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楼市下半年销售至少5万亿,各地冷热不均――应中国日报中文网房产频道约稿 (2015/7/2 23:55:07) [发送到微博]
 

 

谈下半年楼市的发展趋势,还是要从当前中国的经济大环境谈起,众所周知,中国经济面临严重的下行压力,中国经济的三驾马车中出口因为欧美市场的低迷而产生下滑,数据显示2015年一季度,我国进出口总值5.54万亿人民币,比去年同期下降6%;投资则是严重的产能过剩,虽然有亚投行和一带一路,但是也是远水解不了近渴;而内需方面真正能够承担起保证GDP增长重担的只有房地产业了,数据显示2012年全国GDP约是52万亿元,其中房地产销售额约为6.5万亿元,约占GDP总量的12%;2013年全国GDP约是56万亿元,其中房地产销售额约为8.6万亿,约占GDP总量的16%;2014年全国GDP约为63万亿,其中房地产销售额约为7.6万亿,约占GDP总量的12%,可以说2014年中国经济下行严重是因为中央政府高估了中国经济健康程度,从而延缓了房地产救市造成的。中央政府对房地产态度的转变可以从政府工作报告中清晰显现,2014年的提法是:针对不同分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展;2015年的措施为:坚持分类指导,因地施策,落实地方政策主体责任,支持居民自住和改善住房需求,促进房地产市场平衡健康发展。也就是说2014年提的房地产调控在2015年已经不复存在了。而且政府不但不调控了,还相继出台了930新政与330新政,更彰显中央政府救市的决心。

从目前情况来看, 1-5月份,全国商品房销售面积35996万平方米,同比下降0.2%,降幅比1-4月份收窄4.6个百分点;销售额24409亿元,增长3.1%,1-4月份为下降3.1%,为2014年年初以来首次正增长。5月份当月,全国商品房销售快速增长,销售面积9612万平方米,增长15.0%;销售额6670亿元,增长24.3%。我一直在讲房地产宏观调控分为四个阶段,第一阶段是量跌价不跌,因为政府的每次调控都是在房地产市场高速发展的时候进行的,在调控前各开发企业都有不错的销售业绩,短期不会有资金的压力,在这种情况下绝大多数开发企业都不愿意降低自己的利润,而购房者因为舆论的宣传开始进行观望,双方博弈的结果是价格没有太大变化而销售量有明显的下降;第二阶段量价齐跌,因为经过一段时间后,当开发企业感觉到资金压力的时候,他们被迫开始降价;第三阶段是量涨价不涨,这个时候通常中央政府出台新的政策开始救市,市场信心逐步恢复;第四个阶段是量涨价涨,这是开发商看到市场再度好转,需要增加而又提价。目前可以说是处于第三阶段,从5月份的情况来看,经过政府的救市,市场已经开始回暖,面积增长15%,销售额增长24.3%,虽然6月份的情况还没有出来,但基本上可以预计上半年的销售额在3万亿左右,去年是7.6万亿,去年上半年是3.1万亿,下半年是4.5万亿,整体考虑今年销售额一定会超过去年的7.6万亿,所以今年下半年的销售额至少会是5万亿以上。

从各个城市上来讲,情况将各不相同,甚至差异很大,比如05年中央政府认为全国房价过高进行宏观调控时,也就是第一个“国八条”出台时,做为副省级城市的长春房地产业非常发愁,因为他们的房价不是太高而是太低了,当时当地的房价平均只有2000多,低得让人不敢相信。而长春是个二线城市,就更不用说三线、四线、五线等城市了,例如三线城市中的大同,房价一直稳步增长,中央政府的调控对这个城市的房地产价格几乎没有影响,最多就是如果调控得比较严厉,如08年,全国一、二线城市的房价都在看跌,而大同只是暂时没有成交,房价却是一点没降。在现状条件下,各个城市的房地产情况恐怕要取决于他们的宏观经济情况了,只要这个城市宏观经济没有问题,不像鄂尔多斯、温州、神木等地一样,下半年的楼市也会比较乐观。

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