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姓名:杨朝淅
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潘石屹HOLD不住了,你呢? (2011/12/30 21:45:23) [发送到微博]
 

 

昨天,SOHO中国宣布已与上海证大和绿城中国的下属子公司签订协议,以40亿元价格分别间接收购两者持有的上海海之门房地产有限公司40%和10%的股权,进而收购上海“外滩地块”50%的权益。据悉,海之门的核心资产,即位于上海豫园与十六铺之间的该地块股权,总占地面积为45471.9平方米,总建筑面积约27万平方米,另有10万平方米地下面积。去年,该地块由开发商上海证大以92.2亿元投得,总价刷新了当时上海地王新纪录。不过,上海证大后来又减持该项目65%股权给复星国际、绿城中国及上海磐石,后者分别持有该项目的50%、10%和5%股权。后来上海磐石所持有的5%股权将转让与证大五道口,后者持有海之门40%股权。此次SOHO中国从绿城和上海证大手中收购该地块50%权益,成为上海地王的新主人,上海证大和绿城则全面退出。截至此次收购前,复星集团、上海证大和绿城中国分别持有海之门公司50%、40%和10%的股权,只不过上海证大和绿城中国在资金链上的纷纷告急,项目后期建设资金成为难题。将近两年的时间里,地王项目推进缓慢。

绿城与证大,尤其是绿城因为资金问题抛售手中资产缓解资金压力是可以理解的。而此次绿城所持10%股权以合计10.4亿元的价格转让给SOHO中国,不但没有亏本,还可以盈利约1.15亿元。但是对于复星集团来讲,此次交易却是亏了,而且亏大了,因为按复星国际(0656)的公告,当时是一家由复星牵头的合资公司与上海证大(0755)订立的协议,以70亿元,以及25.7亿元股东贷款,共计最多95.7亿元代价,收购上海证大旗下外滩地王项目,以现金支付,而这95.7亿仅收购了65%的股权,而现在SOHO中国以40亿元收购了50%股权。

从这个事情上,我们看到了几个道理:

一、一定要认清自己的实力,不要贪大:证大是第一个例子,其以92.2亿元取得这块土地对其来讲是有点蛇吞象的概念,最后落得个完全出局的结果。但对于其来讲还算不错,因为其减持在先,所以没有亏本,不像北京顺义地王的得主大龙地产,根本就没吞下来,直接把保证金亏了。

二、认清自己后一定要有壮士断腕的精神,比如绿城。据绿城发布的数据,上半年销售达203亿元;截至11月底,全年销售累计307亿元。这也意味着下半年的7到11月,销售额仅104亿元。7-11月,绿城新老项目放量达63个,推盘面积110.4万平方米,同整个上半年相比,推盘数增加13个,增幅26%;推盘面积和上半年5个月(3月未公布)相比,增加23.9万平方米,增幅27.7%。从推盘量增长看,绿城也想努力把销售做上去,但5个月104亿元销售额和上半年203亿元比,下滑明显。正如绿城集团董事长宋卫平在9月抛出著名的“三段论”,努力做销售,如果不行就腾挪掉几个项目。

三、该出手时即出手,速度要快。这当时是说SOHO中国了,老潘办事效率还是非常高的,可以说是以迅雷不及掩耳的速度,导致复星国际非常被动。对于广大购房者来说,也要有老潘的这种精神,管他房价是否还会下跌,只要看好,马上出手,有时候是过了这个村就没那个店了。

四、房地产行业有大洗牌开始了。现在这个时候正是一些企业的机会,“疾风知劲草,国难觅良臣,沧海横流方显英雄本色”,现在正是那些财务风险控制得比较好的企业的机会,从2011年至今的并购案例来看,先后有恒大、佳兆业、恒盛地产、SOHO中国等不少地产巨头出手收购中小房企资产。而国内的市场确实也需要强者的出现,2011年上半年全国前10大房企销售金额在全国占比为13.5%,目前地产龙头万科仅占市场总额的不到6%。相比美国的前10大房企已占据27%的市场份额,我国房地产的行业集中度还很低。可以预见,随着资本市场的快速发展,资源整合逐步加快,房地产并购将会呈现走高的趋势。

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