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中国房地产市场演绎太多前所未有 僵局何时打破? (2010/12/24 15:01:26) [发送到微博]

  2010年,中国房地产市场在遭遇“史上最为严厉”调控政策下波动显著,一季度“高歌猛进”、二季度“ 震 荡 调 整 ” 、 三 季 度 “ 低 位 回调”、四季度“分化加剧”。时至年末,在一浪高过一浪的调控声中,房价依旧坚挺,投资楼市的热情仍未退潮,相反,随着推地高潮的来临,土地市场渐回火热,成交也呈放量态势……

  即将过去的一年间,中国的房地产市场演绎了太多的“前所未有”。在业内人士看来,政府出台调控政策的决心之大、态度之坚决前所未有,政策力度之大、手段运用之多前所未有,当然,面临的市场复杂程度也前所未有。

  2010年,中国房地产市场在遭遇“史上最为严厉”调控政策下波动显著,一季度“高歌猛进”、二季度“震荡调整”、三季度“低位回调”、四季度“分化加剧”。时至年末,在一浪高过一浪的调控声中,房价依旧坚挺,投资楼市的热情仍未退潮,相反,随着推地高潮的来临,土地市场渐回火热,成交也呈放量态势……望“房”兴叹的人们越来越疑惑:调控为何如此之难?僵局究竟何时才能打破?

  房价烫手 房产税持续发酵

  虽然房产税话题一直持续发酵,但有关房产税出台后的具体效果,业内也存在不同看法。有专家认为,现在市场对房产税改革的期望值有些过高,对房产税的效果也有些夸大。实际上房产税开征可能达不到很多人预期的作用,在很多征收房产税的国家里,照样存在房地产泡沫。

  22日晚上九点十分,微醺的小晖坐在北京方庄必胜客的一角跟大学时的哥们絮叨着一年来买房的纠结和教训:“兜里的银子在年初还勉强够得上四环,现在恐怕快到六环买房了。”

  毕业于国内一所著名大学的小晖有着一份相当不错的工作,眼瞅着都过了晚婚的年龄,越来越为结婚的事着急,过了虎年春节便开始为婚房折腾,然而就那么一两次的犹豫,便错失了机会,过高的房价已远远超过了承受能力,用他自己的话说,“希望像树叶一样摇落”。

  “实在不行咱就带着新娘租房呗。”小晖说,其实不是自己多么乐观豁达,而是面对这种“时代性纠结”,无法选择而已。他还说他选择了冬至这天求婚,是因为过了这一天“灿烂会越来越长”,语气中悲怆伴随着狂热,仿佛让人看到在他身后徐徐展开的中国房地产市场背景图正蒸腾着热气。

  国家统计局12月10日公布的今年1至11月全国房地产市场运行情况显示,11月份全国70个大中城市房价格同比上涨7.7%,环比上涨0.3%,并且销售量、销售额以及房地产开发投资均“涨”声一片。

  一位业内人士告诉《经济参考报》记者,出于居住的需要和职业习惯,他经常去看盘,“最近两个月在深圳我注意到了一个现象,就是买方和卖方已形成了一致预期:通货膨胀,物价飞涨,房价还会继续涨。”

  他分析说,这种预期导致的后果就是,原本把房子挂在中介打算卖房的业主把房子收回去不卖了,除非缺钱用,否则即使涨了一大截也不卖了,“这不能怪房东不理性、贪婪,而是因为他们心里也很慌,他不知道今天这个价把房子卖掉后,拿着钱明天还能不能再买回这套房子,于是便出现了市场成交量不大,但房价推升很快的结果。大家都被市场这只手推着往前走,没有选择。”

  “整个2010年,房地产市场可谓跌宕起伏”,杭州某知名房地产企业资深人士廖先生这样概括。中国社科院12月发布的2011年《住房绿皮书》将前三季度的市场走势轨迹概括为:2010年1-4月,价格上升趋势延续,房价快速上涨;2010年5-6月,调控力度加大,观望气氛转浓;2010年7-9月,楼市蠢蠢欲动,反弹迹象出现。进入第四季度,部分市场研究机构认为,10月份整个房地产市场呈量跌价挺之势,11月则出现了“量价齐涨”。

  综合来看,前11月全国供应类指标增速创历史新高,需求类指标小幅增长,部分重点城市需求下降显著,但房价整体仍呈上涨之势。中国指数研究院指出,1至11月,全国房地产开发投资额、施工面积、新开工面积等供应类指标增速均显著高于历史水平,而商品房销售面积和商品房销售额同比增速分别为9.8%和17.5%,且全年各月增速基本呈下行趋势。从重点城市来看,多数城市1至11月住宅成交面积不及2009年,其中北京、广州、成都等地超过30%,上海、深圳、南京、杭州等地超过40%。

  价格方面,据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据,100个城市住宅(新房)平均价格在7至8月有所下跌,但9至11月,100个城市住宅平均价格环比上涨,房价高位震荡,北京等十大城市也普遍继续上涨,仅同比涨幅有所缩小。

  房价的持续高企使得越来越多的人将房产税当成楼市解困的“最后一根稻草”,也让很多人对其寄予厚望。最近有消息称,“房产税试点方案有望近期确定,上海、重庆将被列入首批试点”“重庆房产税征收最快可能在明年年初开征”。

  暂且不论效果如何,可以预期,关于房产税改革的猜想将进入新一轮发酵之中。

  政策频出 调控难降楼市虚火

  即将过去的2010年,从中央到地方,调控政策在房地产市场上可谓着墨最多的一年,从年初刺激政策的退出,到4月中旬的“史上最严厉调控”,再到9月底的新一轮调控,调控的主基调贯穿着整个2010年。

  2010年1月10日,国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,增加保障房和普通商品房有效供给,抑制投资投机性购房需求,由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。

  但在随后几个月内,楼市依然亢奋,2至4月全国商品房销售面积同比增速仍在20%以上,70个大中城市房价环比涨幅持续攀升,北京等热点城市高价地频出,这直接导致了4月17日“国十条”的出台。随后一段时间内,信贷、土地、税收等政策密集出台,房地产市场也在5至8月出现降温。

  小晖清晰地记得,当时看中了望京的一套二手房,链家地产的经纪人告诉他,调控后,炒客抛盘的数量有一定程度的增多,买房的议价空间也大,有的房子成交总价甚至比报价降了数十万元,“听这么一说,心里那叫一个乐”。然而,小晖最终没有出手,“现在总安慰自己说朝向和户型不好,其实当时主要还是想再等等,等房价降得更多。”事实证明,小晖们乐过了头,时隔不久这种憧憬便如水汽般蒸发了。

  此次调控政策的出台着实让开发商们惊出一身冷汗。“政府在4月份出台第二轮调控政策后,公司开始真正悲观,部分高地价项目开始推迟项目进度,对工程款支付开始收紧,对费用开始重视,准备过冬。”一位不愿透露姓名的开发商对记者说,但是8月份后的迅速回暖又让公司开始重新思考市场。

  的确,进入9月份部分重点城市显著升温,当月全国商品房销售面积同比增长16.6%,中国房地产指数系统数据显示,9月100个城市住宅价格环比上涨0.7%,十个大城市上涨0.8%。曾在网络上轰动一时的楼市《三字经》这样表述接下来楼市的情形:“百日毕,细算账,价未降,反上扬。房难买,租金涨,蜗居族,更凄凉……”

  房价的再度上涨直接导致中央及相关部门在9月底密集出台了多项“铁腕”调控政策,其中包括各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定等。

  但是,经历了长久博弈之后的楼市僵局仍未打破,这一次甚至连短暂的冰冻都不曾有。相关资料显示,新一轮调控政策出台后地产股却迎来暴涨,保利地产在接下来的9个交易日暴涨约40%,这与今年4月份政策出台后的10个交易日下跌约13%形成了鲜明对比。“投资者对这种调控已经开始不看好,接下来的市场表现也印证了股市投资者的判断是正确的,因为在接下来的两个月楼市连习惯性的缩量都没有了,11月继续量价齐飞。”杭州某知名房地产企业资深人士廖先生说。

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