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救市政策猜想 (2014/9/10 8:58:52) [发送到微博]
据兰州住房保障和房地产管理局网站消息,从2014年9月3日起,购房人在兰州市购买商品房、二手房办理网签备案和房屋交易时,不再核查现有住房情况,随着兰州“最严限购令”正式宣布全面取消,目前全国实施住房限购政策的46个城市中已有包括兰州在内的39个城市取消或者放松了住房限购政策,目前仅剩北京、上海、广州、深圳、长春、南京、三亚、珠海8个城市仍坚守限购,而这些解除限购的城市中,绝大多数没有出现住房销售量和销售价格的大幅波动,基本保持了房地产市场的平稳运行状态,但这种情况显然不是地方政府想要的,相比于中央政府的犹抱琵琶半遮面,地方政府显得更加直接,既然解除限购不足以提振市场,那么他们下一步会出台什么样的政策呢?

其实从救市角度来讲,基本上有三个方面,刺激住房需求、缓解开发商资金压力、优化行政管理服务环境。

从刺激住房需求的角度来看,解除限购就是其中的一种方法,也是最直接的一种方法,当然本轮房地产调控中虽然限购政策起了很大的作用,但是从目前情况看仅仅是解除限购还不能从根本上刺激需求。解除限购不行的话,那么第二步就需要解除限贷了,但解除限贷不是地方政府能左右的,因为限贷是银行行为,对于银行来讲,个人住房按揭贷款是非常良好的业务,但是限贷是央行的规定,各商业银行就是想解除限贷也是力所不能及,更何况在目前各商业银行信贷额度比较紧张的情况下,各商业银行更不会冒着风险雪中送炭了。当然刺激需求还可以采用减免相关购买税费或者给予相关奖励的形式,如2008年9月南京市政府的救市政策中就明显提出:根据南京实际情况,适当调整普通商品住房税收优惠政策标准,合理认定二手住房交易税收征收时点,进一步降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担;2012年扬州提出了对个人新购买的成品住房,建筑面积在90平方米及以下的,对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励;对90平方米以上、120平方米以下的,给予所购房屋合同价款5‰的奖励;对120平方米及以上、144平方米以下的,给予所购房屋合同价款4‰的奖励。所以从以往的经验来看,刺激住房需求的方法一定会再次采用。

从缓解开发商资金压力的角度来说,目前中央政府对大型房企明显的倾向性,继融资重启,交易所发债恢复之后,上市房企银行间发债近日有望开闸。由此可以看出,中央政府对房地产市场政策是有所改变的,由之前的以打压房价为主转变到调节市场,从去年的紧缩转为现在允许地方救市,虽然对开发商的房贷仍然严控,但中期票据的放开意味着对开发企业的融资通过所谓的直接融资慢慢放松,只不过对于小房企来讲,这条路根本没有机会。另外还有降准降息,但此次中央政府的降准降息政策都是定向,主要为降低三农及小微企业的融资成本,虽然一些房地产企业能通过打擦边球来得到一些支持,但毕竟不能成为主流。最后还有一种方法是开发商缓交相关税费,但从目前的情况来看,除了一些比较激进的城市,这个政策出台的可能性已经比较小了。

从优化行政管理服务环境的角度来讲,这是各地方政府可以大做文章的地方,但各地方政府通常不会大张旗鼓地去宣传,正所谓是做好事不留名的雷峰精神,在此我们就不多加讨论了,以免对地方政府产生不利的影响。

所以当短期内各地的房地产市场不见好转的时候,让我们看看各地方政府各显其能来救市吧。

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