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春节前是最佳买房时机 (2014/11/3 11:48:00) [发送到微博]
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距离9月30日央行解除限贷已经过去一个月了,市场从政策刚刚出台的兴奋期已经慢慢地回归平常,现在再没有哪家开发商叫嚣着要涨价了,那么房地产市场到底会何去何从呢?

还是让我们先来了解一下我一直强调的调控的四个阶段:第一阶段是量跌价不跌,因为政府的每次调控都是在房地产市场高速发展的时候进行的,在调控前各开发企业都有不错的销售业绩,短期不会有资金的压力,在这种情况下绝大多数开发企业都不愿意降低自己的利润,而购房者因为舆论的宣传开始进行观望,双方博弈的结果是价格没有太大变化而销售量有明显的下降;第二阶段量价齐跌,因为经过一段时间后,当开发企业感觉到资金压力或者全社会都看空房价的时候,他们被迫开始降价;第三阶段是量涨价不涨,这个时候通常中央政府出台新的政策开始救市,市场信心逐步恢复;第四个阶段是量涨价涨,这是开发商看到市场再度好转,需求增加而又提价。

而从2005年开始我们已经经历了三轮大的调控,2005年5月的宏观调控,出台了“老国八条”“新国八条”,房地产市场在当时近十年的时间里没出过这么严厉的调控政策,所以反映比较强烈,尤其是南方一些城市,甚至有的月份零成交,但当时也只是暂时没有成交而价格没降,这种情况维持了三个月左右,结果不是开发商抗不住了,也不是银行抗不住了,更不是消费者抗不住了,而是政府抗不住了,当时时任建设部总经济师兼房地产司司长的谢家瑾谢司长出面讲话,主旨是本次宏观调控不是为了打压房价,只是为了抑制房价过快增长,结果在谢司长讲话三个月后在一线城市即出现明显反弹,一直持续到2007年,在反弹过程中,基本上一线城市房地产的价格都翻了一翻,当时的报道是深圳连续15个月房价每月暴涨10%以上;第二次是07年9月21日,央行和银监会出台二套房贷款政策,这次调控恰逢由美国次贷危机引发的全球金融危机,再加上媒体舆论的大力宣传,观望、拐点、降价等等,调控有了明显的结果,在2008年初从一线城市开始发力,迅速影响到二三线城市,导致全国房价普跌,甚至当时世联顾问陈劲松在公司内部会议上谈到不要对房地产市场及房价有任何幻想,万科王石也是降价20%-30%卖房,结果08年下半年政府又撑不住了,这次是地方政府先行试探,记得是当时南京先推出了救市20条,从刺激住房需求、税费减免、缓解开发企业资金压力、优化行政管理服务环境以促进市场健康稳定发展。然后其他地方政府看到中央政府对南京的救市20条没有任何反应后,各地方政府纷纷出台救市政策,房地产市场从2009年春天开始出现反弹,因为压抑的太久,这次反弹的力度也很大,在不到一年的时间里,一线城市房地产市场价格几乎又翻了一翻。以北京为例这两次调控的结果是2005年1万,调控后到2007年2 万,再经过2007年的调控,到2009年的时候变成4万。第三次调控是2010年出台了号称史上最严厉的调控政策的“国十条”,首次提出限购令,这次调控的效果因为开发商在前一阶段积累了大量资金,直到2011年底才略微显出一点效果,但是2012年5月扬州又出台对个人购买成品住房进行奖励的政策,而且这个政策在7月得到了住建部相关人士的肯定和支持,所以房价再次上涨,直到2013年2月再次出台了“国五条”提出对二手房征收20%的个税,才控制住房价上涨的势头。

现在正处于第三阶段初期,也就是政策刚刚出台救市政策,开发商在各级引导房地产的利好,而广大购房者虽然有一些改变,但绝大多数人还是在观望,而从前期的数据可以看出开发商今年的压力有多大,2013年全国房地产销售额为8.6万亿,而今年到9月全国房地产销售额为4.9万亿,只占到去年的一半多一点。从上市的房企来看,截至10月底沪深两市共计51家上市房企公布三季报业绩预告,其中,17家房企预告净利润亏损,剔除数据公布不全的房企后,净利润同比下滑企业达25家。由此可见,截至目前,半数房企净利润同比下滑,而超过三成企业亏损。同时在地产调控加码的同时,房企上市融资以及信托等渠道陆续关闭或收紧,在销售增长乏力甚至下滑的情况下,房企的资金链压力渐增,2009年,上市房企平均资产负债率为65.17%,2013年这一数据迅速上升至74.56%,今年上半年则进一步上升至77%。与此同时,现金流却在严重恶化。98家上市房企中,上半年现金流动负债比率小于1的房企有74家,其中为负值的房企达69家。

所以说最后这几个月对于开发商来讲,最大的任务是去库存,保障现金流,因为年底是最需要资金的时候,工程款、融资款,甚至是年终奖励都是需要资金的,在这种情况下,开发商会利用年终来进行促销,而对于购房者来讲,年底也是一次淘房的大好时机。

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