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房屋内部方位与约定不符怎么办? (2018/11/14 16:11:28) [发送到微博]
 案情简介20148月,冯某与房开公司签订《商品房买卖合同》,约定冯某购买房开公司开发的某小区商品房一套。因房屋属于期房,尚在建设中,冯某只能通过房开公司发布的宣传册与销售人员的介绍了解所购房屋的内部结构、房间的方位等情况。为此,冯某特与房开公司在合同附件中约定,以入户朝向为标准,二间卧室与客厅在左边,一间卧室与厨房、卫生间在右边。

2015115日,房开公司通知冯某收房,冯某进门验房后发现,房间的方位与合同附件中的约定正好相反。为此,冯某多次要求开发商将房屋换成与合同附件相符的,或者退房并支付违约金。开发商回复称,这是销售人员解释不到位造成的,在签订合同前销售人员曾带冯某看过样板房,各房间的朝向与实际所交的房屋一致,冯某并未提出异议。况且,交付的房屋并不影响冯某的正常居住,该小区所有房屋均已售罄,已无房可调换,只可作适当补偿。双方为此协商不下,发生纠纷。

开发商交付的房屋与双方在《商品房买卖合同》附件中约定不相符,根据《合同法》第一款第四条之规定,当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的,另一方可以解除合同。

冯先生与房开公司在合同附件中已就各房间所在的方位作了明确约定,也就是说,冯先生与房开公司不但就冯先生购房的客观目的作了约定——取得房屋所有权并居住,而且还将冯先生购房的主观目的写入了合同——房屋内部结构左右布局,成为购房成交的条件。此约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定,也未损害第三人的合法权益,属于合同双方当事人意思自治的范畴,法律应予保护。开发商以冯先生在看样板时未提出异议,且不影响居住使用为由进行抗辩,显然不足以推翻双方在合同附件中就房屋内部结构的方位所作的约定。冯先生可以开发商违约致使不能实现合同目的为由,解除双方签订的《商品房买卖合同》,开发商应退还冯先生已付的购房款,并承担违约责任。

作为开发商来说,当购房者对买房目的有特别的主观要求时,应对此予以重视,相关内容一旦写入房屋买卖合同或补充协议,则双方均要遵守,不能仅凭口头解释而摆脱责任,更不能阴差阳错将房号写错,避免发生纠纷造成损失。

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