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购买二手房如何确保安全?(五) (2013/4/3 16:44:55) [发送到微博]
 

(二)注意卖方房贷款的归还和抵押权注销的约定

在二手房买卖中,卖方的房贷款尚未还清的情况是很普遍的,而且卖方通常需要拿买方的首付款去还清银行的房贷,进而注销房屋的抵押登记。此过程中容易出现的问题是,在买方向卖方支付了首付款后,卖方未及时还清房贷,甚至将首付款挪作他用,如此一来,买方就会落的钱房两空的境地。因此,在合同中详细约定首付款的支付方式和用途就显得十分重要和必要。

通常情况下,二手房买卖的房款支付是通过中介公司的银行监管账户进行的,可能有的地方还未如此规范。但无论如何,作为买方来说,为保障自己不至于落到钱房两空的境地,完全可以要求通过银行的监管账户来支付房款,千万不可听信中介公司和卖方的口头承诺。通过银行的监管账户支付房款,买卖双方和中介公司、监管账户所在的银行应当签订监管协议(俗称四方协议),约定款项的支付条件和支付形式。如不签订监管协议,即使房款进入该银行账户,银行也无义务监管。当然,在签订监管协议之前,买卖双方应先协商好房款支付的条件和方式。

对于买方来说,为防止卖方在买方支付首付款后不及时地去还清房贷款甚至将款挪作他用,因此,用于卖方还清房贷款的这部分款项不可经过卖方的手,即使有中介公司的担保或监管也不行,因为中介公司的担保能力是值得商榷的。如这部分房款被卖方掌控,在卖方不诚信或因其他原因不能及时还清房贷的情况下,买方和中介公司公司又能耐卖方如何?通过法律诉讼毕竟耗时耗力,而且即使打赢了官司,买方的权利也未必能够实现,此类纠纷现实当中已出现了不少。为避免此类纠纷的产生,买方应与卖方约定,在卖方与贷款银行谈妥还清房贷的情况下,由监管银行直接将款汇入贷款银行,如此,买方方可对此确保无忧。

(三)注意房款支付和房屋交付、产权过户的相互制约

房屋买卖过程中,买方的主要义务是付清房款,卖方的主要义务是交房并协助办理产权过户登记手续。作为买方来说,为确保自己能安全平稳地收到所购买的房子,在卖方交房之前切不可将大部房款交由卖方来支配。如果买方是通过银行的监管账户支付房款的,那么只要钱进入了该账户,对卖方来说就不用担心买方收房后不付款。对监管银行来说,其只能监管钱款的支付,而无法监管房屋的交付。但是,买方完全可以将两者紧密地联系在一起,将卖方交房设定为大部分房款支付给卖方的条件。如可以约定:“买方将全部房款(包括银行贷款)支付至监管账户之日起三日内,卖方将房屋交付给买方。监管银行凭买卖双方的交房凭证将XX元房款支付给卖方,剩余房款待房屋登记过户完成后一次性支付完毕。”

在实践中,有的买方过于“宽宏大量”,在卖方未交房前,就将大部分房款交付给了卖方,但卖方的交房时间比较长,如一个月或二个月内,这样会大大增加买方的风险和麻烦。此段时间如卖方不诚信或经济状况恶化或有其他纠纷等,都会直接影响到买方是否能顺利地收到房。只有将卖方的权利(收房款)与义务(交房)紧密地联系在一起,买方的权益才会有保障。

房屋产权过户登记的约定同样不可轻视。过户尽可能约定在房屋交接之后,而且时间上应尽可能紧密衔接,不要留下太多的间隙。如可以约定:“房屋交接的第二日上午,买卖双方共同持相关材料到房屋登记部门办理房屋的过户登记手续,如一方违约,每逾期一日应向另一方支付违约金XX元。”根据我国《物权法》第十七条之规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此,在房屋权属登记在买方名下之前,无论房屋是否已交付,卖方在法律上仍然是交易房屋的所有权人。这就意味着卖方仍然可以另行处理房屋;承租人在未放弃优先购买权的情况下仍然可以主张优先购买权(在卖方未如实告知的情况下尤其如此);卖方若有其他经济纠纷,该房屋仍然会被有关部门查封等。无论发生了哪件事情,对买方来说都是一个大的麻烦。因此,及时办理房屋产权的过户登记手续是十分重要的。

还应值得注意的是,《房屋转让合同》签订至房屋交付和产权过户会有一定的时间差,为防止意外的发生,买方可以要求在合同中约定预告登记。根据我国《物权法》第二十条之规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”因此,一旦房屋经预告登记,卖方便无法再处理该房屋,买方也可据此对抗有关部门的查封和承租人的优先购买权,买方的权益会得到进一步保障。

(待续)

(舒军,浙江浙联律师事务所房产部主任、高级合伙人,办公电话0571-56852685

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