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商业地标高速发展存危机? (2013/8/4 8:24:09) [发送到微博]
 

    今年以来,城市住宅市场在持续调控下,房地产有逐步向商业地产发展的趋势。各地地王层出不穷,地产大鳄都在加紧收购土地,扎堆涌入商业市场。虽然二三线城市的商业地产价值仍待挖掘,商业地产的确也存在发展机会,尤其是在城市核心地段及新兴商圈区域,商业地产面临着新的发展机会。随着一二线城市的商业地产已经饱和,同质化现象日趋严重,缺乏统一规划,做成资源的严重浪费。

 

商业地标建筑鳞次栉比

    有数据显示,在二三线城市,近期在建或拟建的城市综合体数量,成都80多个、合肥22个、无锡20余个、福州16个、石家庄15个、济南16个,就连刚刚获批经济特区的喀什,市区人口约30多万,规划和在建的城市综合体也多达到18个。

    长沙的 “世界第一高楼”天空城市的开建似乎只是中国大中城市超高层项目的冰山一角。近几年,在大中城市的中央商务区、城市副中心、区域中心、高铁商务区等这些城市核心区或次中心区域内规划、建设超高层住宅或综合体项目已成为普遍的现象。

    如总高为632米的上海中心大厦正在如火如荼进行建设,预计将于2015年全面建成并启用;在苏州红极一时的“秋裤楼”旁,中南建设将新建一座700米以上的超高层;青岛落成后的世奥大厦将成为集五星级酒店、智能写字楼、高端商业和高端住宅的超大规模的建筑集群,其中主楼部分将以339米的高度成为“北方第一高楼”。

    西安绿地中心规划为270米双子塔写字楼,是目前西北地区在建第一高双子塔建筑,为西安开发的、更加先进的顶级写字楼,是锦业路沿线超高层写字楼形成的壮观天际线的真正统领者。由莱安集团开发的西安国际中心,位于长安南路和雁塔西路十字东南角,总建筑面积约为100万平方米,将建成顶级商业、顶级酒店、顶级写字楼、顶级住宅,打造充满时尚气息的西安市地标性建筑。大明宫中央广场项目是大明宫遗址配套工程,是集甲级写字楼、五星级酒店、家居城、生活广场、城市公馆为一体的国家级城市综合实践区项目,总建筑面积80余万平方米,规模宏大。

 

城市综合体项目井喷

    二三线城市商业地产建设一路高歌猛进,城市各类综合体项目井喷,商业地产挺进“地标时代”。同策咨询研究中心总监张宏伟认为,作为城市与区域发展的驱动力,也作为城市精神符号,不可否认商业地产尤其是城市综合体在城市化进程过程中,这些“地标”的积极作用,但各地商业地产挺进“地标时代”未免显得有点盲动的因素。如果不顾市场条件和自身资源条件盲目开发商业地产 “地标”,这一时的投资冲动,极有可能造成企业经营层面的危机。

    首先、新兴区域兴建地标,开发商业地产,布局过于超前,面临市场培育期与经营问题。

    其次、当今房地产市场,无论是传统的住宅开发商转投商业地产、还是基金、险资进入商业地产,还是专业商业地产运营商,现在已不是依靠单一渠道的资金投入商业地产维持经营,而是依靠多渠道、多重方式的合作来实现投资与收益的良性循环。

    第三、是否有充裕资金或融资模式支撑项目的可持续经营。尽管近期表态抢滩商业地产的住宅开发商、基金公司、保险资金等企业实体拥有雄厚的资本作为背景支撑,但是在商业地产领域,这些商业地产新秀必须与传统商业地产运营大鳄博弈。雄厚的资本成为商业地产市场决胜的必不可少条件,但是良好的资本运营能力与创新能力、投资商业地产赢利模式的确定,与市场的前瞻性的判断将成为决定商业地产投资者成功与否的关键因素。

    第四、二三线城市综合体同质化竞争严重。在各地城市综合体井喷,挺进“地标时代”的同时,城市综合项目能否定位差异化,彰显各自特殊元素,将成为其成功的关键。笔者认为,城市综合体当中每个项目可以采取各自不同的方式营造具有 “主题”概念的消费。

    第五、进入商业地产领域的新秀,即使可以从同行当中挖几个核心人才过来,但是二三线城市项目的经营管理绝非如此简单,商业地产的投资者在经营管理方面要准备好交充足的“学费”。                     

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