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深圳二次房改引发争议,是前进还是倒退? (2018/6/7 12:16:44) [发送到微博]

1

昨天深圳的房改意见出炉后,因为可以6折、5折买房,什么评论都有,还有一种自媒体声音,认为深圳是在抢人,甚至是保房价,看到这个我真是很无语,忍不住站出来反驳一下,深圳什么时候要沦落到跟二线抢人了?也太拉低深圳的档次了好吗!放眼全国,现在还有比深圳更有活力的城市吗?深圳从来只需要跟北上广竞争,跟二线就不需要抢,凭着企业的高薪,自然就来了。

至于深圳为什么到现在还把落户门槛放这么低,我估摸着,

第一是因为深圳的户籍人口少,1200多万的常住人口中,户籍人口只有四百万,这个比例是失调的,所以户籍人口增长有空间;

第二,深圳年轻,没有高校,不像北上广高校多,人才自然多,深圳的医疗教育底子太薄,还不如武汉长沙成都杭州这样的二线城市,这方面需要大力下功夫引进人才来建设,所以深圳自降身份,在人才引进上,舍得花血本,只要你是真正的人才,来深圳的补贴绝对比北上广多,好在深圳财政盈余多,当然这个人才的标准绝对比二线高,不是一个本科研究生学历就能算人才的,过去几年的人才安居房占保障房比甚至达到了60%-70%,可见对人才的重视程度,但其实还是以公务员,事业单位,国企优先,这一次房改虽然有所下降,但还是给人才房留了20%的比例。

等深圳户籍人口到达一千万,深圳的医疗教育资源跟上来的时候,轻松入户的大门绝对会关上。

另外,深圳出台的房改措施,也不是为了保房价,现在愁的是每个月怎么平均降低7块钱而不是保房价,5折6折买房,我真的相信政府是站在保民生的角度,

第一,1998年后的房改,走市场化的道路,那时候政府穷,需要靠卖土地来支撑财政,搞基建,现在深圳不靠土地财政了,也到了反哺人民,解决老百姓居住问题的时候了;

第二,畸形的房价上涨,刚需已经到了无力承受的阶段了,我最近在北京上海走了一圈,发现一个共同特征,豪宅继续涨,但普宅在跌,涨不动,经过这一轮暴涨,刚需透支的非常严重,富人越富,穷人越穷,两极分化非常严重,老百姓对高房价的怨言与日俱增,再不保民生,社会的矛盾会越来越严重;

第三,北京上海去年就出台了类似深圳这样的保障房政策,北京的限价房和共有产权房跟深圳的差不多,只不过没有引起这么大的影响,因为深圳做的是18年的规划,上海只是做了十三五规划供应170万套,北京也只提出未来5年供应150万套,并公布了保障房商品房各自比例,所以如果你就此判断深圳的房改是为了保房价,将不攻自破,因为北京的保障房政策正是打压房价的举措之一。

2

我看很多专家对深圳的房改表示失望,以马光远教授为代表,他认为深圳的房改没有涉及根本,比如集体土地入市没有突破性的提法。张大伟甚至认为深圳根本算不上房改。

关于深圳小产权房,我详细跟大家介绍下,深圳集体土地上所盖的小产权房应该是全国最多,最具代表性的。以前深圳每户村民有480平米的合法建筑,但很多村民都是违规加高,所以经过这些年的发展,大量的违法建筑拔地而起。

政府白天让你停工晚上村民又偷偷开工,过去强拆了一些,但全部强拆也不现实,最后只能妥协,让村民登记,划定一个时间点,在此之前的承认给你发绿本房产证,之后再建的绝不允许。

2013年的深圳住房调查数据显示:全市1035万套的住房总量中,商品房约128万套,政策性保障性住房约34万套,单位及个人自建住房约55万套,原村民集体经济组织自建、合建房约650万套(小产权房),工业区配套宿舍及其他168万套。

650万套小产权房,大部分体现为村民自建的农民房,也就是其他城市所说的城中村,还有部分为村集体统建楼,但深圳的农民房密集度,高度,不是一般城市所能比拟的,每一栋都是七八层至几十层不等,栋与栋之间只有几米,甚至不到一米,俗称握手楼,有的环境、品质都非常差,有的甚至常年晒不到阳光。

正是因为有大量的小产权房存在,深圳房租相对其他一线城市来说,要便宜很多,同时也拉低了商品房的租金,甚至比杭州还低,比如深圳北站附近,九百万的房子,只能租六七千,这也让刚来深圳务工的人降低了不少生活成本,这是一大吸引力。

但也因为小产权房太多,开发商每拆一栋的补偿成本太高,随着房价飞涨,村民也漫天要价,所以造成了旧改的难度太大。

小产权房转正成为商品房的事,过去这些年时常被炒作提起,但这几乎是不可能的事,集体土地入市流转也不是深圳就可以决定的,所以深圳房改难以推动,只能在此基础上,将农民房修缮一下,作为租赁房的一大来源。

深圳有很多买不起商品房的人,也会考虑买小产权房先上车在深圳安个小家,统建楼还有小区环境,但农民房环境极差,学位也是商品房挑剩下的,而且居住的人群复杂,不是万不得已,谁会买农民房住呢,日后但凡有经济能力的都会改善到商品房,所以这类房子完全不构成对商品房的竞争,不能算入深圳的住房总量里,顶多算一个藏身之处。

小产权房如果能够转成商品房,对商品房市场是一个毁灭性的打击吗?就农民房来说,论品质跟商品房还是差的太远了,只有那些村委统建楼从外观上还看的上眼,但也不可能让他们转正,这个涉及到全国的小产权房的命运问题,需要国家推动,所以提这样的意见我觉得也不切实际。

我认为深圳房改不足的地方在于,住宅用地应该明确大幅提高占比,这在现实中至少是可行的。

2012-2016年期间深圳居住用地供地约占建设用地供地总规模的10%左右,尽管2017年占比提升至16.10%,但总体占比依旧处于低位,深圳居住用地供应尤其紧张。

目前深圳只能工改工,杭州都可以工改住,深圳为什么就不可以呢?大量的工厂占用了大量的土地,产业用地超低的容积率,在一线城市浪费了过多的土地,另外,你无法想象在深圳这样寸土寸金的地方,居然还有大量的农场。

而深圳的建设用地主力都靠存量,2016年存量建设用地计划供应更是达到总供应计划的85%(15-17年连续三年超过7成),所以每年新出让的土地屈指可数。

这就存在一个矛盾,土地供给靠存量,存量土地靠城市更新,旧改靠拆迁,拆迁又有这么多小产权房存在,所以最后导致每年的土地供给量任务总是完不成。

马教授认为,从市场化主导回到政府主导的时代,是一种倒退,这个我认为有失偏颇,房子本身就不完全是一种市场化的商品,而是一种特殊的关系到国计民生的产品,完全由市场化主导,可能会被扭曲,新加坡8成是组屋,可以说主要是政府主导的市场,老百姓不需要为了房子担忧,德国也是个很好的例子,政府的管控,让大家不会为了房子忧心忡忡,实业造国,而我们1998年房改后,几乎完全由市场化主导,保障房的债欠的太多了,你最起码要保证低收入人群有房子住吧,现在全民围着房子转,干实业的都来炒房子,共同话题除了房子还是房子,这已经不正常了。

只不过这个人才房,值得商榷的地方是,获得房子的人,并不是真正需要房子的人,今天听到几个案例是,一个自己排三年就分到了人才房,价格只有1万,虽然偏远,但因为价格便宜所以还是会申请,而自己住在拿他弟弟名义买的商品房内,另一个人才把商品房过户给老妈,然后还可以申请人才房。所以人才房,最后又避免不了会有很多虚假的“无房”户去冒名申请,这个20%的比例,就太浪费了,其实用货币补贴更合适。

当然,现在还只是意见征集阶段,希望人才房的比例可以调整一下。

对于购房者来说,大家关心的其实还是对房价的影响,对普通住宅,我现在还不敢完全确定,等保障房6折、5折入市时,新房卖3万,刚需被分流到保障房市场后,你二手房卖5万还有人要吗?对中低端的商品房价格确实是造成了压力,但这些保障房的位置,我估计主要分布在关外较为偏远的地方,关内因为没有干净的土地了,旧改也改不动,也不可能改来做保障房,所以对关内的二手房应该没什么冲击。

但对豪宅可以说百分百确定是利好的,因为豪宅的供给量无疑会减少,势必供不应求,价格维持上涨。

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