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只有供求关系才能决定房价 (2014/5/28 23:33:51) [发送到微博]
最近房地产市场情况比较复杂,各路专家又开始各显神通,有说房地产要崩盘的,有说房价要下降多少的,还有说政府马上就要救市的,简直是这次第怎一个乱字了得。唱空者的理由无非是现在房价已经过高;房价收入比达到20、30甚至是50年;政府要下决心解决地方政府的土地财政问题;中国经济增速严重放缓且实体经济问题频出;开发商没钱了要甩卖等等;唱多者的理由基本上是房地产业是国民经济的支柱产业,具有不可替代的作用;中国城市化的进程;土地出让价格在提高,人力成本在提高,建材成本在提高,房价也要提高;房子是保值增值的最佳投资等等。对于外行来讲,你听哪边说得都有道理,但是到底是什么情况呢?

房地产市场本质是一种经济行为,所以一定会遵循市场经济的规律,也就是供求关系决定价格,即供不应求时价格上涨,供大于求时价格下降,虽然政府一再出台各种政策对房地产进行调控,也是希望通过调整房地产的供求关系来抑制房价。上一届中央政府更多地运用了抑制需求的调控方法,通过限购限贷等方式减少买房的总量;本届政府则是通过增大供给减少需求的方式来进行调控,所以本届政府一方面延续了上届政府的限购限贷政策的同时加强了舆论的引导作用,也就是从春节过后开始了大量利空的引导,新闻里基本上都是各地降价的消息,从而造成购房者的观望;另一方面对大型房地产开发商给予了较强的信贷支持,让这些开发商有能力拿更多的地,从而增加供给。

关于房地产土地价格、人力成本、建材价格提高导致房价不会降基本上是不成立的,因为对于开发商来讲,定价有三种方法,第一是成本加成法,即在成本的基础上加一定成数的利润来定价;第二种是客户感受定价法,即征询客户的意见并加以分析来定价,主要是因为征询得到的价格通常会低于客户实际能够承受的价格;第三是市场比较定价法,即通过和市场上同类产品进行比较来定价,在这三种定价方法中,已经没有哪个开发商选用成本加成法了。另外对于房地产估价来讲,有四种方法,市场比较法、收益法、成本法、假设开发法,通常估价师都会首先选用市场比较法与收益法,不到万不得已不会选用成本法和假设开发法。这时不禁有人会问为什么会这样?其实如果成本决定价格的话,那就不会有亏本的生意了,不单房地产,各个行业都发生过供大于求而导致售价低于成本价的情况。

还记得叶圣陶老先生的短篇小说《多收了三五斗》吗?就是形象地描述了价格与供求的关系。小说中的农民虽然丰收了,但是因为供给过大,所以只能亏本粜米,在丰年反而遭到比往年更悲惨的厄运。

所以对于房地产来讲,我们只需要关注库存量、新增量与去化量的关系就能判断出房价的走势。

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