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博主
姓名:大同海南
单位:
职位:草根“大师”
访问人数:7357983
博客等级:
搜房网币:23970
博主公告
    大同海南,海南籍高士,毕业于北京某著名大学,是海南史上最伟大的思想家。他因提出在海南建设“中国冬都”和“海南桃花源”而声名鹊起;他因强烈主张“无须修建跨海大桥并保持海南的岛屿相对封闭性和小岛寡民的状态”而让专家学者刮目相看汗颜不止;他因大声疾呼“海南应走富民优先之路”而倍受人民尊崇和爱戴;尤其让女性朋友们不能忘怀且相当倾慕的是,他真情呼唤把海南建设成让恋人向往的“恋人岛”和让老婆放心的“老婆岛”;此外,他还提出了“道德品质也是生产力”的论断。大同海南因此成为海南本土新生的最著名的甚至是空前绝后的思想家。海南网友不吝惜自己的掌声,给他送去了许多的荣誉称号,人所共知的有:“中国冬都概念人”、“海南桃花源第一居民”、“海南发展思路的终结者”、“最具血性的海南网友”、“海南反跨海大桥建设的急先锋”、“海南破四旧、立四新的主力军”等。一时之间,琼州大地风头之盛者无出其右。本博致力于研究海南发展的议题,相关文章分为“海南—中国冬都”(专著)、“海南桃花源”等几类。其中第1类、第2类主要介绍大同海南在海南建设“中国冬都”和“海南桃花源”的思想,是博主思想的精华,尤其值得一读。
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浅论海南房地产市场的解局之道 (2018/4/23 18:57:42) [发送到微博]
 

昨天晚上(422日),关于海南房地产市场加码限购的消息又刷屏了,这是从330日以来不到一个月的时间内海南房地产调控措施的第三次刷屏。有网友因此致电我们,询问怎么看待。老实说,我们并非业内人士,我们对海南房地产市场的变化及其原因、趋势只有一些粗浅的看法,但愿意和大家分享。因为时间关系,只简单说几点。

 

第一,从短期来看,海南对房地产市场采用限购措施是合适的,必须的。

 

1)如果不采用以限购为主的措施,海南房产价格显然会被迅速推高,这一点不利于未来海南全局的发展,特别是在新机遇下的发展,非常有可能会对海南未来发展、全局发展造成极大干扰,甚至有可能导致海南第三次机遇的实现面临重重困难,不排除出现非常严重的后果,这是海南不能承受的。对于这一点,我们相信这是关心海南发展所有人的共识。

 

2)眼下海南更需要以雷霆之势推出房产限购措施。我们简单来看看海南近一个月来的三次房产调控所面临的背景。330日出台“房八条”显然具有预防的作用,海南必须在大机遇宣布前做好防止房地产炒作的准备,这是当年国际旅游岛宣布时给予的经验。从半个多月的情况来看,这是非常正确的。随后,416日,在大机遇公布之后海南发布了《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》,加大了对违规炒作房地产的处罚力度,密集公布处罚信息,重申“房八条”必须严格执行。422日晚间,海南出台了全域限购措施。从管理措施的发布时间和路径范围管中窥豹可知,这一轮海南房地产市场的炒作可谓来势汹汹,一定是伴随着狂风暴雨并掀起了惊涛骇浪,并迅速从重点区域波及全省席卷全域。据此来看,限购就是华山一条道,不得不行之。

 

第二,从中期来看,海南房地产可以尝试把多轨制征收空置费作为解局之道。

 

海南房地产市场出现当前人人争购的情势是必然的,一方面源于海南所具有的独特的区位、气候、生态、人文、战略和前景优势,另一方面也是大机遇不期而至如巨石砸向平静的水面所一定会溅起的浪花。可是,同样是基于海南独特的环境、生态,以及所选择的发展道路、发展目标,海南显然不能作为“房地产加工厂”,不能外面想要多少海南就建多少,以满足所有人在海南购房的需求。这个就是海南房地产市场短期和中期所面临的主要矛盾。

 

缓解这个主要矛盾,除了短期必须采取限购措施以外,海南同时必须思考中长期的应对措施,毕竟限购不会也不应是长久之道。“不谋全局者,不足谋一域;不谋万世者,不足谋一时”,对于海南房地产中长期的应对措施,我们认为“多轨制”和“征收空置费”是可以尝试的重要策略。

 

    1)“多轨制”

 

所谓“多轨制”,就是区别不同的群体实行不同的有针对性的策略。在我们看来,当前及未来一段时间内,海南房地产至少需要以下三条或者更多的轨道:①第1轨道:本省户籍居民家庭的轨道;②第2轨道:引进人才的轨道;③第3轨道:非本省户籍居民家庭的轨道。

 

为什么需要“多轨制”,相信其中的原因大家都可以理解,简单说就是三个轨道分别为了对应实现三个目标:保证本省居民的住房需求,让本省居民住有所居;保证建设海南中坚人才的住房需求,让引进人才能够在海南有立足之地和干事创业;保护海南的土地和生态资源。在“多规制”下,和海南住房需求有关的三类人员中的两类得到了充分保障,他们可以在海南安居乐业,海南持续、健康、快速发展的动力也得到了充分保障。只有一类人员对海南的住房需求以及他们无限向往海南生活的躁动心灵还暂时没有办法满足。

 

但是在资源有限的前提下,每一种措施都不可能面面俱到,必然有得有失。“多轨制”其实和限购一样,是在浩浩大势之下不得已而为之的手段,它能较好的满足两类人员的需求同时兼顾一类人员的需求已实属不易,值得点赞,其实目前大家都没有除此之外更好的办法。据信海南对此也有比较清醒的认识,所以不论是在330日的“房八条”还是在422日的全域限购,有关文件都不仅透露了相关信息,而且留下了相当清晰的爪印。

 

2)“征收空置费”

 

在海南中长期调控房地产的措施中,我们比较看重“征收空置费”。我们之所以比较看重它,一方面是因为目前确实没有看到海南有启用这一措施的迹象,比之“多轨制”的呼之欲出有很大的区别;另一方面,我们认为此时“征收空置费”或在未来一段时间内“征收空置费”对稳定海南房地产市场甚至在促进海南全局发展方面具有举足轻重的作用,不排除是一个旷世奇谋。

 

据我们统计,近10年来,海南房地产销售面积超过1亿平方米,其中百分之八十即约8000万平方米或上百万套住房为岛外候鸟购买,由此推算候鸟人口约有300多万。候鸟购买海南房产有两个弊端长期以来一直为人所诟病:一是海南房屋资源空置,房产资源被浪费;二是候鸟作为非常住的季节性人口对海南发展的作用不明显,造成了旅游和经济的季节性、非均衡的状况,而且越是继续下去,负面的作用可能会越是凸显,渐成为海南不可承受之重。

 

海南显然已经意识到了候鸟购房的弊端,这就是限购政策出台和不断加码的重要原因和背景。但限购和加码限购,只能确保候鸟购房在未来的增幅减和增量被控制在可以承受的范围之内,却并不能解决或者快速解决沉淀已久的上述两个弊端,当然也不能期望两个弊端转而发挥正能量作用。于是,海南在发展的大机遇面前,及时解决候鸟购房的两个弊端势在必行,而且迫在眉睫,现在已经到了把它们提上日程的时候了。

 

只需简单思考就可以发现“征收空置费”对海南三个非常重要的的益处:

 

可以推动一部分确实无意在海南长期居住候鸟的释放房源,增加海南的住房供给,缓解当前房源紧缺的情况,促进房价平抑。考虑到当前限购和限售举措并行,可以确认新接手的房者是断然不会让房产资源空置浪费的。

 

可以推动大部分候鸟由季节性居住转化为常住人口,这不仅能够一举解决海南房屋资源长期被空置、浪费的现象,还能够有效缓解海南旅游、经济季节性、非均衡的状况,更重要的是它可能释放强大的资源和人才红利,促进数百万候鸟喷薄而出,切实转化为常住人口,成为参加海南新机遇建设的雄兵猛将(详细可参见博文《略施小计激活候鸟,百万雄兵参战琼岛》(http://blog.tianya.cn/post-2417142-130158440-1.shtml))。当前,一些省区正在进行如火如荼的“抢人大战”,海南如果能够通过这一举措让一百万甚至三百万的候鸟顺利、迅速加入建设大军,何乐而不为?

 

③海南可能获得一笔收入,用来加强实现新机遇的基础建设。当然,海南不会以此为目的,但或许会是一笔额外的收益。

 

当前确实是海南“征收空置费”一个很好的时机。诚如上文所言,一方面是当前市场对海南有增加房源的急切期盼,另一方面是海南有解决候鸟购房弊端、网罗使用人才的迫切愿望。还有重要的一点是,从现在开始“征收空置费”比较稳妥,不会造成市场大的波动,因为当前海南房产增值空间较大,买盘汹涌,同时海南面临诸多叠加的政策利好,发展前景诱人,故而预计不会产生数量庞大的抛盘导致价格大起大落。

 

“征收空置费”如果海南实行,估计会是海南改革的一大创新。因为放眼国内各省区,它们的房地产市场没有海南这样的特性:既广受追捧,空置率却又居高不下。举两个例子来看看,一是北上广深,这四个一线城市房地产市场广受追捧,但是却没有空置率的问题,所以这几个城市不存在“征收空置费”的问题;二是其它一些城市有一定的空置率,但是却没有受到购房者追捧,这些城市是不能推出“征收空置费”的,否则可能导致资产价格杀跌。也就是说,“征收空置费”只有海南存在推行的条件,海南是等不来可以借鉴的经验的,只有自己大胆试大胆闯大胆创新大胆改革。

 

第三,从长期来看,海南房地产市场终究会获得稳定、良性、健康的发展。

 

我们对海南房地产市场保持长远乐观的原因其实并不复杂,主要是基于我们对海南良好的发展前景有充分的信心。我们认为,在大机遇的支撑和作用下,海南一定会实现“三大远景”。随着海南的发展,配合中期的各项举措,本地居民的收入会持续增加,本地居民的资产价格也会持续增加,最终会实现和房产价格的平衡。到了这个时候,海南房地产市场就会获得了稳定、良性、健康发展的基础。

 

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