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房地产业之惑 楼市僵局待破 (2010/12/24 14:59:18) [发送到微博]
 2010年,中国房地产市场在遭遇“史上最为严厉”调控政策下波动显著,一季度“高歌猛进”、二季度“ 震 荡 调 整 ” 、 三 季 度 “ 低 位 回调”、四季度“分化加剧”。时至年末,在一浪高过一浪的调控声中,房价依旧坚挺,投资楼市的热情仍未退潮,相反,随着推地高潮的来临,土地市场渐回火热,成交也呈放量态势……

  即将过去的一年间,中国的房地产市场演绎了太多的“前所未有”。在业内人士看来,政府出台调控政策的决心之大、态度之坚决前所未有,政策力度之大、手段运用之多前所未有,当然,面临的市场复杂程度也前所未有。

  2010年,中国房地产市场在遭遇“史上最为严厉”调控政策下波动显著,一季度“高歌猛进”、二季度“震荡调整”、三季度“低位回调”、四季度“分化加剧”。时至年末,在一浪高过一浪的调控声中,房价依旧坚挺,投资楼市的热情仍未退潮,相反,随着推地高潮的来临,土地市场渐回火热,成交也呈放量态势……望“房”兴叹的人们越来越疑惑:调控为何如此之难?僵局究竟何时才能打破?

  房价烫手 房产税持续发酵

  虽然房产税话题一直持续发酵,但有关房产税出台后的具体效果,业内也存在不同看法。有专家认为,现在市场对房产税改革的期望值有些过高,对房产税的效果也有些夸大。实际上房产税开征可能达不到很多人预期的作用,在很多征收房产税的国家里,照样存在房地产泡沫。

  22日晚上九点十分,微醺的小晖坐在北京方庄必胜客的一角跟大学时的哥们絮叨着一年来买房的纠结和教训:“兜里的银子在年初还勉强够得上四环,现在恐怕快到六环买房了。”

  毕业于国内一所著名大学的小晖有着一份相当不错的工作,眼瞅着都过了晚婚的年龄,越来越为结婚的事着急,过了虎年春节便开始为婚房折腾,然而就那么一两次的犹豫,便错失了机会,过高的房价已远远超过了承受能力,用他自己的话说,“希望像树叶一样摇落”。

  “实在不行咱就带着新娘租房呗。”小晖说,其实不是自己多么乐观豁达,而是面对这种“时代性纠结”,无法选择而已。他还说他选择了冬至这天求婚,是因为过了这一天“灿烂会越来越长”,语气中悲怆伴随着狂热,仿佛让人看到在他身后徐徐展开的中国房地产市场背景图正蒸腾着热气。

  国家统计局12月10日公布的今年1至11月全国房地产市场运行情况显示,11月份全国70个大中城市房价格同比上涨7.7%,环比上涨0.3%,并且销售量、销售额以及房地产开发投资均“涨”声一片。

  一位业内人士告诉《经济参考报》记者,出于居住的需要和职业习惯,他经常去看盘,“最近两个月在深圳我注意到了一个现象,就是买方和卖方已形成了一致预期:通货膨胀,物价飞涨,房价还会继续涨。”

  他分析说,这种预期导致的后果就是,原本把房子挂在中介打算卖房的业主把房子收回去不卖了,除非缺钱用,否则即使涨了一大截也不卖了,“这不能怪房东不理性、贪婪,而是因为他们心里也很慌,他不知道今天这个价把房子卖掉后,拿着钱明天还能不能再买回这套房子,于是便出现了市场成交量不大,但房价推升很快的结果。大家都被市场这只手推着往前走,没有选择。”

  “整个2010年,房地产市场可谓跌宕起伏”,杭州某知名房地产企业资深人士廖先生这样概括。中国社科院12月发布的2011年《住房绿皮书》将前三季度的市场走势轨迹概括为:2010年1-4月,价格上升趋势延续,房价快速上涨;2010年5-6月,调控力度加大,观望气氛转浓;2010年7-9月,楼市蠢蠢欲动,反弹迹象出现。进入第四季度,部分市场研究机构认为,10月份整个房地产市场呈量跌价挺之势,11月则出现了“量价齐涨”。

  综合来看,前11月全国供应类指标增速创历史新高,需求类指标小幅增长,部分重点城市需求下降显著,但房价整体仍呈上涨之势。中国指数研究院指出,1至11月,全国房地产开发投资额、施工面积、新开工面积等供应类指标增速均显著高于历史水平,而商品房销售面积和商品房销售额同比增速分别为9.8%和17.5%,且全年各月增速基本呈下行趋势。从重点城市来看,多数城市1至11月住宅成交面积不及2009年,其中北京、广州、成都等地超过30%,上海、深圳、南京、杭州等地超过40%。

  价格方面,据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据,100个城市住宅(新房)平均价格在7至8月有所下跌,但9至11月,100个城市住宅平均价格环比上涨,房价高位震荡,北京等十大城市也普遍继续上涨,仅同比涨幅有所缩小。

  房价的持续高企使得越来越多的人将房产税当成楼市解困的“最后一根稻草”,也让很多人对其寄予厚望。最近有消息称,“房产税试点方案有望近期确定,上海、重庆将被列入首批试点”“重庆房产税征收最快可能在明年年初开征”。

  暂且不论效果如何,可以预期,关于房产税改革的猜想将进入新一轮发酵之中。

  政策频出 调控难降楼市虚火

  即将过去的2010年,从中央到地方,调控政策在房地产市场上可谓着墨最多的一年,从年初刺激政策的退出,到4月中旬的“史上最严厉调控”,再到9月底的新一轮调控,调控的主基调贯穿着整个2010年。

  2010年1月10日,国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,增加保障房和普通商品房有效供给,抑制投资投机性购房需求,由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。

  但在随后几个月内,楼市依然亢奋,2至4月全国商品房销售面积同比增速仍在20%以上,70个大中城市房价环比涨幅持续攀升,北京等热点城市高价地频出,这直接导致了4月17日“国十条”的出台。随后一段时间内,信贷、土地、税收等政策密集出台,房地产市场也在5至8月出现降温。

  小晖清晰地记得,当时看中了望京的一套二手房,链家地产的经纪人告诉他,调控后,炒客抛盘的数量有一定程度的增多,买房的议价空间也大,有的房子成交总价甚至比报价降了数十万元,“听这么一说,心里那叫一个乐”。然而,小晖最终没有出手,“现在总安慰自己说朝向和户型不好,其实当时主要还是想再等等,等房价降得更多。”事实证明,小晖们乐过了头,时隔不久这种憧憬便如水汽般蒸发了。

  此次调控政策的出台着实让开发商们惊出一身冷汗。“政府在4月份出台第二轮调控政策后,公司开始真正悲观,部分高地价项目开始推迟项目进度,对工程款支付开始收紧,对费用开始重视,准备过冬。”一位不愿透露姓名的开发商对记者说,但是8月份后的迅速回暖又让公司开始重新思考市场。

  的确,进入9月份部分重点城市显著升温,当月全国商品房销售面积同比增长16.6%,中国房地产指数系统数据显示,9月100个城市住宅价格环比上涨0.7%,十个大城市上涨0.8%。曾在网络上轰动一时的楼市《三字经》这样表述接下来楼市的情形:“百日毕,细算账,价未降,反上扬。房难买,租金涨,蜗居族,更凄凉……”

  房价的再度上涨直接导致中央及相关部门在9月底密集出台了多项“铁腕”调控政策,其中包括各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定等。

  但是,经历了长久博弈之后的楼市僵局仍未打破,这一次甚至连短暂的冰冻都不曾有。相关资料显示,新一轮调控政策出台后地产股却迎来暴涨,保利地产在接下来的9个交易日暴涨约40%,这与今年4月份政策出台后的10个交易日下跌约13%形成了鲜明对比。“投资者对这种调控已经开始不看好,接下来的市场表现也印证了股市投资者的判断是正确的,因为在接下来的两个月楼市连习惯性的缩量都没有了,11月继续量价齐飞。”杭州某知名房地产企业资深人士廖先生说。

  在土地市场,继一日三出高价地等盛况之后,今年4月,国土资源部发布相关文件明确,要调整完善土地管理政策,推行土地出让预申请制度,探索土地出让综合评标办法。紧接着北京、上海等地推出了一系列备受期待的完善招拍挂制度新举措,明确今后商品住宅用地出让将不再只是“价高者得”。部分业内人士将其视为土地出让招拍挂制度的重大转变,更有人将之看作新一轮全国土地市场变革的开端。

  可当推地高潮真正来临,开发商们的拿地热情才得以真实显现。尤其是进入11月以后,众房企的大手笔圈地比比皆是,万科一周内连收4幅宅地、佳兆业则创造了一天内斩获9幅地块的纪录。在土地市场推出量和成交量增加的同时,部分地块的楼面价也高位运行,杭州等热点城市近期成交的部分地块楼面价频频接近或突破2万元/平方米。11月底,位于温州市区热点区域的“原温师院”地块出让时的楼面价更高达3.7万元/平方米。不仅如此,地价还可以“隐形增高”。

  一位业内人士对《经济参考报》表示,地方政府可以通过综合招标等手段,减少高价地的出现,比如土地出让时要求配建一定面积的保障性住房,从而拉低楼面地价等,实际上地块上商品住宅的楼面价依旧高企。

  厘清逻辑 破解僵局需对症下药

  在力度空前的调控压力之下,楼市虚火为何难降呢?业内人士普遍认为过剩的流动性是搅乱一池春水的最重要推手。而房地产调控各利益相关方的角力注定紧张而漫长。中国指数研究院预计,2011年房地产业调控不会放松,房价不稳,政策不止。“有些变化不是立竿见影的,我们需要更长的时间,以更平常的心态、更多的耐心才可能看到这些政策的调控效果。”中国房地产学会副会长陈国强说。

  “推动房价上升的一个根本动力,我认为是去年货币政策的过度宽松……十几万亿元的货币量,一定会在今年形成资产价格上升和流动性走强态势,这是一个必然结果,其表现是最终使C PI上升,而房价永远是和C PI结伴同行的,今年必然要承受消纳去年流动性和货币增量的结果。”全国工商联房地产商会会长聂梅生分析说。

  而调控之难还因为很多变量因素的存在。聂梅生认为,与此前调控不同的是今年从调控政策出台到现在经济形势一直是变化的,这个变化可以分两方面来说,一个是国内的经济形势,产业结构调整、十大产业振兴规划一直备受关注,大家希望其真正形成对经济的良性循环,从而使充斥在房地产板块的资金平衡到实体经济中,但今年不能马上见效,换句话说就是还不足以吸纳过剩的流动性,所以大量资金仍然留在房地产领域,这可以从今年的房地产投资看出来,去年全年全国完成房地产开发投资约3.6万亿元,而今年前11个月全国房地产开发投资就已经达到了4.3万亿元。

  第二个变量是土地,聂梅生细数说,这一变化甚至可以说成是“恶化”。今年在这样的调控情况下开发商购买土地的增量大涨,土地像海绵一样吸纳了更多的资金,这是没有估计到的。

  从外部来讲,输入型通胀刺激了国内的通胀预期,使得调控面临更加复杂的局面,“钱在房地产领域挤不出去”……这样的复杂局面是包括开发商在内此前都没有想到的。央行一份最新的问卷调查显示,四季度26.1%的受调查居民在投资方式上首选房地产。“现在的情形是一边是不差钱的开发商,一边是有通胀预期持币待购的老百姓,调控的难度可想而知。”北京一家上市房企资深人士说。

  供应结构的失调也在一定程度上制约着调控效果的显现。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在回顾我国住房体制改革的历程时提出,进入21世纪后的一段时间,由于相关政策的变化,中低收入家庭被推向了市场,没有得到较好的住房保障,“没有产品供应给这些夹心层,他们成了被遗忘的角落……实际上是整个供应体系出了毛病。”他认为,要改变这个供应结构就是要发展保障性住房,形成完备的供应体系,即面向中等收入以上家庭的商品房,面向中低收入家庭的公租房和限价房以及面向低收入家庭的廉租房和经济适用住房。

  此外,相当一部分受访专家认为,金融体制、财税体制、土地体制等方面暴露出的一些亟待解决的问题也是房地产市场健康发展的隐患

  中国房地产学会副会长陈国强这样总结:调控面临空前的难度,实际上是一系列矛盾汇集在了房地产行业并体现了出来。

  除了关键环节的争议之外,涉及房地产市场的各项改革与调控本身的逻辑协调也有待进一步厘 清 。 相 较 于 打 压 炒 房 手 段 之 果 断 和 指 向 之 明确,“使房价回到合理区间”的表述实际上带有一定的模糊色彩。

  聂梅生说,调控的目的之一是使房价回到合理区间,但对于合理区间却始终没有定义。在她看来,房价的合理区间应是“跑过C PI,赶不上G D P”,然而,目前来看估计全年的房价水平可能还不在合理区间。

  凡此种种调控中暴露的深层问题,均不令人乐观。

  陈国强预测,此轮调控中的一些政策措施会长期化,从供应模式和供应结构来看,保障房会在未来住房市场中占有非常重要的比例,以商品房为主导的单轨制的模式,肯定会为将来的双体制模式取代。从行业区域形态来看,随着调控政策的实施,未来住房市场的重心会更明显的转移到二三线城市。对企业来说,过去更多依托土地快速升值来实现公司盈利的经营模式,将逐渐转向更多在开发环节获取投资收益的盈利模式。

  亚豪机构副总经理任启鑫认为,作为典型的资金密集型行业,2011年房地产行业的“缺血”局面将加速行业洗牌,因为各渠道都在严控房地产行业的风险,有限的放款额度和严苛的放款条件,都将倾向于综合实力强的大型品牌开发企业,而资质较差的中、小开发企业将面临更大挑战。同时,在楼市调整期,购房者的风险控制意识也有所提高,更愿意信任品牌开发企业的产品,故有限的需求的释放也将更加集中。资金困难、销路受阻的中小开发企业将被挤压出去,在普遍缺少退出机制的情况下,新一轮的企业“兼并潮”将会出现。

  相关链接

  上涨压力挥之不去楼市调控任重道远

  临近年底,各地楼市纷纷出现上涨态势。据媒体报道,12月18日北京两个楼盘开盘,其中一个项目销售“先到先得”,竟有不少购房者通宵排队;另一个项目,则是7000组客户“抢购”800多套房源。北京市房地产交易管理网数据显示,截至12月18日,今年以来北京二手房住宅成交19.25万套,虽然成交量比2009年同期下降28.8%,但由于均价上涨等因素,交易总额却明显超过去年。除北京外,多个热点城市的楼市12月以来也出现了一定的“升温”情形。房价上涨压力挥之不去,楼市调控不断面临考验。

  住房和城乡建设部负责人日前坦承房地产调控面临六大难点:城镇化带来住房刚性需求,民间资本投资领域过窄,全球化热钱涌入与人民币升值影响,房产持有环节税收制度缺失,地方政府对土地财政依赖,各地经济发展存在差距。

  国家统计局的数据显示,从今年8月开始,房地产开发企业资金来源中的外资数额便显著增长,1 1月 更 是 首 次 单 月 突 破 百 亿 元 , 环 比 增 长34 .48%。上海一家房屋中介机构负责人告诉记者,今年5月以来,九成境外人士购房选择一次性付款,“他们并不完全看重房价的涨跌价差,选择不贷款方式入场,可以更便利地赚取汇率差”。

  杨红旭认为,楼市火爆,通胀预期常是重要推手,在C P I连续走高的情形下,“限购”“限贷”依然难以打消部分人购房的念头,其中寻求保值、增值的长期投资者、有改善需求者比较活跃。

  复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说,楼市走势决定于预期,预期决定于政策,如果明年调控保持现有力度,甚至房产税能在部分城市试点的话,房价应该“稳中有调”;而如果调控出现松动,房价不排除出现报复性上涨的可能。

  (叶锋 魏宗凯)

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