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如何甄别与防范违法售楼广告? (2018/9/23 16:47:47) [发送到微博]

在一个楼盘开盘前,房地产开发商通常会用多种形式对楼盘进行宣传,以吸引潜在的购房者,提高他们的买房欲望。常见的宣传形式有:楼书、视频广告、推荐会、户外广告、网页广告、微信公众号、报纸宣传等。虽然有《广告法》、《房地产广告发布规定》等法律法规的规范与约束,但仍然有些楼盘广告以身试法或打擦边球,这不但会误导买房人,也会损害开发商的声誉,甚至会因此遭受处罚。因此,作为买房人来说,应注意防范开发商的违法广告对自己买房决策的误导;而作为开发商来说,维护企业良好的信誉与避免遭受处罚对企业的发展是至关重要的,对违法广告应避而远之。

常见的房地产广告违法行为主要有:

一、就房屋开发规划范围外的交通、商业、医疗、教育等设施作误导性宣传。如宣传距小区多少米内有双语幼儿园、配套的中小学、地铁或公交设施等,但实际上这些设施尚在规划中,并未实际落实。作为购房者来说,仅看开发商的广告宣传和销售人员的口头承诺,那么是无任何保障的。对开发商来说,无论是自行设计的广告,还是委托他方设计的广告,开发商均为广告主,应对广告的不实内容负责。在房屋交付给买方后,当初不实的宣传内容必然会引起诸多购房者的反弹,引起纠纷,无论从企业的信誉还是经济损失来看都是不划算的。

二、用于宣传的效果图、示意图与实际情况相差很大,误导不明真相的买受人。为达到顺利地销售楼盘的目的,开发商发布的效果图往往美轮美奂,很容易激起潜在购房者的买房兴趣,但等交房时,实际情况却与效果图相差很大,容易被控构成虚假宣传。有的楼盘示意图极为简略,对该楼盘地理环境不熟悉的购房者很容易产生误解。如从示意图上看,该楼盘紧邻某风景名胜区,似乎出了小区门步行几分钟便可到达,但实际却相距好几公里,步行起码要一个小时。作为购房者,不要迷信效果图、示意图,实地多看多考察最重要。开发商发布效果图、示意图也不能太不靠谱,避免被有关部门认定为虚假宣传。

三、对房屋的升值或者投资回报作出承诺。如今虽然许多热门城市对商品住宅房采取了限购措施,但仍有不少人想尽办法投资炒房,而不实行限购的商业性用房自然有更多的投资炒作空间。开发商以各种明示或暗示的方式许诺投资回报的,如“回报可观”、“坐等升值”、“坐等收益”等,这些都属于禁止的行为,购房者切不可轻信,否则往往是希望越大,失望也越大。

四、以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。楼盘广告中常会出现到某处仅需多少时间的宣传语,比如到市中心广场、西湖边、高铁站只需多少分钟等。作为开发商应明白,此种做法已被明确禁止。在当今房地产热门城市中,交通所需的时间受多种因素影响,如使用的交通工具、路况、出行时间、交通拥挤程度、路线等。购房者如对此比较关心的,最好在不同时段选择不同路线自己切身体会下,不可轻信售楼广告的宣传。

五、用“最佳”、“顶级”等词汇宣传楼盘项目。2015年修订过的《广告法》明确规定:广告中不得使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语,否则由工商行政管理部门责令停止发布广告,对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款,情节严重的,并可以吊销营业执照,由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。令人遗憾的是,仍有一些楼盘的广告中会出现此种炫耀的词语,一旦被投诉,难免遭受处罚。作为购房者,千万不可相信此种自卖自夸的广告,应多问多看多想。

六、广告中使用的数据无真实来源。为吸引潜在的购房者,楼盘广告中常会使用一些数据,如位于40余万人的大型居住区、数以千计的商户、年营业额达百亿元等等。此种无事实依据的宣传,购房者应“熟视无睹”,真相如何,还不如自己多转转、多看看。

另外,开发商的销售广告也很会在价格上吸引购房者,如每平方米8000元起,但这实际上这仅是整个楼盘中极少的一、二套房屋价格,其他房屋远高于该起步价,而且这极少的低价往往是早已售罄。现许多大中城市有透明售房官网,购房者可上网查看各楼盘每套房屋的备案价格,做到心中有数。

售楼广告五花八门,作为普通购房者来说,当然希望广告中宣传的内容开发商都能兑现。但这只是购房者的两相情愿而已,售楼广告中内容并非都对开发商具有法律上的约束力,更不可能每项内容都能兑现,只有符合下列条件的内容可视为商品房买卖合同的组成部分,开发商不能兑现的,购房者可追究其违约责任:

一、售楼广告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,如规划红线内的绿地、小区配套设施设备、幼儿园、娱乐休闲设施等。

二、售楼广告所作宣传的内容对购房者订立商品房买卖合同有重大影响。不少买受人下单买房就是冲着小区的环境与配套设施去的,如幼儿园、休闲娱乐设施等,这些对买受人具有重大影响的宣传内容即使没有写入商品房买卖合同及其补充协议中,也可以视为商品房买卖合同的组成部分。

三、宣传的内容对房屋价格有重大影响那就是说,如果售楼广告宣传的内容不存在或有较大的缺失,必然会商品房的市场价格产生重大影响,即货不真价不实。

虽如此,开发商可以在商品房买卖合同的补充协议中排除售楼广告的效力,甚至会通过特别的方式,如字体加粗、加黑、加大、下划线等提醒购房者注意。对此,购房者应仔细阅读,不要被花花绿绿的售楼广告迷糊了眼,毕竟合同的内容才最具有法律上的约束力。

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