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违章建筑买卖如何处理? (2018/4/14 21:28:46) [发送到微博]

案情介绍:范某与肖某20108月签订《房屋转让协议》,约定范某将其在自家责任田上建造的一幢2层的小楼房转让给肖某,转让价格为人民币50万元;房屋转让后如遇拆迁的,一切补偿均归受让人肖某所有,与范某无关。房屋所在地的村委会作为见证方在该协议中盖章,并收取肖某土地使用费15000元。20175月,房屋所在地的土地被政府征收,因该房屋无任何合法审批手续,作为违章建筑被依法拆除,肖某未获得相应的补偿。肖某认为自己亏大了,要求范某退还房屋转让款无果后,打算到法院起诉范某。该如何处理?

处理本案的首要问题是确定范某与肖某签订的《房屋转让协议》是否有效?《合同法》第五十二条第(五)项规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。在该案中,范某转让给肖某的房屋是建在责任田上的,未取得有关部门的审批,更未取得集体土地使用权证。而且,房屋所在的土地被征收时,该房屋已经有关部门确定为违章建筑,被拆除后未给予相应的补偿。《土地管理法》第六十二条第三款规定:“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”第四十四条规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。”因此很显然,范某与肖某签订的《房屋转让协议》违反了合同法与土地管理法的强制性规定,属于无效协议。

接下来是关于协议无效后的处理问题。《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”由此可见,协议无效不等于不产生任何法律效果,而只是不会发生当事人所预期的法律效果。协议无效后,当事人应承担返还财产或折价补偿的责任,并承担赔偿损失的缔约过失责任,甚至还要受到行政处罚。在该案中,范某和房屋所在地村委会首先应将收到的房屋转让款返还给肖某,然后再根据实际情况来确定协议当事人是否应承担缔约过失责任。

因为房屋已被依法拆除,所以不存在肖某应将房屋返还给范某的问题。造成该房屋被拆除而得不到补偿的原因是该房屋属于违章建筑,这与范某与肖某是否签订《房屋转让协议》没有因果关系。也就是说,房屋被拆导致的建筑成本损失,不属于双方缔约过失责任应分担赔偿的范围。因此,该房屋被拆造成建筑成本的损失应由范某自行承担,这与双方之间未签订过《房屋转让协议》,房屋同样会被强制拆除而得不到补偿是同样的效果。

双方签订的《房屋转让协议》虽然无效,但范某事实上已将房屋交付给了肖某使用,这不意味着肖某在占用该房屋期间可以免费使用。该房屋虽是违章建筑,但从民事法律规定的公平原则考量,肖某应向范某支付占用房屋期间的使用费。从便利性上考虑,肖某应支付的房屋使用费,可从范某应返还的房款中直接扣除。

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