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一个大消息传来,“楼市限价”会松动吗? (2018/6/2 11:53:50) [发送到微博]

据腾讯《棱镜》披露,本月初住建部在约谈成都等12个城市的同时,财政部也悄悄进驻了成都,和万科、保利、金茂三家房企举行座谈会,对成都楼市进行市场调研。

对于财政部入驻成都的原因,该报道指出:

在这场由房管局召集的、持续两三个小时的座谈会,万科、保利、金茂三家房企,反映了包括一二手房价格倒挂、新房中签率低、限价导致新房上不了市等市场情况。“财政部出面,这或许与近期多宗土地流拍有关,这对地方财政有压力。”熟悉此事的成都一位外来房企高管分析称。

近阶段,中国热点城市的楼市出现了一个奇怪的现象,两极分化。具体表现为:

一方面,各城市摇号抢房潮此起彼伏地上演着,导致新房中签率屡创新低。本月,成都7万人抢千套房,杭州2万人抢488套房......

另一方面,土地市场尽管卖地收入大涨,中原数据显示前5个月,截至5月23日,全国50个主流城市的土地出让金仍然超过了1.3万亿,同比大增47%。财政部数据也显示,2018年前四个月国有土地使用权出让收入17958亿元,同比增长40.7%。但土地流拍事件也逐渐多了起来。

数据显示,4月以来,北京、杭州、成都等地土地出现流拍。

北京方面,今年北京市土地流拍数量累计达到6宗,6块流拍土地中,有3块位于丰台,剩下3块分别位于密云、房山和门头沟。

杭州方面,杭州五一前杭州临安出让了五幅土地,然而令人意料的是,其中有两幅在当天的出让中流拍。这也是杭州今年首次土地流拍。

成都方面,5月20日,成都市公共资源交易中心公布位于龙泉的商用地挂牌出让结果,两宗地合计出让面积约310亩,其中面积最大的1号宗地262亩位于龙泉西河镇区域,最终流拍。

而导演中国房地产市场新房与土地两极分化的始作俑者,就是限价。

有人认为,政府的限价模式,是换着法儿地保护房价,不让房价下跌。这其实是一种误解,对于热点城市而言,限价还是起到了一定的作用,只是也带来了的一些负面影响。具体有三:

1、制造了利差,导演了一出出抢房潮。

关于限价制造利差的问题,在之前推送的文章中多次分析过。

由于二手房掌握在散户手中,政府难以控制其价格,因此在限价政策上政府主要针对的是新建住宅,于是新房与二手房价格就形成了倒挂现象。

比如南京、杭州等城市中心区二手房的价格都在3~4万/平米,但新房由于限价要比周边的二手房每套总价低五六十万,这五六十万就是利差,将来一旦放松限购,新房与二手房形成的价差会被迅速补平。

这种新房买到就是赚到,叫谁能不心动?再加上摇号,这个人为让新房资源稀缺化的政策推波助澜,于是,就有了在各城市上演的万人抢几百套房、半夜排队的“盛况”。

2、更加坚定了国人的购房信念。

政府本轮调控的初衷是控制房价,限制楼市成交量,将国人的注意力从楼市转移到实体经济中来。

但在限价模式下,南京、武汉、成都、西安、杭州、长沙等城市抢房现象次第上演,导致多个城市出现了“房荒”,“房荒”又加剧了抢房。

如今,大众的注意力不但没能从楼市上移开,相比之前还更加专注了。有人为了抢房连夜排队,有人排队排到晕倒。

3、阻断了房地产正常产业链条。

在强行要求开发商开盘限价的背景下,利润空间的压缩甚至亏本,让开发商拿地热情冷却,目前已经到了爆发的节点。

起初,开发商对政府的限价模式还抱有突破的希望,但一年半过去了,突破限价的希望越来越渺茫,开发商现在愈发谨慎。有人可能会说,刚刚过去的几个月,中国的土地出让金不是大涨了吗,财政部数据显示前四个月同比增长了40.7%。

上图是国家统计局公布的开发商土地购置面积增速情况,可以看到,今年以来,全国土地购置面积增速基本是负数,前4个月增速为-2.1%。

也就是说,土地出让金总收入上涨的根本原因,不是土地成交量增加,而是土地价格上涨所致。事实上,土地流拍问题已经凸显。

此外,目前全国多地出现“房荒”,急需开放商拿地补库存。本号根据易居研究院数据粗略统计发现,目前全国范围内至少有佛山、成都、郑州、宁波等18个城市的去库存周期低于12个月的安全线,杭州、武汉、长沙、海口、重庆、徐州更是到了严重告急的地步。

更关键的是,限价并未达到控制房价的预期目的。

以成都为例,成都2017年限价规定要求,“把房价稳定在现有水平上,就是与十月份相比,环比不能上涨,只能下降。”

2017年10月整个大成都范围新房房价在7000-8000元左右,主城区新房房价在1.3万元/平米左右。在限价令下,新房房价尽管通过行政手段摁住了,但更能真实反映市场的二手房价格在人才争夺战刺激下,一路走高,目前均价已接近1.7万/平米。

因此,我们可以得出的结论是,政府的限价令,不但没能控制住房价,还带来了抢房潮、房荒等一系列不利影响。

那这个结该怎么解?

最好的方式,当然是取消限价,将定价权交还给市场。因为实践已经证明,限价并不能帮助稳定房价,至多制造出一些数字游戏。

国家政策我们不好妄加猜测,但取消限价,就目前形势而言,不太可能。

首先,限价虽不能真正控制住房价,但至少能让新房数据看起来是稳定的,通过统计局公布的这些稳定的数据,来安抚社会躁动不安的心是很有必要的。

其次,若取消限价却不增加廉价土地的供应,房价会比不限之前涨幅更猛,因为面粉始终在涨价,面包岂能不涨价。

在不可能加大廉价土地供应,又不取消限价的前提下,要解决当前的难题,那就只能放宽限价范围,允许适度的涨幅,让利给开发商,提振他们的拿地欲望,快速补充市场库存,以解当下各地去化周期的燃眉之急。

但这终归是权宜之计,高房价问题还是无法解决。

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