁与争锋。

话说江湖人士谢三哥武艺说不上顶级,但手握屠龙刀遇神杀神,遇鬼杀鬼,好不威风,另有二流高手灭绝师太手持倚天剑,横冲直撞,飞扬跋扈,谁都礼让三分。江湖高手不禁垂涎三尺,并引发一场场混战,死伤无数。

要说江湖谁最吃香,并非工程、成本、营销等实力部门,只有江湖中人最清楚,Boss们真正的心头好,唯有能拿到地的 + 能融到钱的。其余人等,皆可替代。

要论江湖之根本,也非产品、情怀、文化,而是土地+资金,你只需手握屠龙刀(土地),就能高朋满座,腰缠倚天剑(资金),就可谈笑风生。

渐渐的,江湖由百花齐放简化到倚天屠龙时代。各路高手不惜耗尽内力,拼到头破血流,也要去抢屠龙刀,不怕囊中羞涩,入不敷出,也要去摸那倚天剑。抢到之后,哪管他品质、人文、物业、配套……只要把这倚天屠龙挥舞好,就够横行江湖。

于是人们发现,江湖高手们都变了,即使口中不是,心中也满是倚天屠龙,毕竟,你功夫再高,调性再雅,责任再强,只要人家把刀剑飞舞起来,你就近不得其身,只能望其项背。

又随着朝廷把重心投向二三四线去库存,江湖的美好时代,就这样结束。

05 快枪手们的狂欢

就在人们还盯着倚天屠龙之时,不知不觉,江湖进入到火器时代。

江湖有一铁律,言:天下武功,无坚不破,唯快不破。无数代先辈苦练闷熬,就为了比别人快一点,反应快一点,出手快一点,恢复快一点,再不济也要跑得快一点。

随着江湖日益金融化,不多久,一伙江湖悍匪打东南来,手持先进的快枪,不待众人反应,“啪啪”就是几声,许多高手直至倒地,地盘尽失,还不知道是怎么回事。


走,扫荡三四线去

不久有人反应出来,高杠杆+快周转,丫就是极致版的倚天屠龙啊,只不过倚天屠龙还只能挥砍,MD他们可是扫射!

率先反应过来的华南五虎恒大、碧桂园迅速调整,放弃在一线城市与顶尖高手肉搏,也举起这“高杠杆、快周转”,去三四线城市扫他娘的。

管他娘的质量,先跑起来数量,管他娘的关怀,先逼死甲方乙方,果不其然,不几年,捷报频传,势力大增,还真就把万老师拉下马,成为武林至尊!

另有众多农村包围城市派,如荣盛、新城,以及跨界高手,如美的、红星等,借此机会崛起,摇身一变大咖段位,好不痛快。

道是“皇帝轮流做,明年到我家”,快枪手们迎来集体狂欢。

而许多老牌高手,不舍一二线基地,或心存良知,或犹豫不决,始终没有跨出去,风头被盖过。还有洋务派,一众民间高手,以及众多地方豪强,主动放弃或被动错失机遇,渐渐泯然众人矣。


地产江湖,谁将问鼎

只是,快枪手们快则快矣,但走上极端。今日看来,来自东南的悍匪们负债累累,管理混乱,后继乏力,华南新霸主碧桂园、恒大等,质量堪忧,舆论所指,也未必就是成功。快枪手们,把江湖扫得人仰马翻,也把自己射出一堆窟窿。

又道是十年河东十年河西,随着内外交困,问题频发,下一个十年,快枪手们又会怎样?江湖又会怎样?

06 结语

天道轮回,江湖如是。

江湖之兴,起于大势,受惠于朝廷,根基于江湖中人苦练内功,繁盛于自由竞争、不断创新,功德于带给人们美好生活享受。

兵器再好,终究是辅助,然依赖于兵器,囿于兵器,无异于挑断经脉、自废武功,即便高高在上,也终将伤人伤己。

其实,时代滚滚而前,何止地产,很多行业不也如此?

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