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博主
姓名:宋建海
单位:山东同永律师事务所
职位:合伙人律师
访问人数:9202674
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博主公告
    宋建海律师,毕业于东北大学,山东同永律师事务所合伙人,1999年从事专职律师至今,为当事人挽回了大量的经济损失。执业范围:房地产、劳动争议、工伤、交通事故、人身损害赔偿、医疗、婚姻家庭、保险合同纠纷等。执业理念:急当事人之所急,把当事人的事当成自己的事来办。地址:青岛市黄岛区双珠路40号珠海饺子宴院内,电话:13963900787 0532-86167963
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房价涨13倍后,卖家翻脸不认账,法院判决“强制过户”! (2018/6/14 15:10:32) [发送到微博]
 房价涨13倍后,卖家翻脸不认账,法院判决“强制过户”!


5月18日,记者从南山法院获悉,该院通过强制执行,成功执结一宗全成本微利房过户的案件。


该案系深圳首例“绿本房转红本房”强制过户案。


2004年该套涉案房产以38万元转让,十年后该房产市价已超过500万,且已具备“绿转红”条件,卖方却拒绝履行应负义务。因没有先例,买卖双方官司打了近4年无果。


近日,终于在南山法院强制执行下,成功将该套房产过户给买方。


(全成本微利房简单的说就是福利房,详细名词解释在文末。)
1、2004年,全成本微利房以38万元转让,这个案件是怎么发生的呢?

要从2004年的一个协议说起……原告雷某与被告何某、加某于2004年签订《房屋转让协议》,约定何某、加某将其名下的全成本微利房以38万元的价格转让给雷某,雷某分期支付购房款,何某、加某将房屋交付雷某使用并办理转商品房手续(即通常所说的“绿本转红本”)和过户手续。


协议签订后,雷某依约支付了首期款20万元,何某、加某将涉案房屋交付雷某使用。


2014年,涉案房屋已具备“绿本转红本”的条件,但何某、加某不但拒不办理“绿本转红本”和过户手续,而且还强行收回涉案房屋。雷某交涉未果,于2015年向南山法院提起诉讼。

案件经南山法院及深圳市中级人民法院两审,终审判决双方继续履行《房屋转让协议》。

判决生效后,何某、加某仍不履行应负义务,雷某遂向南山法院申请强制执行。此时该房产的市场价格已超过500万元。
2、由于无先例,执行一度陷入僵局

该案具有一定的特殊性,此前没有先例,强制执行存在较大难度。按照深圳市的有关规定,全成本微利房在办理“绿本转红本”时,需要业主自行向住建部门提交申请,再由住建部门出具相应材料,业主凭该材料去不动产登记部门办理商品房房产证并缴交相应税费。

也就是说,如果何某、加某不去住建部门提交申请,住建部门就无法出具相关材料,不动产登记部门亦无法办理“绿本转红本”手续。在最初制度设计时,并未考虑到其他情况,导致本案的执行一度陷入僵局。


首先是被执行人拒绝履行。经南山法院查明,涉案房屋已具备“绿本转红本”的条件,何某、加某系有能力履行拒不履行法院的生效判决。


南山法院执行人员多次采取口头以及书面责令何某、加某主动履行义务,到何某的工作单位了解、通报有关情况,将何某、加某列为失信被执行人等措施,但何某、加某仍拒不履行义务,拒不提交办理“绿本转红本”的有关材料。


南山法院在查明“绿本转红本”所需材料及办理流程后,主动向有关单位和部门调取了部分材料,但因何某、加某未向住建部门提交申请,导致迟迟无法办理。


执行人员多次组织双方当事人进行调解,但因涉案房屋的价格已较十几年前增长了十几倍,双方的利益分歧太大,始终无法达成一致。


雷某在了解到涉案房产“绿本转红本”的难度后,曾提出愿意将购房款增加到涉案房产目前市场价的一半;或者何某、加某按目前市场价的一半来赔偿其损失,其愿意放弃房屋所有权的方案。


但何某、加某“自信满满”地认为该案不可能执行,只愿意退还首期款20万元并象征性地赔偿几万元给雷某,甚至还称雷某应向其支付2004年至2014年的房屋使用费,导致双方再次无法达成执行和解。
3、案件终于画上圆满句号

为了该案能够有所突破,执行人员多次前往有关部门和单位,了解情况、沟通协调。南山法院为此专门召开了与相关部门的协调会,最终确定了由法院出具强制过户的法律文书,雷某代何某、加某缴交有关税费,住建部门予以配合,不动产登记部门协助办理商品房房产证至雷某名下的方案。

在具体办理过程中,何某、加某感受到了法律的威严,主动找执行人员商量,并说现在愿意接受雷某曾提出过的执行和解方案,愿意按涉案房屋目前市场价的一半来赔偿雷某的损失,以收回房屋的所有权。此时的雷某断然拒绝何某、加某的和解请求,坚决要求按照判决执行。

近日,雷某终于拿到了涉案房屋的商品房房产证,向执行人员表达谢意,激动兴奋之情溢于言表。至此,该案从诉讼到执行,经过长时间努力,执行程序甚至一度中止,但最终画上了圆满的句号,成为我市首例“绿本房转红本房”强制过户案,为今后相关案件的办理提供了可借鉴经验。
名词解释

全成本微利房即福利房,其房价由准成本房价和住宅区开发配套费组成,是提供给列入市、区财政工资编制的国家机关事业单位职工的住房。
来源:深圳商报
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