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【年度研判三】2014年下半年楼市走向分析 (2014/6/23 1:42:54) [发送到微博]

  2014年已行过半,全国楼市走向如何,又将成为当前市场讨论热点。6月18日国家统计局发布数据,2015年5月全国70个大中城市中,价格下降的城市有35个,持平的城市有20个,上涨的城市有15个,环比价格变动中,最高涨幅仅为0.3%,最低下降达到1.4%。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。5月份,同比价格变动中,最高涨幅为11.3%,最低下降为4.8%。从国家统计局发布的5月份数据来看,全国大部份城市楼市价格同比仍然是上涨的。

  此外,房地产开发商出现破产在2012年之后再次出现在媒体的聚光灯之下,一是杭州余杭区的金星房地产破产,其次是浙江兴润置业投资有限公司轰然倒塌,再者是深圳的光耀地产深陷破产危机。

  一边楼市看似“风光”依然,一边看似“崩盘”苗头,是统计数据不靠谱?还是房企局部现象产生的不靠谱?同为客观事实,2014年下半年楼市走向如何,浅谈分析以下几点:

政策方面——反腐是对房地产市场最大的调控

  中国楼市依然是一个政策市,仍未走向完全市场化,所以分析楼市走向,依然得拿政策说事。2014年楼市调控提出“双向调控”的调控基调,对于“双向调控”,笔者拙劣的认为是区别对待式的楼市调控政策,对价格涨幅过大、投机过热的地区采取严格的调控政策,反之,则采取宽松、放松的政策措施,显然这是引用了金融调控的方法与调控思路。但面对中国楼市的复杂性兼具“中国特色”的楼市现状,双向调控怎么调,能否调出效果仍然是一个大问号。

  就此前不动产登记政策,其目标之一是为了建立楼市调控的长效机制服务——房产税机制,但我们看到目标并没有达到预订的效果,实例如上海、重庆试点。历年的“严厉”楼市调控政策,没有让楼市价格回调,而是越调越上涨,但自从【反腐】大行其道以来,楼市价格开始转动苗头,引用某地产大佬的话“反腐是对房地产市场最大的调控”,显然这句话没有说错。开发商开始意识到,货款、融资不再那么容易,拿地、审批不再那么容易,资金链续接不再那么容易,出现问题自己解决,不能解决的便产生了如前所述的破产事件。破产事件一出,各地又出现了限购松绑,天津、广西南宁和江苏无锡等城市分别采取调整限购范围、放宽户籍限制等方式提振楼市,而决策层并没有采取反对态度。至此,有专家表示,调控松绑已是大势所趋,楼市限购政策2015年将全面退出。笔者认同反腐是对房地产市场最大的调控,而限购政策放松未必能扭转当前市场现状。 

经济转型的阵痛——经济增速持续走低、市场行情冷淡

  2014年是转变经济发展方式的转折年,转折意味着机遇与风险并存,但显然目前经济转型风险比机遇的成份大的多,庆幸的是这一风险并未达到不可控的程度。

  经济转型意味着要以增长速度换取增长质量。2008年起,国内地区生产总值增速整体是下滑,其中2008年增长为9.6%,到2013年的7.7%,下滑了1.9%(见下图),不幸的是增长速度下来了,但转型仍需努力。

  当前沪深300指数(以2014年6月21日收盘2136.37点)相比去年的6月底收盘指数2461.61点,下跌了13.21%,股市仍处于历史低位未走出低谷。作为经济的晴雨表,股市的低位盘旋反映了当前市场行情的冷谈。(见下图:沪深300月K走势图) 

  显然,2014年的经济不乐观,国内经济下行短期不易扭转。 

市场数据不理想——各成交量涨幅收缩

  土地成交数据方面。根据最新土地成交统计数据(上周6.9-6.15),北京、上海、广州、深圳传统一线城市地块现0宗成交,其它各重点城市,除重庆成交上双位数外,杭州、成都、沈阳成交均为个位数。

  其次来看下新房成交套数情况,2014年5月,北京新房成交5263套,同比下跌24.86%,(其中期房成交3640套,同比下降28.61%,现房成交1623套,同比下降14.8%);上海90平米以下住宅成交套数10154套,同比下跌20.72%;广州成交5855套,同比下跌了21.66%;而深圳,除2月份成交套数同比增长外,其它月份同比均出现下跌,,5月份成交2547套,同比下跌达48.62%(见下图)。

  从数据成交来看并不理想,各类数据不是在下跌,就是涨幅在收窄。

市场交投不理想——置业者观望情绪浓烈

  置业者目前的观望情绪浓烈,原因主要来源于两个方面,一是破产事件让置业者看到了楼市“崩盘”的“希望”(当然,笔者相信中国楼市不会崩盘,原因很简单,中国楼市依然是政策市,限降令的出现不得不让人相信中国行政调控能力的强大);二是存量房特别是新房已经开始打折优惠,甚至开发商采取直接降价的方式吸引置业者购买,提高去化率,以便尽快回笼资金,续接资金链。

总结

  总体来说,2014年下半年楼市走向不容乐观,如前所述,反腐政策将在很大程度影响着楼市,而宏观经济的续续下行在一定程度上影响置业者的置业投资热情,而当前置业者对价格下行及开发商打折优惠、降价的期望值空前高涨,持币观望不急于出手的行为将直接导致下半年楼市的不被看好。

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