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借名购房有何风险? (2017/12/21 13:45:18) [发送到微博]

自去年中旬以来,全国多地城市的住房价格快速上扬,之后许多城市因城施策,陆续出台了住房限购政策。为贯彻落实国家“房子是用来住的,不是用来炒的”房地产市场调控精神,各地的住房限购政策相信会在很长的一段时间内持续。

但似乎“上有政策、下有对策”,为能达到购房的目的,或为了能享受购买首套房的政策,一些人动起了借用他人名义购房的脑子,尤其是在亲友之间。而且随着住房限购政策的持续,借名购房似有增多之势,尤其是找人代购“首套房”。借名购房无论对借名者或被借名者来说都存在风险,借名者和被借名者都应慎重考虑。

一、借名者购房者的风险

借名者即实际购房者通常不符合购房条件,或为了能享受购买首套房的贷款优惠政策,必须寻找到符合购房条件的人,尤其是符合购买首套房的人。寻找的对象一般是自己的亲朋好友,但也有人通过征集方式寻找他人代购房的。在确定好名义购房者即被借名者(以下简称代购者)后,通常实际购房者会与代购者签订委托合同,并对此进行公证,约定由代购者全权委托实际购房者办理购房与售房相关事宜。从手续上看,实际购房者似乎完全掌控了房子的买和卖,但实际上仍然存在以下风险:

(一)代购者取消委托。根据我国《合同法》的规定,委托人可以随时解除委托合同。房屋属于法律规定的典型不动产,《物权法》规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。由于实际购房者是以代购者的名义购房的,自己只是受托人而已,无论是房屋权属证书及由房产登记部门保存的不动产登记簿,所记载的房屋所有权人均为代购者,即代购者是法律上认可的房屋所有权人。因此,代购者随时可以解除委托。一旦如此,实际购房者便无权利处理该房产的有关事宜。

(二)代购者处分房产。通常情况下,实际购房者不会让代购者持有任何有关购房的书面材料和权属证书,但是,这并不能阻止代购者处分房产。因为代购者是法律上认可的房屋所有权人,虽然手中不持有房产权证,但完全可以通过正当的法律途径取得所有权凭证。如代购者可以要求房产档案部门出具房产权属证明,或者将房产权证挂失,然后申请权属登记部门补发,此时实际购房者手中的房产权证已经作废。在代购者补办好房产证后,则完全可以自行处分房产,如抵押、出售、出租等。这在实际购房者给代购者造成麻烦时,如造成代购者存在征信不良记录、少付或未及时支付有关报酬的情况下,尤其会出现这种情形。

(三)法律上的风险。实际购房者也许会认为,自己只不过是用了代购者的名义,所有的款项均由自己支付,且双方之间签有协议,说明实际的房屋所有权人是自己,如果代购者反悔,即使打官司也应当会确认房屋实际所有权人为自己。这是实际购房者一厢情愿的想法。浙江省高级人民法院民一庭《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》第八条规定:“实际买受人为规避限购、禁购政策,以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后,以其系实际买受人为由,请求确认其为房屋产权人的,不予支持,但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”因此,这对实际购房者来说无疑是存在不确定性,法律风险很大。

二、代购者的风险

由于代购者通常是实际购房者的亲朋好友,关系十分密切的亲友外,实际购房者往往会向代购者支付一定的报酬。代购者通常是经济条件较差,短时间内自己无力购房,在实际购房者的利诱下,为了获取一定的报酬,甘当名义上的购房者。代购者显然没有充分意识到为他人代购房将会给自己带来的风险。

(一)丧失自身购买首套房可以享受的优惠政策。代购者一旦将自己享受购买首套房优惠政策的机会提供给他人使用,自己及家庭将丧失享受首套房的优惠政策。届时,所付出的代价可能会大大高于为他人代购所得到的报酬,得不偿失。

(二)丧失购买或租赁保障性住房的权利。保障性住房包括廉租房、公租房、经济适用房、人才房等,通常申请购买或租赁的人首要条件是名下无房或家庭人均住房面积达不到当地规定的最低标准。这些人一旦为他人代购房,成为法律上的房屋所有权者,即意味着自己和家庭将丧失购买或租赁保障性住房的权利。

(三)征信风险。也许有的代购者会认为,反正自己将来不想购买商品房,也不会购买或租赁保障性住房,既然有人愿意出钱找自己代购房,既能增加自己的收入,又能为他人解决购房问题,何乐而不为呢?实际购房者往往需以代购者的名义向银行申请按揭贷款,特别是可以享受首套房的贷款政策的情况下。虽然实际购房者会与代购者约定银行贷款由实际购房者归还,但实际购房者经济状况的起落是难以预料的,在不能归还银行的贷款超过一定的时限时,银行的征信系统便会记录代购者的不良纪录,这会给代购者的很多方面带来麻烦,尤其是在实际购房者严重违约的情况下更是如此。而对于实际购房者来说,因不良的信用记录并非在自已名下,不会对自身的行为造成负面影响,因此,为代购者解决问题的积极性会差很多,甚至不去解决。

(四)法律风险。由于实际购房者与他人签订有关房屋买卖的合同是以受托人即代理人的身份出现的,委托人是代购者即被代理人。根据我国《民法总则》的规定,被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。因此,所有与代购或代售房屋有关的行为,如实际购房者未按时付款(包括未按时偿还银行贷款)、延期交房、有关房屋的侵权等责任,在法律上均由代购者承担。甚至有的实际购房者为了逃避沉重的债务责任,会“金蝉脱壳”,一走了之,这必然会给代购者带来沉重的经济负担,仅是应对一些法律程序便会使代购者精疲力竭。

因此,借名购房无论对借名者还是被借名者都存在很大的风险,尤其诚信度不高的情况下更是如此,任何一方的不诚信行为,均会给另一方带来麻烦,甚至承担法律责任。

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