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买房不可“侥幸” 否则房子未必是你的 (2019/1/22 21:18:57) [发送到微博]

近日网报内蒙古呼和浩特市名都中央广场的337户业主的房子上了法院查封名单,这简直让这些业主傻了眼,自己花钱买的而且已经居住了五、六年的房子居然不是自己的了。不过好在暂时有惊无险,法院解除了查封措施,但问题却未根本解决。从报道的内容来看,这300多名业主是通过非网签的形式购房的,也就是说,这些业主与开发商只是发生了私下的房屋买卖,并未在官方交易管理机构备案。

还有更离谱的,杭州有近百名购房者全款购买杭州昆盛肖邦楼盘的房子,但100多天过去了,房子没拿到,钱也没退回,甚至连买房合同都没签。开发商三番五次拖延签商品房买卖合同,从去年9月到现在,依然未有结果。全款购房却至今钱房两空,站在购房者角度考虑,心情可想而知。

为什么会这样?其实都是买房时的“侥幸”心理造成的,没重视购房必不可少的环节——网签房屋买卖合同。

如今各地存量房买卖与增量房买卖均已实现在房地产管理部门官网上签订房屋买卖合同,也即网签。网签最重要的作用是为了让房屋交易透明化,防止“一房多卖”,但这并不会影响签订合同的依法撤销。其具体作用为:(1)网签可使交易的房源信息更加可靠。房屋可以网签,说明所购的房屋处于可交易状态,且不存在通过官方渠道一房多卖的情形;(2)网签可以提高交易效率,可以在官网上实时查询房屋交易的办理进程;(3)网签可使交易更加安全和透明,有利于官方对交易市场的监控,每套交易的房屋信息在网上一目了然,最大限度地保证交易安全,尤其交易的资金将会更加安全。

上述二起购房纠纷正是因未网签房屋买卖合同引起的。网签房屋买卖合同是房屋交易得以进行的基础,如不能网签,说明房屋尚处于无法交易状态,更谈不上办理房屋所有权过户变更登记手续。房屋不能网签的原因主要有:(1)开发商未能取得商品房预售(或销售)许可证,也即房地产管理部门还未同意房屋可以出售。在官方未依法允许房屋可以出售的情况下,买卖双方当然无法网签房屋买卖合同;(2)房屋被司法机关查封,交易处于冻结状态;(3)房屋所有权或土地所有权被抵押,未经抵押权人同意房屋无法完成交易。但此种情形各地处理会有所不同,有的地方在房屋被抵押的情况下,买卖双方仍然可以网签合同,但在抵押权撤销前是无法交易的;(4)出售方未取得房屋完全产权。此种情形在经济适用房和拆迁安置房的转让中经常出现,因房屋占用范围内的土地使用权为划拔方式取得,房屋在转让前所有权人应按规定缴纳土地收益金,也即房屋转为商品房方可进行转让。在所有权人未取得房屋完全产权前,买卖双方是无法网签合同的。

内蒙古呼和浩特市名都中央广场300多名业主的房屋被法院查封,正是因为房地产管理部门的官网上未有这些业主的房屋买卖合同引起的,而且这些房屋已被抵押,法院依法查封这些房屋并进行公告是执行过程中采取的常规措施。虽然这300多套房屋后来法院解除了查封措施,但并未解决网签房屋买卖合同的问题,一旦开发商还不了钱,房屋早晚还会被查封。因这些房屋已被抵押,那么在抵押期间未经抵押权人同意,是无法办理产权过户登记手续的,除非买房人将购房款用于代为开发商清偿债务,以消灭抵押权。但从网报的内容看,这300多户购房者早已向开发商支付了房款,已不可能代开发商清偿债务。目前看来,解决问题只能寄托于开发商能够自行清偿债务或期望债权人“手下留情”了。

而杭州近百名购房者全款买房却“钱房二空”问题的解决似乎要更难一些,因为别说网签购房合同,就连私下的房屋买卖合同都未签订,房屋使用权也未取得,并且房屋已设定抵押权,在抵押解除前除非经抵押权人同意,否则无法交易。在开发商不能自行解决债务的情况下,只能寄希望于抵押权人“松手”了。当然,购房者可以要求开发商退款,可问题是开发商有钱可退吗?

房屋是众多人一辈子中最大件也是最贵重的财产,许多人为此倾其一生甚至上下二、三代人的积蓄,一旦钱财二空则对整个家庭的打击是可想而知的。因此,买房千万不可侥幸,法律法规及政府主管部门设定房屋买卖的程序,正是为了保障房屋交易市场的稳定与安全,购房者不可侥幸走“捷径”,如此才可大大降低买房的风险。

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