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博主
姓名:信和众联
单位:北京信和众联房地产经纪有限公司济南分公司
职位:网络管理
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    信和众联房地产经纪有限公司11月26日开通搜房博客,信和众联成立于2003年6月,是一家以房地产前期咨询、房地产销售代理、房地产营销策划、广告企划为主要业务的房地产中介机构,经过八年的时间,现已成长为山东、河南等区域市场份额增长最快、信誉卓著的房地产服务企业,业务范围延伸至全国各地。
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激荡十年,淄博房价何去何从? (2018/4/8 9:48:46) [发送到微博]

01

2017年, 必将在淄博楼市上写下浓墨重彩的一笔。

这一年,淄博房产市场价格迅速破万;

这一年,淄博房产市场基本无房可卖;

这一年,淄博房产市场地王频现,“面粉贵过面包”。

淄博房价从3000元/㎡ 到6000元/㎡,用了差不多7年,而从6000 元/㎡到12000元/㎡,只用了9个月!

2015年开始,国家正式打响“去库存”战役,降首付、利率优惠等政策相继出台,需求端快速激活,刚需、改善、投资等各阶层置业迅速反应。淄博市场在2016年集中去化,存量房源迅速减少,各开发商资金快速回笼。至2017年,由于增量房源无法入市,市场转向卖方市场,开发商不再急于销售回款,转而追求高利润,房价开始快速上涨。

房源短缺造就市场机会,知名房企进驻抢地,地价催升房价。碧桂园以725万元/亩的价格(楼面地价约5441元/平)摘得华光路天津路地块,若加上建安成本、配套费等,单方成本预计将达11000元/平。地价的暴涨,是基于楼荒基础上房价几何级上涨的另一大主力原因。

02

淄博房地产市场,并不缺乏地王。

2003年,黄金国际项目以85万/亩的地价成功拿地,成为当时的地王,这也创造了山东省国有土地使用权拍卖单宗成交额的最高纪录。而当时,周边的其他项目土地单价只有10万元/亩。时至今日,黄金国际仍有房源在售,算是淄博销售周期最长的项目,它也在相当长的时间内一直是淄博住宅价格的标杆,开发周期长并不影响它名利双收。

2010年,创业以317万/亩的地价摘得现齐悦国际项目地块,成为新地王。此后,地价一直在300万左右徘徊,持续多年,鲜有地块能突破400万/亩。而这个项目也让创业五味杂陈,既有前期低价团购摆脱困境的艰难,也有市场转好后的扬眉吐气,个中滋味,恐怕只有操盘人士最能体会。

2017年8月,碧桂园以725万/亩的地价摘得现碧桂园?翡丽公馆项目地块,将淄博地王价格接近翻倍,并引起了第一轮的涨价潮;随后,民泰、天煜两本地房企分别以1300+万/亩的地价连续摘得绿城西侧三地块,地王连续刷新,并引起“淄博房价20000+”的话题探讨。但2018年2月13日出台的限价限售令却让原本一片大好的房地产市场蒙上了一层阴影,也许销售难度并未增加太多,但利润几何却成了未知数。

03

所有的混乱背后都有它的秩序。

我们用简短的时间来回顾一下淄博房地产的这十年。

从2008年让人记忆深刻的经济危机开始,宏观经济的低迷导致的楼市的萎靡,但随着四万亿的出台以及楼市优惠政策的刺激,整个房地产市场开始快速好转,紧接而来的则是调控。从此以后房价开始以三年左右的周期做“俯卧撑”(2008-2011/2011-2014/2014-2017),而且一次比一次撑的更高,当然还有形影不离的调控。我们很难说到底调控起没起到效果,因为它虽然没有抑制住房价,但至少拉长了楼市价格上涨的周期。

04

这一轮的上涨让很多业内人士都没了底。

经历了2016年的丰收,按照惯例,2017年会有一个波动,但迎来的却是前所未有的疯狂。那么未来呢,房价是涨是跌?

未来太久,难以预料,我们只看到土拍价格越来越高。而且这是一个不缺少奇迹的土地,当很多不可能的事情变为现实的时候,群众依然情绪稳定。放眼周边,“限价”成为房地产市场的关键词。年后济南中海华山珑城、万达文旅城、中新锦绣天地等限价16000元/㎡以内的楼盘仍遭疯抢。

可以肯定的是,在没有重大调控出台的情况下,2018年淄博楼市将保持稳步趋涨状态,一方面经过前期的去化,上半年市场所剩房源较少。另外则是受环保等因素影响,新开工项目入市周期变长,部分项目到十月份后方能销售,在此情况下,无房可卖、供不应求仍是目前的主旋律。

2018,淄博东部保利落地大成农药地块,东方星城二期开工,最近加推的政园也以迈入8000+的门槛;南部,城南壹号加推,7000-8000元/㎡的价格,加推售罄;北部,淄博高铁北站年底通车,年前有些项目已经过万;西部,绿城、金科、碧桂园等各大开发商角逐,各种利好落地,上周经开区碧桂园9000-9500元/㎡的价格加推售罄,齐盛湖南北轴线过万已是常态。2018,淄博房地产东西南北中,将呈现百花齐放格局,无疑东部和南部仍是刚需的首选区域,北部和西部将承载更多的改善客户。

2018,让我们期待淄博市场更美好的产品落地。

 
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