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不能大涨更不许大跌,房价调控进入维稳模式 (2018/7/12 11:34:45) [发送到微博]

最近的楼市调控越来越有意思。 

7月10日,福建宁德市出台新政,为楼市设了“涨停板”:

中心区房价涨幅每年要控制在6%以内。该标准参考了中心城区居民消费价格指数(CPI)、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素。 

无独有偶,7月1日和7月9月,云南的昆明和大理相继发布新政:

昆明:实际售价不能高于预售价,而且预售价半年才能调整一次,一年内上浮不得超过6% 。

大理:预售价格6个月后方可申请调整,且每次上浮不得超过6%。 

限价很常见,但将涨幅精确限制在6%以内的,却不多见。 

据说这一标准考虑了CPI、房贷利率和收入涨幅等因素,貌似十分科学合理。但问题在于,余额宝的年化收益率都有4%左右,而且具有T+0的高流动性;房子不仅存在房贷利率负担,还有承担契税等税费,以及2-5年不等的限售成本。 

流动性不高,而且不乏下跌的风险,6%的房价涨幅,与理财产品相比,将不具备任何优势。如果房价涨幅真能控制在6%,那么房产的确会彻底失去投资价值。

问题在于,行政大笔一挥想出来的数字,并不等于市场就能接受和认可。

新房价格可以通过网签进行控制,二手房价格却会随行就市,并不会因为政府限价而转移。 

如此过度干涉新房价格,只会让一手房价在数字上更好看一些,从而满足调控政绩的需要,而对于市场情绪不仅毫无影响,而且还会带来一系列的负面效果。

如果新房与二手房价格之间出现倒挂,那么要么滋生出摇号抢房等套利游戏,要么导致茶水费、双合同等乱象,这早已被市场验证过。 

更关键的问题在于,限制6%的涨幅,其背后还蕴藏了一层内在逻辑:那就是地方政府认为房价只会涨不会跌。 

如果房价真要下跌,其实备案价管理模式也早已留下后路:备案价一旦确定,短期内就不得再进行调整。 

福建宁德:商品房销售价格确定后,原则上不得调整,确需调整的,须间隔12个月,且不得超过年度控价目标。

云南昆明:备案价半年才能调整一次。 

这意味着什么? 

如今的限价,不仅要控制房价的年度涨幅,而且也要彻底杜绝下跌的可能性。

在上涨方面,要求是不能大涨;而在下跌方面,要求则是半年到一年内不许调价,这也就彻底杜绝房价短期内下调的可能性。 

其实,早在2016年10月,有地方就出台了与此类似的“房价熔断”政策,当时对于房价下跌曾作出极其明确的限制: 

新房价格实行备案价管理,在价格备案后,商品住房实际成交价格不得高于备案价格,而下浮幅度超过15%时,商品房网上销售系统将自动锁定交易,无法网签。 

由此来看,所谓房价熔断,其实就是房价维稳,不能大涨更不允许大跌。

问题是,市场不会因为行政命令而转移,房价也不会因为政府限价而不涨,同样,当内外风险叠加时,房价下跌的步伐,也不会因为“熔断”而转移。 

楼市调控要回归初心。它需要的是抑制投机与保障刚需,而不是一直在价格上玩数字游戏。

 
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