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你的城市房地产还有戏吗? (2015/7/20 22:10:56) [发送到微博]

    7月2日应中国日报房产频道约稿,写了一篇对下半年楼市的分析,其中提到了下半年各地楼市冷热不均,有朋友留言问他那个城市下半年房地产情况会怎么样,我在这里和大家探讨一下如何判断自己城市房地产市场的发展前景。

    要了解一个城市房地产市场的发展前景首先要了解这个城市近三到五年的宏观经济情况,第一要了解这个城市的GDP,即这个城市的地区生产总值,同时要了解这个城市一、二、三产业的比例与发展;第二要了解这个城市的人口以及人口的流入与流出情况;第三要了解这个城市的人均GDP;第四要了解这个城市的社会商品零售总额;第五要了解这个城市的人均可支配收入;第六要了解这个城市的固定资产投资与房地产投资情况;了解GDP是要知道这个城市宏观经济,一般情况下,一个地级城市GDP至少应该在1000亿左右,如果太低则说明这个城市宏观经济不理想,购买力值得怀疑;当然有人会说GDP不可信,全国各城市的GDP统计确实都有问题,国家统计局的全国GDP就从来没有和各省市自己统计的GDP之和对上过,但因为这是一个普遍性问题,所以我们通常把GDP下浮10%做为参考依据,如果遇到鄂尔多斯、神木、温州这种出现金融问题的城市就别考虑了;了解一二三产业比例与发展是了解这个城市的可持续发展情况,如果一个城市是农业大市通常都不会有大问题,如果是以钢铁等产能严重过剩产业为主的城市,如马鞍山也就不要有什么想法了;人口也是一个大问题,如果一个城市人口比较多且没有明显流出,则购买力应该不错,毕竟人多力量大,如果像东北三省一样人口净流出比较严重则需要慎重考虑;GDP与人口合起来看就是人均GDP,这个指标与社会商品零售总额、人均可支配收入是考量这个城市的消费能力的,2014年我国的人均GDP约为7485美元(约合人民币46531元),城镇居民人均可支配收入28844元。固定资产投资与房地产投资情况是了解这个城市房地产整体发展的,最理想的情况是保持稳定增长。

    了解了这个城市的宏观经济情况后,就应该了解这个城市的房地产情况了,需要了解的有土地供给与成交情况、商品房开工与竣工面积、房地产市场供给与成交情况、存量情况、各类产品的价格与去化速度等;要了解这个城市房地产情况,最重要的就是供给与需求的分析,也就是要看一下这个城市目前总库存是多少,按正常的消化量多少个月能够消化完,通常情况下这里指的是办理完预售的面积与前一年去化量的比,因为很多情况下供地后开发商不会在一年内把项目整体建设,他们只会拿出一部分,所以也是很多城市供地量很大,但办理预售面积并不太多的原因,通常情况下库存20个月以内能够消化完就差不多。

    另外一个数据就是人均套数与面积,这个数据统计起来较困难,因为我国房屋产权情况比较复杂,除了商品房外还有还建房、公房、房改房、私房、城中村等,而且在看这个数据的时候还要看流动人口,因为还要考虑出租情况。

    如果一个以农业为主的地级市,人口300-500万,GDP在1000多亿,城镇居民可支配收入2万左右, 近三年房地产库存量预计消化20个月,这样的城市房地产还是比较健康的。

    以上的数据通过百度基本上都能够获得,所以各位可以自己给自己城市的房地产把把脉了。

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