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博主
姓名:宋建海
单位:山东同永律师事务所
职位:合伙人律师
访问人数:9349056
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搜房网币:20570
博主公告
    宋建海律师,毕业于东北大学,山东同永律师事务所合伙人,1999年从事专职律师至今,为当事人挽回了大量的经济损失。执业范围:房地产、劳动争议、工伤、交通事故、人身损害赔偿、医疗、婚姻家庭、保险合同纠纷等。执业理念:急当事人之所急,把当事人的事当成自己的事来办。地址:青岛市黄岛区双珠路40号珠海饺子宴院内,电话:13963900787 0532-86167963
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购房资格审查系行政权力,卖方无权自行认定 (2018/6/10 9:53:14) [发送到微博]
 
购房资格审查系行政权力,卖方无权自行认定

 
【提要】

买卖双方已进行网签且购房资格以家庭为单位进行审查,夫妻另一方不有购房资格,不影响买卖合同的履行,且购房资格审查是行政机关的权力,卖方并不具备审查买方资格的权力并擅自以此为由解除合同。

 

【案情】

白2与李3系夫妻关系。2016年6月30日,白2与姜1经某(北京)公司提供居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。该合同及补充协议约定,姜1将其名下101号房屋出售给白2、李3,该房屋建筑面积95.31平方米;合同第二条第(三)款载明该房屋已经设定抵押,抵押权人为中国民生银行,抵押登记日期为2015年5月14日;该条第(四)款载明,出卖人已将房屋出租,且承租人已放弃优先购买权。

关于成交价格、交易付款方式及资金划转方式,合同第五条约定,房屋成交价格为323万元,买受人向出卖人支付定金10万元;买受人选择申请贷款交易,买受人向银行申办购房按揭贷款,拟贷款金额为225万元。

关于房屋交易具体事宜的约定,补充协议第二条第2款约定,交易房屋有抵押,出卖人应于2016年9月1日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续;第3款约定,双方应于网签三个工作日内(含当日)共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续;买受人应于房屋核验通过后三个工作日内(含当日),将贷款外的第二笔购房款60万元以自行支付方式支付出卖人;买受人应于面签后三个工作日(含当日)将贷款外的第二笔购房款28万元以资金托管或监管的方式支付给出卖人。关于权属转移登记,合同第六条约定,双方应于本合同签署后90个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续;补充协议第二条第4款约定,双方同意于批贷函下后五个工作日共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任,补充协议第四条约定,双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。李3未在房屋买卖合同上签字,但在补充协议上签字。
  2016年6月30日,白2向姜1支付定金10万元。2016年7月18日,涉案房屋通过昌平区建委核验程序。2016年7月25日,姜1出具了收到白2通过银行转账方式支付购房款60万元的收条。2016年8月1日,涉案房屋买卖合同办理了存量房网上签约备案手续,网签合同查询结果显示房屋无抵押。因姜1未能如约注销涉案房屋上的抵押登记,合同履行停滞未有进展。2016年12月8日,某(北京)公司向姜1发出书面催告函,要求姜1于收到催告函之日起3日内办理完毕交易房屋抵押登记的解除事宜,继续履行已签署的房屋买卖合同,办理房屋交易后期手续。但姜1否认收到该催告函。

2016年12月21日,姜1向白2提出房屋买卖合同约定的首付款是购房款的30%,不符合2016京政办发46号房屋新政中首付款35%的要求,无法足额贷款,导致房屋买卖合同无法继续履行,要求与白2互不承担违约责任,解除合同,退还款项;姜1亦提出双方办理的网签合同应属无效。白2对此不予认可,双方发生争议。

2017年3月21日,姜1向白2、李3、某(北京)公司发出解除合同通知,除前述理由外,提出白2、李3没有自筹资金,未能在不能贷款后的70日内将剩余房款予以支付,逾期付款已超过15日,故要求解除合同。  

 

【一审及二审裁判观点】

姜1未按照合同约定于2016年9月1日前清偿抵押贷款并办理注销登记,存在违约情形,应当承担违约责任。

在姜1未如约注销抵押登记的前提下,无法继续办理银行贷款的申请面签程序,白2继续给付第二笔首付款及剩余银行贷款的条件亦无法成就,故姜1主张白2违约在先的抗辩,欠缺事实及法律依据。

因姜1未如约解除抵押,违反合同约定,应承担违约责任,白2要求姜1支付违约金的合理部分,酌情予以支持,虽双方在合同中约定有违约金条款,但违约金数额约定过高,且姜1亦请求依法调整,故姜1需承担的违约金数额,法院确定为20万元。
  姜1关于房屋买卖合同遇政策调控致使合同中约定的首付款所占全部购房款比例30%不符合新政中关于35%的要求导致买卖合同无法履行一节,本案合同实际履行过程中因姜1未如约解除抵押致使合同履行延怠至今,尚未办理银行贷款面签手续,姜1以此理由认为白2无法获得贷款又不予自筹资金付清全部房款存在违约行为,欠缺事实及法律依据。

根据已经查明的事实,白2在购买本案诉争房屋的过程中,已经对涉案房屋进行了网签,证明白2具备北京市购房资格。且北京市的购房资格审查是以家庭为单位进行审查的,在白2具备北京市购房资格的前提下,李3是否具备北京市购房资格不影响本案合同的履行。购房资格的审查是行政机关的权力,姜1作为出卖人并不具备审核买受人购房资格的权力和能力。

因此,姜1违约在先,不享有合同解除权,其向白2发出的解除合同通知,不发生合同解除的效力;同时,姜1自行将已经收取的70万元购房款返还至白2银行账户,系姜1的单方行为,不能证明白2与姜1就解除合同达成合意。

 

【一审及二审判决结果】

一、被告姜1继续履行其与原告白2于2016年6月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;

二、本判决生效后十日内,被告姜1支付原告白2违约金20万元。

姚剑律师

案例来源:(2018)京01民终2495号

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