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这个城市率先斩断“房票”,抢房大战还能走多远? (2018/5/17 16:09:54) [发送到微博]
在被住建部约谈之后,成都做出一个重要决定:斩断房票。 这两天,成都发布新一轮调控政策: 将限购对象由自然人调整为家庭;户籍迁入成都市未满24个月的购房人,应在我市稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房;父母投靠成年子女入户的,不得作为单独家庭购房等。 这一轮调控升级,最大的输家当属新落户人群。以前只要落户,直接就可获得购房资格;如今需要连续缴纳12个月社保,落户含金量大为降低。 这不仅意味着,通过落户直达售楼处的捷径被彻底斩断;更意味着,作为“抢人大战”核心武器的“房票制度”,即将不复存在。 没了房票,抢人大战还能走多远?抢房大战还有多少支撑动力? 1抢房大战为何越演越烈? 众所周知,2018年这一轮“抢房大战”,主要受两大因素推动: 一是城市人才争夺战。送钱送房送户口,短短一两年,就为各大城市输送了数十万“接盘侠”。更关键的是,这些接盘侠都不乏购买力。 二是限价摇号政策。限价没问题,摇号也没问题,但限价与摇号的结合,制造出的就是赤裸裸的套利游戏。 人才争夺战,为各城市提供了源源不断的新增购买力; 限价摇号政策,让“买到就是赚到”成了一种全民新共识,双重因素叠加之下,抢房大战越演越烈。 如今,终于有城市开始堵上第一个缺口。 2没了房票,抢人大战还有什么筹码 抢人大战,最应该比拼的是城市基本面。 然而,从2016年到2018年,二线城市的基本面并未发生实质变化。既然如此,从西安到成都,从南京到杭州,落户人数为何出现井喷? 这就涉及抢人大战的三板斧:送钱送房送户口。 在这三板斧中,无论送补贴还是送保障房,都缺乏独占优势,毕竟你能送我也能送,大家最终都回到同一起点,对于城市竞争难以产生实质性助推作用。 如果抢人大战到此止步,那么一切都会回到原点:最后大家还是要比拼基本面。而基本面这种东西,并不是短期就能改观的。 与此对比,送户口就与众不同。这倒不是说户口本身具有非同寻常的吸引力,而是有了限购政策的配合,放开落户限制就有了影响楼市的能量。 这里的逻辑在于,在限购围城的大环境下,户口等同于购房资格,放开落户限制,就相当于在限购围城上打开缺口,送出一张张房票,让大学生能以最快的速度抵达售楼处。 显然,各大城市房价有悬殊,上涨潜力也不同,房票就有了争抢人才的现实吸引力,房票因此就顺理成章地成了抢人大战的主要筹码。 这一利器最为醒目之处在于,它具有应付不同环境的双重特性:在楼市火热的阶段,房票是抢人的筹码;而在楼市相对消停的阶段,房票又是刺激的利器。这笔生意,稳赚不赔。 如今房票被一刀斩断,抢人大战还能走多远? 3限价摇号依旧坚挺 房票被斩断,但限价摇号依旧坚挺。 其实,问题既不出在限价,也不出在摇号,而在于两者的配合,带来了政策的双重扭曲。 简单而言,限价虽然扭曲了价格关系,但至少能缓解市场狂热;摇号虽然影响了自主购房需求,但毕竟更为公平,起码能破解掉茶水费、走后门费对于楼市的干扰。 问题在于,摇号一旦与限价结合,就容易滋生出套利游戏。 这背后的逻辑也不复杂:限价,导致一手房与二手房价格倒挂,这就构成套利空间。如果没有摇号,那么开发商会以双合同、茶水费等等来调节真实价格与名义价格之间的差距,让价格向市场靠拢,这固然不正常,却符合价格的市场逻辑。 如果有了摇号,一手房与二手房之间的倒挂差价,就会成为名副其实的套利游戏。既然是套利游戏,那么凡是有资格摇号的,基本都会赤膊上阵,杭州某楼盘的中签对象中,甚至出现了一位98岁的老奶奶,就是例证。 显然,我们的政策选择,不该只是在双合同、茶水费与限价、摇号之间做选择。不限价的摇号,不限价的单合同,都是更好的方案。 4抢房大战还能走多远? 时间进入2018年,楼市面临的大环境有所不同。 流动性的紧张,去杠杆的政策高压,以及不断上涨的房贷利率,都意味着一场大调整不可避免。 然而,不够完善的政策,或许充当了弱市下的新型助推剂。 斩断房票,相当于堵上了人才政策撬动限购围城的缺口,让“抢房大战”失去一层动力。 然而,限价摇号的存在,仍在为市场不断提供套利预期,抢房大战的狂热,恐怕一时仍旧难以消退。 显然,楼市调控要有持久性,要为社会提供稳定预期。如果一直拆东墙补西墙,或者通过变通手段在围墙上乱开口子,那么问题仍旧难以解决。
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