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驳冯仑之大周期拐点来临 (2014/6/15 23:48:25) [发送到微博]
今天一个朋友打电话告诉我他看了一篇文章是采访冯仑的,文章中冯仑表示房地产大周期拐点已经来临了,打电话是问我房地产是不是要完了,他是不是应该赶快把房子卖掉。于是我找来这篇文章学习了一下,之所以说是学习,因为冯仑是业内大腕,著名的商界思想家,也是我尊敬的前辈,但是看完文章后,感觉有些问题要说一下。

之所以要说,是因为我虽然很敬佩冯总,但是权威并不代表绝对正确,就像另一位房地产业内大腕王石,已经是神一样的人物,但是也曾经犯过错误,一次是2008年,当时万科第一时间判断出房地产市场走低,于是采取低价抛盘现金为王的策略,很短的时间内通过销售取得了200亿现金,这一步极其漂亮,但是接下来的情况是万科对市场回暖的时间判断过于保守,或者说其采取了保守的发展战略,但结果是因为其没有拿地导致接下来在2009年市场大好的情况下没房可卖;第二次是2012年,郁亮准备做商业地产,王石说,如果万科做商业地产,他即便是进入棺材,也要伸出一只手阻拦,但事实证明,郁亮的这一步是正确的。

这篇文章的很大篇幅是介绍拐点来临后如何应对的,真正解释为什么是大周期拐点的篇幅不多,基本上只有五点论据,第一是现在中国的省会城市人均GDP大部分达到8000美元以上,这从全世界来说,基本住宅的问题都应该解决了;第二是从人均面积来看,中国现在人均住房面积已经超过30平方米了。对于这两个问题,冯总讲的确实是事实,但是这是通过西方发达国家的经验做出的判断,并不完全适合国内市场,因为西方发达国家的房地产没有国内房地产这么大的投资价值,而且那些国家的投资渠道很多,老百姓不会把投资房地产做为唯一的投资渠道,所以说冯总忽略了房地产的投资属性;冯总的第三个论据是人口的移动,目前来看不会像前几年那样大规模地移动,但是您真的不让李总理说的那1亿人进城实现吗?第四是二手房和一手房的交易比例,大部分的城市差不多已经达到一比一或接近趋平。而从一手房和二手房交易趋平的历史经验来看,在全球基本上都是住宅市场饱和的一个标志。建议冯总百度一下,上海2002年二手房和一手房交易比例已经达到45:55了,过去十多年了,也没看上海房价跌啊。第五是资本市场通过对房地产企业的估值给出非常强烈的信号。说实在的,你相信资本市场,他们可是逐利的,他们说的每一句话都是有目的的,正所谓他们的话靠得住母猪也会上树,已经不记得有多少次相关金融机构调低中国房地产业的信用评级了,但是对不起中国房地产没按你们要求的活法走下去。

所以建议冯总再慎重考虑一下关于房地产业的拐点问题吧!

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