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博主
姓名:黄方明
单位:上海市锦天城律师事务所
职位:律师
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    资深上海房地产律师、上海房屋动拆迁律师、上海婚姻律师黄方明,上海市锦天城律师事务所合伙人律师。
    执业以来,黄方明律师以维护客户合法权益最大化为唯一宗旨,对涉及的众多服务领域,特别强调出色的诉前、诉中、诉后的专业服务,与客户合作无间,耐心真诚地了解每一位客户的业务特点和法律需求,全面及时地提出精准的专业法律意见,优质高效地提供符合司法审判实践的法律服务。
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静安区北站新城旧城区改建项目房屋征收补偿方案 (2018/1/12 16:57:09) [发送到微博]
 

静安区北站新城旧城区改建项目房屋征收补偿方案

【编者按】随着上海全市各区县房屋征收工作年度规划的进一步落实和推进,征收人与被征收人、公有房屋承租人之间,被征收人与被征收房屋有户籍人员、房屋实际使用人或房屋居住困难认定对象之间,公有住房承租人与共同居住人或房屋居住困难认定对象之间因房屋征收引发的纠纷也逐渐增多,本律师结合上海法院审理房屋征收案件的司法实践及10多年来从事房屋征收纠纷诉讼所积累的丰富经验,站在上海房屋征收司法审判的最前沿,就广大房屋征收利害关系人在房屋征收中如何维权提供一些意见和建议:

1、对于征收人与被征收人、公有房屋承租人之间因补偿安置利益分歧较大一时无法达成补偿协议的情形,我们建议被征收人、公有住房承租人与被征收房屋有关联的其他利害关系人(主要包括私房动迁时无产权权利的有户籍人员、无户籍的私房产权人、无户籍的私房继承人、公有房屋共同居住人及私房、公有房屋内的居住困难户认定对象,下文统称为“其他利害关系人”)尽可能摆正好心态,在内部达成一致意见的基础上尽早与房屋征收人签订补偿协议,尽量避免房屋征收部门向所在区人民政府申请房屋征收决定而引发行政复议或行政诉讼,已经进入房屋征收决定行政复议或行政诉讼的被征收人或公房承租人万不可存侥幸心里,更不可自以为政府不会轻易申请人民法院强迁。事实上,经过司法程序的合法强制拆迁房屋在我国一直是存在的,而不少公民总以为政府是不可以或不可能申请人民法院强制拆迁房屋的,这是房屋征收实践中的一个普遍误解和重大误区。从法律政策层面来说,只要被征收房屋经过了房屋征收决定程序,且在房屋征收决定已经生效的情况下,房屋征收人完全可以申请人民法院强制执行房屋拆迁工作。从另一个层面上说,经过房屋征收决定程序的被征收人、公有房屋承租人,不仅整体补偿利益减少,特别是奖励费的扣除,且所安置的房源不是地理位置太偏,就是房型结构、套型面积很不理想,甚至房源位置既偏、房型结构又差,且以市场价计算安置房的购买款。这样下来,最终利益受损的是与被征收房屋有关的所有利害关系人。

2、关于被征收人、公有房屋承租人与“其他利害关系人”之间因补偿权益分割引发的纠纷,建议被征收人、公有房屋承租人与其他利害关系人之间尽可能协商解决,只有在协商未果或根本看不到协商解决希望的情况下,其他利害关系人应抓紧时间考虑诉讼解决,否则会错过最佳的诉讼时机。

3、由于房屋征收实践中往往是“其他利害关系人”的补偿权益最易受到侵害,笔者认为:“其他利害关系人”应尽可能通过多渠道了解补偿协议的谈判与签订情况,协议的生效情况,补偿款的发放情况。由于房屋征收过程中,征收人基本是仅与被征收房屋的被征收人、公有房屋承租人或其授权代表商谈整个房屋征收补偿事宜,因此,其他利害关系人应尽可能及时掌握房屋征收补偿协议的谈判及签订过程(现在上海不少房屋征收基地普遍采取电脑或上墙张贴的方式公示房屋征收进度情况,但也存在公布不及时或更详细的补偿信息材料只有诉讼前后通过律师向法院申请调查令才能完全浮出水面的情况),因此,其他利害关系人在大体了解补偿协议已经签订的情况下,应及时向法院提起共有物分割纠纷诉讼或安置房屋的确权诉讼(上海各个基层法院对此类案件案由的定性也不统一,主要是定性为共有纠纷、共有物分割纠纷、分家析产纠纷、所有权确认纠纷,这些都不影响利害关系人实体诉求的主张)。

4、不同的利害关系人,应当结合自己在被征收房屋内的实际情况采取有切合实际的诉讼主张,有些人可以主张分得安置房比较有利,有些人可能主张安置房的分配比较困难,那就只能退而求其次主张补偿款的分割,况且不同的诉讼主张,法院给予立案或进行审查处理的先决条件也不一样。对于主张仅分得补偿款的当事人而言,主要适用于考虑自己可能争取不到安置房安置或自己的安置份额购买不到安置房或是主动愿意放弃安置房安置而接受分割补偿款的情形。而对主张取得安置房安置的其他利害关系人而言,万不可也无必要立即启动诉讼程序,因为根据上海法院目前受理安置房确权诉讼的前提条件,当事人因安置房分割提起确权诉讼必须具备一个条件即安置房在开发商名下的大产权证必须办出,否则法院不会受理安置房的确权诉讼,即便有些法院受理了,法院也会裁定驳回当事人的诉讼请求,最终受损的是当事人自己,包括已经付出的律师费、诉讼费甚至保全申请费等费用。

综上,本律师建议:对于仅主张分割补偿款的当事人而言,可以在补偿协议签订后即使补偿协议暂时没有生效,也可考虑向法院提起诉讼,以做到及时维权。在主张分割补偿款的同时向法院申请财产保全,由法院向房屋征收人(或房屋征收实施单位)出具财产保全裁定书,要求房屋征收人(或房屋征收实施单位)在向被征收人、公有房屋承租人支付补偿款时,一并通知银行在被征收人、公有房屋承租人银行账户内冻结其他利害关系人向法院诉讼提起诉讼时所主张分割的补偿款数额,或者房屋征收人(或房屋征收实施单位)以被征收户内部存在争议且已诉讼为由,暂缓向被征收人、公房承租人发放补偿款,以确保自己主张并得到法院支持的补偿款在法院判决后得到顺利执行。至于如何办理财产保全,要视案件管辖法院而定,由于不同法院受理案件的具体要求有所不同,有些法院即使补偿协议未生效亦可立案,有些法院必须在协议生效后方可立案。对于主张安置房确权诉讼的当事人而言,在大体分析自己的应得补偿款及可能获得安置房安置的情况下,尽可能确认被征收人、公有房屋承租人选择安置了几套房源,若其选择房源较多,则主张安置房确权的其他利害关系人基本上可以“高枕无忧”(这仅仅是指形式上为获得安置房分配的提供了有利条件,但最终还是取决于利害关系人本人是否符合共同居住人的认定条件或是否列入了居住困难托底保障安置对象),待安置房大产权证办出后,直接向法院提起房屋所有权的确权诉讼。若房屋被征收人、公有房屋承租人选择的安置房源较少,则其他利害关系人应考虑改安置房的确权诉讼为补偿款的共有物分割诉讼,抓紧时间向法院提起诉讼,并申请财产保全。

简而言之,在被征收房屋选择居住困难托底安置的情况下,列入托底安置对象的人员获得一定的补偿利益基本是没有问题的,关键是最终能否争取到令自己满意的补偿金额。在被征收房屋数面积即砖头的情况下,根据上海市政府的相关规定,私房征收,补偿利益原则上归被征收人所有,被征收人有义务安置私房的实际使用人,若是公房征收,补偿利益原则上由公房承租人和共同居住人共有,因此,公房征收中共同居住人的认定是关键。现实中,不少公民长期以来认为只要有户籍在被征收房屋内,无论是国有土地上的私有房屋、公有住房还是农村宅基地房动迁,都理所当然分得补偿利益,这种理解是完全错误的。至于公房征收当中共同居住人的认定,始终是法院司法审查的关键和焦点,甚至不同法院对相同或类似情形的在册人员就共同居住人的认定作出完全相反的认定,毕竟我们国家不是判例法国家,而是成文法国家,民事案件中同案不同判的情形还是存在的。因此,在共同居住人认定这一事关当事人切身利益的问题上,聘请资深、专业的房屋动拆迁律师代理诉讼,完全可以起到力挽狂澜或保驾护航的关键作用。

附:静安区北站新城旧城区改建项目房屋征收补偿方案

一、房屋征收与补偿的法律依据

1、国有土地上房屋征收与补偿条例(2011年国务院令第590号)

2、上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(2011年上海市人民政府令第71号)(以下简称《实施细则》)

3、《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干意见的通知》(沪府办发[2012]24号)、上海市人民政府办公厅延长《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉的若干意见》有效期的通知(沪府办发〔201717号)

4、关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见(沪房管规范征〔20129号)、上海市住房和城乡建设管理委员会关于公布部分规范性文件清理结果的通知(沪建法规〔2016664号)

5、上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作若干意见的通知(沪府办发〔201413号)

6、住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知(建房〔201177号)

7、关于印发上海市国有土地上房屋征收评估管理规定的通知(沪房管规范市〔20137号)

8、《上海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局制订的<上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定>的通知》(沪府发〔201273号)、上海市人民政府关于延长《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》有效期的通知(沪府发〔201730号)

9、上海市人民政府印发《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》的通知(沪府发〔201786号)

10、其他相关法规和规范性文件

二、房屋征收的目的

由政府依照本市有关城乡规划规定,对危房集中、基础设施落后等地段组织实施的旧城区改建,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》,拟征收该国有土地上的房屋。

三、房屋征收的范围

(一)房屋征收范围:东至罗浮路、南至武进路、西至宝山路、北至虬江路。(二)具体门牌号:宝山路1-111号(单号)(包括47弄全部);武进路490-590号(双号)(包括502弄全部、512弄全部、538弄全部、548弄全部、566弄全部);东新民路1-115号(连号)(包括5弄全部、27弄全部、55弄全部、101弄全部);罗浮路2-142号(双号)(包括52弄全部、64弄全部、76弄全部、88弄全部、100弄全部、120弄全部、130弄全部);东华路1-55号(单号)(包括21弄全部)、122-124号(双号);龚家宅路210-232号(连号)(包括211弄全部、221弄全部)。

四、征收补偿协议主体的确定

房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户,按户进行补偿。

被征收人以房地产权证所载明的所有人为准,公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的,按照《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》(沪房管规范征〔20139号)文件执行。

房屋征收范围内的私有房屋房地产权证所载明的所有人死亡的,应当根据《中华人民共和国继承法》的规定办理相关继承手续后,由继承人签约,多个继承人的可书面或公证委托书委托代表签约。订立书面委托的,委托双方必须在征收事务所办理委托手续并当场签名盖章。

五、居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务

征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

公有直管空置房屋由授权经营管理单位负责清退占用房屋人员搬出原址并交出空房。

六、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法

(一)被征收房屋类型的认定

房屋类型根据《关于修订<上海市房屋建筑类型分类表>的通知》(沪房〔90〕规字发第518号)、《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》(沪房地资市〔2003141号),以房产产籍资料记载的房屋类型为准。

(二)被征收居住房屋建筑面积的认定

1被征收公有居住房屋建筑面积的认定:承租的公有居住房屋,以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的,按下表所列的换算系数计算建筑面积:

房屋

类型

公寓

独立住宅(花园住宅)

新里

住宅

新工房(有电梯、成套)

新工房

(无电梯、成套)

新工房(无电梯、不成套)

两万户新工房

旧里

住宅

简屋

换算

系数

2.06

1.83

1.82

2.00

1.98

1.94

1.65

1.54

1.25

2001111日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼,高度在1.2米至1.7米的部分,按照实际居住面积的一半,以上表所列换算系数计算建筑面积;1.7米以上的部分,按照实际居住面积,以上表所列换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼,不计算建筑面积。但高度在1.2米以下且属于唯一承租部位的阁楼,按照实际居住面积的一半,以上表所列换算系数计算建筑面积。

租用公房凭证记载的独用的厨房(灶间)、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不作为换算建筑面积的基数,但单独调配作为居住部位使用的除外。

2被征收私有居住房屋建筑面积的认定:

1)已经登记的私有居住房屋,其建筑面积一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准;房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的,除有证据证明房地产登记簿确有错误外,以房地产登记簿为准。私有居住房屋中的阁楼(包括房地产权证附记部分的阁楼),不予认定建筑面积;已经登记的私有居住房屋,在房地产权证记载以外的搭建面积,不予认定建筑面积。

2)未经登记的私有居住房屋,以相关批准文件记载的建筑面积为准,实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的,以实际建筑面积为准。

3)未经登记的私有居住房屋,有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的,以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准,超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。

4)未经登记的私有居住房屋,无批准文件的不予认定建筑面积,但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋,以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准;1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道(乡镇)出具的证明等。无法确定具体建造年份的,根据实地丈量的建筑面积为准,但最多不超过土地使用权证记载的占地面积与实际层数的乘积(实际层数大于3层的,按3层计算)。

3、按以上规定中不予认定建筑面积的部分,可以给予建筑物残值补贴,但经认定为违法建筑的不予补偿。

(三)被征收非居住房屋建筑面积的认定

1、非居住房屋的界定标准:

1)原始设计为非居住房屋,延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的,可以认定为非居住房屋;

2)公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同,建立了公有非居住房屋租赁关系的,可以认定为非居住房屋;

3)房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位,可以认定为非居住房屋,但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外;

4)原始设计为居住房屋,经市或区(县)房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的,除有特别规定以外,可以认定为非居住房屋。但在2001111日以前,已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的,可以认定为非居住房屋;在2001111日以后,以居住房屋作为经营场所并领取营业执照,未经市或区(县)房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的,不认定为非居住房屋。

5)市、区(县)劳动部门核发的《非正规就业许可证》,以及市、区(县)民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋,不认定为非居住房屋。

2被征收非居住房屋建筑面积的认定:

1)有房地产权证的,以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。

2)公有房屋签订公有非居住房屋租赁合同的,以合同记载的建筑面积为准。

3)经政府相关职能部门审批同意居改非的房屋,以审批文件记载的非居住面积为准。

4)经工商部门核发营业执照的非居住房屋,工商部门的相关申请和批准文件中有营业面积记载的,以相关文件记载的营业面积为准,所记载的营业面积大于房屋确权面积的,按房屋确权面积计。(房屋确权面积指经面积认定小组认定的有效房屋建筑面积。)

5)经工商部门核发营业执照的非居住房屋,工商部门的相关申请和批准文件中无营业面积记载的,由房屋征收部门组织或委托有资质的房屋测绘单位进行现场测量,经面积认定小组认定后,在本基地范围内予以公示。

6)经工商部门核定的非居住房屋进行现场测量的,实际经营饭店、旅馆的被征收房屋,可按实际经营部位认定非居范围;其他情况,原则上按照被征收房屋底层部位认定非居范围。

3被征收公有居非兼用房屋建筑面积的认定:

被征收公有房屋因市或区(县)房屋行政管理部门批准部分居住部位改变为非居住用途,产生既有居住部分,又有非居住部分的,非居住部分建筑面积的认定以非居住房屋租赁合同或居改非审批文件记载的面积为准,居住部分面积按居改非前原始记载的居住面积乘以相应换算系数后,减去认定的非居住部分建筑面积,其剩余面积认定为居住部分的建筑面积。

七、协议生效及履行

作出征收决定之日起至签约期内征收签约率达到90%的,征收补偿协议生效。签约率未达到规定签约比例,征收决定终止执行。原则上五年之内不再安排旧区改造征收工作。

本基地设签约期三个月,签约期具体时间另行公告。

征收补偿协议签订之后,被征收人、公有房屋承租人应当依约履行搬迁义务,若协议签订之日在基地集中搬迁之前的,搬迁期限自集中搬迁之日起30天内;若协议签订之日在基地集中搬迁之后的,搬迁期限自协议签订之日起30天内。(基地集中搬迁开始时间详见公告)

被征收人、公有房屋承租人在约定的搬迁期限内不履行搬迁义务,经征收部门书面催告后,仍不履行搬迁义务的,房屋征收部门可以解除已签订的补偿协议,补偿协议约定的权利义务终止。

八、房屋征收补偿方式

征收居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择居住房屋产权调换。

征收非居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择居住房屋产权调换。

征收企事业单位的房屋以货币补偿为主。由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体的房屋和执行政府规定租金标准的私有出租的房屋,被征收人以货币补偿为主。

被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差价。

九、征收居住房屋的补偿、补贴及奖励的计算标准

(一)征收私有居住房屋:

被征收居住房屋的补偿金额=评估价格价格补贴。

评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价?/span>被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的,按评估均价计算。

评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价?/span>居住房屋总建筑面积。本基地被征收房屋评估均价经被征收居民选举产生的评估机构评估并计算后另行公告。被征收房屋评估价经复核,鉴定后有变动的,评估均价不受其影响。

价格补贴=评估均价?/span>补贴系数?/span>被征收房屋的建筑面积。经区人民政府认定本基地补贴系数标准为0.3

被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价?/span>补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴。经区人民政府认定每证补贴面积为15平方米建筑面积。(以下标准相同)

被征收房屋属于成套独用工房且在签约期内签约并在协议约定时间内搬迁的给予奖励。奖励金额为12平方米乘以评估均价。

(二)征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋:

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格?0%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格?0%+价格补贴,被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按规定增加套型面积补贴。

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择房屋产权调换的,由被征收人负责安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格价格补贴,被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按规定增加套型面积补贴。

(三)征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋:

征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格?00%;对房屋承租人的补偿按照上条第一款的补偿规定执行。

(四)征收宗教团体所有及依法代管的居住房屋:

征收由房管部门代理经租的宗教团体的房屋,以及依法代管的房屋,租赁关系终止。补偿标准按照上条执行。

(五)居住困难户的优先保障

1、居住困难户的申请和审核:

居住困难的被征收人、公有房屋承租人应向区住房保障机构提出居住困难审核申请,并提供相关证明材料。区住房保障机构按照《实施细则》以及本市共有产权保障住房(经济适用住房)的相关规定对居住困难户进行认定,并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示,公示期为15日。公示期内有异议的,由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。

2、居住困难户的保障补贴:

按照本市共有产权保障住房(经济适用住房)面积核定规定及以下折算公式计算后,人均建筑面积不足22平方米的居住困难户,增加保障补贴,但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

折算公式为:被征收居住房屋补偿金额?/span>折算单价?/span>居住困难户人数;

保障补贴=折算单价?/span>居住困难户人数?2平方米-被征收居住房屋补偿金额。被征收居住房屋补偿金额=评估价格(公有承租:?0%价格补贴特定房屋类型的套型面积补贴经区人民政府认定本基地折算单价为26000/平方米(建筑面积)。

(六)居住房屋的补贴标准

1、装潢补贴:

被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按300/平方米建筑面积给予装潢补贴;被征收房屋属于成套独用工房的,按800/平方米建筑面积给予装潢补贴。

被征收人、公有房屋承租人认为其装潢补贴需经评估确定的,应当向房屋征收部门提供相关装潢费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其装潢进行评估,并按照评估结果予以补偿。不再按照以上标准进行装潢补贴。

2、建筑面积的残值补贴:

1)房屋类型为旧里、新里、两万户新工房、独立住宅的公有居住房屋,公房租赁凭证中记载的独用晒台、天井、高度在1.2米以下(不含)的阁楼,不计入被征收房屋的建筑面积,按照记载的面积的一半乘以评估均价给予残值补贴。

2)房屋类型为旧里、新里、两万户新工房、独立住宅的公有居住房屋,公房租赁凭证中记载的独用灶间、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、阳台、楼梯间等部位,不计入被征收房屋的建筑面积,按照记载的面积乘以相应换算系数后再乘以评估均价给予残值补贴。

注:上述给予残值补贴的部位均指公房租赁凭证中记载的独用部位,公房租赁凭证中记载的公用部位不给予残值补贴。

3)公有房屋租赁凭证中记载的产权属私的阁楼和私有房屋房地产权证附记部分记载的阁楼,高度在1.7米以上的,按照记载面积乘以评估均价计算残值补贴;高度在1.2~1.7米(含1.2米和1.7米)的,按照记载面积的一半乘以评估均价计算残值补贴;高度在1.2米以下的,按照记载面积乘以2000/平方米计算残值补贴。

4)经房屋调查机构实地丈量的私有居住房屋,实地丈量的建筑面积超出土地使用权证记载的占地面积与实际层数的乘积的部分,给予2000/平方米的残值补贴。即计算公式为:(实地丈量的建筑面积-土地证记载占地面积?/span>实际层数)?000/平方米,其中实际层数>3层的,按3层计算。

3、搬场、家用设施移装补贴:

1)搬场补贴:15元/平方米?/span>被征收房屋建筑面积,每证低于800元,按800元/证发放。

2)家用设施移装费补贴:

电话移装费每台140元(凭账单);

管道煤气移装费用每户200元(凭账单);

热水器拆装每台300元(凭账单);

有线电视移装费每户300元(凭收据);

空调拆装费每台400元(凭发票);

宽带移装费每号140元(凭发票);

由供电部门批准安装并由被征收人、房屋租赁人出资的10安培以上电表移装费,按现行有关规定。

上述家用设施移装费补贴合计低于2500元/证的,按2500元/证计算;合计高于2500元/证的,按实计算。

4、临时安置费补贴:

1)被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,由房屋征收部门支付临时安置费。计算标准为:

被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,每月临时安置费=60/?/span>被征收房屋建筑面积;

被征收房屋属于成套独用工房的,每月临时安置费=90/?/span>被征收房屋建筑面积;按上述公式计算后,每证临时安置费不足4500/月的,按4500/月计算。

2)过渡期限:

自被征收人、公有房屋承租人(含房屋使用人、同住人)搬离原址并移交空房之日起至所选购的产权调换房屋书面通知办理进户之日止。在过渡期限内按月为单位计算临时安置费,未满一个月的按一个月计算。

3)被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,再增加搬家费补贴一次。

4)所选购的产权调换房屋如因房屋征收部门原因未能在约定的期限内交付房屋的,征收人将在原有基础上增发临时安置费,凡超过期限3个月以内(含)的,按每月临时安置费增发50%;超过期限3个月以上的,按每月临时安置费增发100%

如因被征收人、房屋承租人原因未按约定办理进户手续的,不增发临时安置费。

5)过渡方式:自行过渡。

临时安置费不包含在补偿安置协议中,在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。

5、均衡实物安置补贴:

被征收人、公有房屋承租人选择非实物安置协议,可根据被征收居住房屋建筑面积给予每平方米2.5万元的均衡实物安置补贴,每证均衡实物安置补贴低于80万元的,按80万元计算。

在签约期内签约并按时搬迁的可给予3个月的过渡费补贴,补贴标准参照期房临时安置费标准。签约期外签约的,则不给予过渡费补贴。

(七)居住房屋的奖励标准

1、签约奖励:

签约期内,对签订征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人,每证可获得以下奖励:

1)征收签约奖励:

签约期内

在签约期之内签订房屋征收补偿协议且至签约期满之日,基地签约率达到90%(含90%)的,按38万元/证给予签约奖励;被征收房屋建筑面积超过30平方米的,超出部分再增加1000/平方米的协议签约奖励。

签约期后

签约期之后签订房屋征收补偿协议的,按30万元/证给予签约奖励;被征收房屋建筑面积超过30平方米的,超出部分再增加1000/平方米的协议签约奖励。

2)居民签约率奖励:

在签约期之内签约,至签约期止,居民的签约率在90%—95%(不含90%),每增加1%,给予1万元/证的协议签约奖。

在签约期之内签约,至签约期止,居民的签约率在95%—98%(不含95%),每增加1%,给予2万元/证的协议签约奖。

在签约期之内签约,至签约期止,居民的签约率在98%以上(不含98%),每增加1%,给予4.5/证的协议签约奖。

特别说明:居民签约率=已签约居民证数?/span>基地居民总证数?b ="mso-bidi-font-weight:normal">100%,签约率若为90.99%,未达到增加1%,奖励不增加,签约率若为91.00%,增加了1%,奖励增加1万元/证,以此类推。

3)早签多得益奖励:

凡在签约期限内签订房屋征收补偿协议的,根据签订协议的日期享受早签多得益奖励,基数为每证3万元,自签约期第十天后每天递减300元。

计算公式为:

早签多得益奖励=3万元-300/?/span>签约启动之日第十天至实际签约日的天数。

2、搬迁奖励:(1)搬迁奖:

在征收补偿协议生效后三十天内搬出原址并交出空房的可按证奖励,每证8万元。另每户免费提供市内搬场车一车次。对签订非实物安置协议的被征收人、公房房屋承租人,自搬离原址之日起一年内,被征收房屋内户口全部迁移的;或者签订实物安置协议,选择产权调换房屋全部交房后一年内,被征收房屋内户口全部迁移的,凭身份证明、户口迁移等相关证明材料,每证再增加2万元。

2)提前搬迁加奖:在搬迁奖励项基础上,在签约期第一个月之内签约的,并在协议生效后且十五天内提前搬迁的,按每证奖励12万元。

在签约期第二个月到签约期结束前签约,并在征收补偿协议生效后且十五天内提前搬迁,按每证奖励10万元。

3)签约期内签约搬迁的利息奖励:

征收居住房屋(居民)、非居住房屋(个体工商户)的被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在约定的期限内搬迁的,以被征收房屋价值补偿金额(居住房屋评估价格、价格补贴、套型面积补贴、非居住房屋评估价格)、居住困难户保障补贴(如有)、各类补贴、奖励的总额为基数(但不包括居民签约率奖励、搬迁奖、提前搬迁加奖、非居住搬迁奖励、过渡费补贴、临时安置费补贴、限定选房补贴),按照征收公告之日的银行同期一年期贷款年利率的标准,从签约之日起至签约期届满之日止进行计息。(具体计算办法见基地公告)

搬迁奖励不包含在补偿协议中,在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。

特别告知:本补偿方案中的搬迁指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人(同住人)搬离被征收房屋,在向征收人移交空房的同时,被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用必须结清,且被征收房屋没有设定抵押。

注:已依法按照征收方案作出补偿决定,或被司法强制执行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各项奖励。

(八)除外情况

由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的被征收人不享受本条款的(六)至(七)各类补贴、各类奖励。

十、征收非居住房屋(个体工商户)的补偿、补贴及奖励的计算标准

(一)非居住房屋凭证与营业执照(必须注册在被征收房屋内)齐全,按以下公式计算补偿金额:

公有房屋:非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价?/span>被征收的非居住房屋建筑面积?0%。

私有房屋:非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价?/span>被征收的非居住房屋建筑面积。

(二)停产停业损失补偿:因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的,按照《实施细则》第三十五条规定进行补偿。

(三)个体工商户的补贴标准

1装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴:

对被征收非居住房屋内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等,按照被征收非居住房屋建筑面积,给予每平方米4000元的补贴,每证低于12万元的,可按12万元计算。

2执照补贴:

对持有合法有效的工商营业执照(必须注册在被征收房屋内)的,在约定期限内办理注销手续后,按证给予30万元/证补贴。

3均衡实物安置补贴:

非居住房屋(个体工商户)的被征收人、公有房屋承租人选择非实物安置协议,被征收非居住房屋建筑面积在200平方米以内的,给予每平方米3.5万元的均衡实物安置补贴,每证低于80万元的,可按80万元计算;被征收非居住房屋建筑面积超过

200平方米的,超出部分给予每平方米2.5万元的均衡实物安置补贴。

(四)个体工商户的奖励标准

1、签约奖励:(1)签约期内

非居住房屋(个体工商户)的被征收人、房屋承租人在签约期限内签订房屋征收补偿协议的,按被征收非居住房屋建筑面积给予10000/平方米的协议签约奖励;每证低于20万元的,可按20万元计算。

2)签约期后

非居住房屋(个体工商户)的被征收人、房屋承租人在签约期限外签订房屋征收补偿协议的,按被征收非居住房屋建筑面积给予8000/平方米的协议签约奖励,每证低于16万元的,可按16万元计算。

2、搬迁奖励:

非居住房屋(个体工商户)的被征收人、房屋承租人自协议生效之日起15天内搬出原址交出空房的,可按证给予10万元/证的奖励。

非居住房屋搬迁奖励不包含在补偿协议中,在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。

特别告知:本补偿方案中的搬迁指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人(同住人)搬离被征收房屋,在向征收人移交空房的同时,被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用必须结清,且被征收房屋没有设定抵押。注:已依法按照征收方案作出补偿决定,或被司法强制执行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各项奖励。

(五)居非兼用房屋的计算:

征收居住和非居住兼用的房屋,被征收人或公有房屋承租人选择非实物安置的,应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算非实物安置款,合并后的非实物安置款为该房屋的补偿金额。

被征收人或者公有房屋承租人选择房屋调换的,应当按照上述合并后的非实物安置款,用居住房屋进行调换并结算差价;对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人,应当按照上述合并后的非实物安置款进行折算。

折算公式为:(被征收居住房屋补偿金额被征收非居住房屋补偿金额)?/span>折算单价?/span>居住困难人数;

保障补贴=折算单价?/span>居住困难人数?2平方米-(被征收居住房屋补偿金额被征收非居住房屋补偿金额)。

被征收非居住房屋补偿金额=评估价格(公有承租:?0%

(六)征收居住和非居住兼用的房屋,可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算上述各项奖励。

只有非居住部分,没有居住部分的全非居(个体工商户),在签约期内签订房屋征收补偿协议的,增加签约奖励18万元;在签约期之后签订房屋征收补偿协议的,增加签约奖励14万元。

(七)除外情况

由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体非居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租非居住房屋的被征收人不享受本条款的第(三)款第23条以及第(四)款的各类补贴、各类奖励。

十一、征收非居住房屋(企事业单位)的补偿、补贴及奖励的计算标准

(一)非居住房屋(企事业单位)建筑面积和用途的处理

1、非居住房屋(企事业单位)的建筑面积,一般以房地产权证记载的建筑面积为准。未经登记的建筑面积,以规划土地批准文件记载为准。实际建筑面积小于规划土地批准文件记载的,以实际建筑面积为准。未经登记且未经规划土地部门批准建造的房屋,未经认定为违法建筑的,可以给予残值补贴。

2、非居住房屋(企事业单位)的用途,按照房地产权证记载的房屋用途进行补偿。未经登记的房屋,按照规划土地或住房保障房屋管理部门批准文件记载的用途进行补偿。未经批准改变房屋用途的,不得按照改变后的用途进行补偿。

(二)征收非居住房屋(企事业单位),按以下公式计算补偿金额单位产权的非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价?/span>被征收的非居住房屋建筑面积

公有非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价?/span>被征收的非居住房屋建筑面积?0%

(三)停产停业损失补偿

因征收非居住房屋(企事业单位)造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。具体计算公式为:被征收房屋的房地产市场评估单价?/span>被征收的非居住房屋建筑面积?0%

企事业单位认为其停产停业损失超过上述规定标准的,由评估机构对企事业单位在征收范围内生产经营活动所产生的效益,结合企事业单位所属行业特点进行评估。停产停业期限根据企事业单位实际停产停业时间确定,最长不超过1年。房屋征收决定作出或征地房屋补偿方案批准后,企事业单位在征收范围内继续生产经营的,对其由此产生的损失不予补偿。

企事业单位对评估结果有异议的,可以按照《实施细则》第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。

(四)企事业单位的补贴标准

1装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴:

对被征收非居住房屋(企事业单位)内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等,按照被征收非居住房屋建筑面积,给予每平方米4000元的补贴,每证低于12万元的,可按12万元计算。

企事业单位认为其装潢补贴、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等需经评估确定的,应当向房屋征收部门提供相关费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其进行评估,并按照评估结果予以补贴。

2建筑物的残值补贴:

对被征收企事业单位未经登记且未经规划土地部门批准建造的建筑物,未经认定为违法建筑的,按该建筑物实际建筑面积给予1000/平方米的残值补贴。

(五)企事业单位的奖励标准

1、签约奖励

1)签约期内

非居住房屋(企事业单位)的被征收人、公有房屋承租人签订房屋征收补偿协议的,可按照被征收非居住房屋补偿金额[即:非居住房屋补偿金额(公有房屋:?0%)、停产停业损失补偿、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补偿]

5%计算签约奖励,每证低于20万元的,可按20万元计算。

2)签约期后

非居住房屋(企事业单位)的被征收人、公有房屋承租人签订房屋征收补偿协议的,可按照被征收非居住房屋补偿金额[即:非居住房屋补偿金额(公有房屋:?0%)、停产停业损失补偿、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补偿]

3%计算签约奖励,每证低于15万元的,可按15万元计算。

2、搬迁奖励

非居住房屋(企事业单位)的被征收人、房屋承租人在征收补偿协议约定的搬迁期限内搬出原址交出空房的,可按照被征收非居住房屋补偿金额[即:非居住房屋补偿金额(公有房屋:?0%)、停产停业损失补偿、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补偿]10%计算搬迁奖励,每证低于30万元的,可按30万元计算。

特别告知:本补偿方案中的搬迁指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人(同住人)搬离被征收房屋,在向征收人移交空房的同时,被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用必须结清,且被征收房屋没有设定抵押。

注:已依法按照征收方案作出补偿决定,或被司法强制执行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各项奖励。

(六)除外情况

由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体非居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租非居住房屋的被征收人不享受本条款的第(四)款第2条以及第(五)款的各类补贴、各类奖励。

十二、用于产权调换房屋的基本情况和选购方法

详见《静安区北站新城旧城区改建项目房屋征收产权调换房屋选购办法》。

(上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑,内容如有出入,以当地公布的补偿方案为准)

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