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谢逸枫:广州今年迎来最大规模卖地高潮 (2014/10/13 23:22:26) [发送到微博]
谢逸枫:广州今年迎来最大规模卖地高潮
 
   文/谢逸枫 楼市专栏
   尽管没有列入年初的卖地计划,广州将挂牌出让天河华美牛奶厂三旧改造项目54万平方米土地,起拍价达90亿元。2014年10月10日,广州一口气推出天河区10宗商住用地,总起拍价为189亿元,这是今年广州起拍总价最大的一次规模推地,属于第二大规模卖地。位于天河东部黄云路的华美牛奶厂属广州的三旧改造工程,并未纳入年初广州国土房管局的供地计划表,算得上是“计划外”推地。8宗地块以二类居住用地为主,兼有部分商业用地,总宗地面积为54万平方米,总建筑面积为80万平方米,挂牌楼面起始价为8000元/平方米-12000元/平方米不等,平均楼面起始地价为1.1万元/平方米。华美牛奶厂这8宗地块里,只有地块7(宗地面积约为1.4万平方米,建筑面积为2.5万平方米,挂牌起始价约为2亿元)按“价高者得”原则竞拍,其他7宗地块均设置最高限价,这7宗地块起拍总价为88.8亿元,最高限价是128.8亿元,如果超过各自的最高限价,竞买方式转入配建安置房模式,以450平方米(不少于5套)作为竞价阶梯,拆迁安置房建成后须无偿移交给市土地开发中心。值得一提的是,这次的出让公告首次将最高限价也列在出让公告中。
 
   同时出让的还有广州国际金融城起步区的AT091007地块(位于车陂路与黄埔大道中交界的西南侧),地块宗地面积为29140.59平方米,容积率为13.2(包括地下),地上建筑面积为38万平方米,地下建筑面积与之相当,约35万平方米,挂牌起始价为53.8亿元,楼面起始地价为14000元/平方米这是广州国际金融城今年推出的第二宗地块,根据此前官方吹风会上发布的消息,今年一共会推出起步区5宗地块,起拍总价估计达159亿元继上月底广州上演今年以来最大规模土地拍卖会吸金155亿后,广州推地步伐再度提速。2014年10月10日上午,广州市国土房管局一口气推出10宗位于市中心的土地,其中7宗为居住用地,2宗为商业用地,1宗为商住用地,总挂牌起始金额接近190亿元。数据显示,今年前九月,广州卖地收入共559亿元,这意味着广州距离800亿的年度目标还差241亿。广州政府密集供地是今年供地计划“最后的冲刺”,成全年目标毫无悬念。
 
   公告显示,10月10日推出的10宗土地均位于天河区,其中8宗位于天河区黄云路华美牛奶厂,包括6宗二类居住用地、1宗商业设施用地以及1宗商住用地,总宗地面积为539928平方米,挂牌起始价90.8067亿元。 此外,上述住宅用地及商住用地均设定最高限制地价,若报价达到最高限制地价后,竞买方式转为竞配建拆迁安置房。翻查历史资料显示,天河华美牛奶厂为三旧改造项目,早在今年6月,其规划方案便已获得规委会通过。该厂址将改造成为低密度住宅区,区域人口规模至少可达到2.36万人,整体毛容积率不超1.2,部分区域的建筑限高仅40米。改造后预计可增加约70万平方米商品住宅供应。此外,还将配建一批安置房。同时,区域内有群众性体育场、幼儿园、社区居委会、社区议事厅、星光老年之家等配套设施,另有社区商业中心,建筑面积共10万平方米。同日挂牌的,还有天河区东圃立交地块以及金融城起步区AT091007地块。前者土地性质为二类居住用地,宗地面积123304(可建设用地面积91284),挂牌起始价445675万元,地块同样 “限地价、竞配建”。后者为商业用地,宗地面积29140.59平方米,挂牌起始价538331万元,受让人须配建4250平方米建筑面积的安置房,作为金融城自来水加压站办公用房安置房或其他统筹安置的房源。上述10宗地块出让总金额为189.2072亿元,总宗地面积为692372.6平,创下2014年单日推地最高起拍价格记录

2013年2月7日,广州国际金融城首批出让土地在广州房地产交易中心举行拍卖,三幅土地分别以39.9亿元、64亿元以及26亿元成功拍出,总出让金高达129.9亿元。另外,当日还拍出广州开发区西区一幅紧邻珠江的综合用地,成交价为16亿元。2013年广州国际金融城还将推出多批次用地,并将加大广州全市的土地推出力度和频率。广州国际金融城首幅推出的为编号A001的地块,该地块竞拍前已吸引了6家开发商报价。在竞拍现场,该地块的举牌尤为激烈,号码为1号的广州银行与号码为12号的联鸿实业不断举牌,经过数十轮激烈竞争,最终联鸿实业击败广州银行以39.9亿元夺得该地块。相对A001地块的炙手可热,广州国际金融城编号为A003、A005(合并出让)地块以及A007地块则受到了“冷遇”。两幅地块均只有一家开发商现场报价,因此迅速被拍出。另外,当日现场还拍出了广州开发区西区珠江钢铁地块,该地块也仅有广州金博物流贸易集团一家公司报价,最终以16亿元成交。此次国际金融城首批三宗用地成功拍出,为广州金融城打响头炮,并为2013年广州土地市场迎来开门红。

2013年第二季度,广州将推出广州国际金融城的第二批地块来满足市场需要。作为广州建设国家中心城市和区域金融中心的战略平台,市政府于2012年全面启动金融城起步区土地储备工作和城市规划设计竞赛,三个优胜设计方案最终绘就了广州国际金融城起步区的蓝图。按照城市规划设计,金融城起步区分为金融总部、商务办公、综合商业、滨水休闲和生活居住五大功能分区。广州国际金融城位于天河员村地区,规划面积约7.5平方公里,起步区北至黄埔大道,南至临江大道,东至车陂路,西至科韵路约1.2平方公里。此次出让3宗地块全部位于综合商业区,在天河区黄埔大道南侧,紧邻地铁5号线科韵路站和车陂站,生活社区成熟,商业氛围浓厚,基础设施配套完善,总建筑面积96万平方米,规划项目类型多样,涵盖商业、酒店、商务办公、服务型公寓等,业态功能齐全,将为金融城提供完善的服务配套。

广州国际金融城整体规划研究范围北起黄埔大道、中山大道,南至珠江,东至天河区界,西至华南快速干线,总面积7.5平方公里。广州国际金融城总面积达7.5平方公里,核心区总面积2.3平方公里,包括起步区和西核心区两部分。起步区北至黄埔大道,南至临江大道,东至车陂路,西至科韵路,面积1.1平方公里;西核心区北至规划花城大道,南至临江大道,东至员村四横路,西至员村大道,面积1.2平方公里。广州国际金融城的起步区和西核心区内包含了多个“退二进三”的旧厂房用地,包括有鹰金钱罐头厂、澳联玻璃厂、南方面粉厂、绢麻厂、广州电池厂、昊天化工厂和员村热电厂。广州国际金融城西区将建起450米高地标,东区则将建400米高的地标,与广州塔、西塔等珠江新城的高楼遥遥相望。在起步区中,还将建设金融论坛、金融服务中心、金融博物馆等。起步区规划图出炉,根据规划,金融城将开发全国最大的地下城,地下空间面积约180万平米,约是目前广州最大的珠江新城地下空间的3.6倍(珠江新城地下空间面积是近50万平米),深度也将是广州之最,共5层:地下一层是商业,面积约40万平米,是花城广场地下空间的两倍

继2013年2月首次卖地成功进账146亿元后,2013年8月26日下午,广州国际金融城起步区第二批地块正式开卖。尽管地块限定竞买人需为金融企业,却丝毫不减 “广州华尔街”魅力,经过近一小时激烈角逐,四宗金融城地块分别由南粤银行、中国平安、广州国际控股与万联证券联合体、新华人寿夺得,总地价高达56.75亿元。至此,广州2013年土地使用权出让金突破400亿元,远高于2012年全年338亿元的出让总额。与由地产企业主导的首批金融城地块拍卖会不同,第二批出让的金融城地块由于规定为竞买人必须为金融相关企业,因此房地产企业被挡出门外,但在财大气粗的金融大鳄撑场下,土地拍卖会没有丝毫降温率先出让的金融城AT0909030地块引来新华保险、南粤银行与华夏人寿的激烈争夺,经过55轮举牌,最终由南粤银行先下一城,以18.21亿元夺下当日出让的首宗金融城地块,折合楼面地价高达19078元/平方米,溢价率147%,超过2013年2月由联鸿实业夺下的金融城A001地块,成为今年以来成交单价最高的国际金融城地块。

紧接着出让的金融城AT0909033地块拍卖同样激烈,广东省黄金公司、天安财产保险有限公司以及广州国际控股与万联证券联合体展开角逐,最终地块由万联证券联合体以14.08亿元夺得,折合楼面地价也高达18723元/平方米,溢价率达144%。第三宗金融城AT0909035地块的竞拍则成为中国平安与新华保险两大险企巨头的擂台赛,最终中国平安旗下的平安不动产以10.97亿元夺得地块,折合楼面14909元/平方米。新华保险则在最后出让的金融城AT0909037地块中扳回一局,以13.5亿元拿下该地块,折合楼面价13195元/平方米。广州市国土房管局透露,在第一、二批土地成功出让后,金融城起步区已出让土地总建筑面积130万平方米,占可出让土地总建筑面积约40%。随着第二批金融城地块顺利出让,广州土地出让金再度进账一笔,距离完成年初目标仅一步之遥。据广州市财政局年初发布的《广州市2012年预算执行情况和2013年预算草案及其报告》显示,2013年广州市土地出让金收入预计为475.6亿元,较去年增长40.9%。据广州市财政局副局长谭曼青此前透露,2013年上半年广州收获的国有土地使用权出让金达307亿元,已接近去年全年土地出让总额338亿元。加上8月26日国际金融城出让所带来的56.75亿元收入,2013年广州土地出让金已经接近411亿元。

2014年内广州有条件地松绑限购已经基本确定,一方面是源于目前广州的库存压力。数据显示,截至9月30日,广州全市新建商品住宅可售库存升至1008.95万平方米,创下了历史新高。若按过去6个月去化速度计算,去化周期为16.7个月,超出15个月的警戒线。另一方面是地方自身发展所面临的财政压力。尽管高居全国经济总量第三,但广州财政袋子并不宽裕。尽管高居全国经济总量第三,但广州财政袋子并不宽裕。尤其是在深圳作为计划单列市,对广东省级财政贡献有限,再加之广东省落后的东西北地区又需要省级财政加大转移扶持的力度,因此广东省级财政很大一部分就仰赖于“长子”广州。在这种情况下,尽管广州的财政总收入很高,但自己能用的财政收入却远不如同类城市。 数据显示,2013年全年来源于广州地区的财政一般预算收入4430亿元,增长 3.0 %。地方公共财政收入1141.79亿元,增长10.8%。地方公共财政支出1384.72亿元。与同类型城市相比,广州1141.79亿元的地方公共财政收入,不仅远远落后于上海和北京,也远不如天津和深圳,甚至还排在重庆和苏州之后,仅位列全国第七,即便是跟一些二线城市武汉、杭州等相比,领先优势也微乎其微。因此,经济总量第三的广州在地方财政方面可谓捉襟见肘。

因此,原先对土地财政依赖度并不高的广州,近年来在财政压力较大的情况下,土地财政对广州发展仍越来越重要。数据显示,自2008年以来,广州对土地出让金的依赖逐年加大,卖地收入占财政收入从10%提升至近40%。2013年广州卖地收入达838亿元,是2013年全市财政总收入(2224.3亿元)的37.7%。 2014年3月以后,随着楼市的下行,土地市场也逐渐趋冷,即便身为一线城市,广州也多次出现了流拍的现象。9月29日广州举行的一场土地拍卖会上,原定出让的13宗地块最后成交10块,总成交金额155亿。此前曾被预计可能拍出地王的“广钢新城”6幅二类居住用地受到多家开发商关注,但叫好不叫座最终多以底价成交,平均成交均价较今年2月拍出的同地段地块折让不少。“金九”推地情况突飞猛进,广州地块成交有所升温,底价成交现象终被打破。据某机构统计显示,2014年9月,广州11区通过挂牌出让方式,成功卖地共11宗,总成交金额1552433万元(约155亿),环比8月份狂飙14倍

广州国土房管局网站显示,广州11区9月通过挂牌出让方式,成功卖地共11宗。出让面积556299平方米,总成交金额1552433万元(约155亿),2014年来月度成交金额排行第二,仅次于今年2月份成交金额1556639万元,环比8月(105144万元)狂飙13.76倍(约14倍),同比去年9月也上涨了97.02%。伴随着成交火热的9月地块成交,流拍现象依然。数据显示,9月通过招拍挂共挂牌16宗,其中4宗流拍,1宗中止出让,流拍、中止出让的比例达31.25%。9月迎来今年广州的推地高峰期,而10月份地市偃旗息鼓。广州国土房管局网站显示,2014年10月广州仅4宗土地挂牌,其中包括商业用地1宗,工业用地3宗,总宗地面积470908.3平方米,总起拍价94709万元(约9.5亿)。其中花都占3宗成为供地最大户,包括商业用地1宗,工业用地2宗。此前,8月广州土地市场成交总额跌至全年最低点,9月广州土地市场实现触底反弹,土地总成交宗地面积556299平方米,成交金额也上升到逾155亿元。 9月广州土地成交金额巨大,主要原因是出让了广钢新城第二批6宗地块,成交金额122.0771亿元,占总成交金额78.64%。数据显示,9月广州通过招拍挂共挂牌16宗,其中11宗成交,4宗流拍(住宅用地2宗,商业用地2宗),1宗中止出让,流拍、中止出让比例达31.25%

9月底,被视为土地市场“冷热风向标”的大规模推地会虽没有年头般火爆,但也卖出了155亿的价格。以800亿的年度土地出让金目标计算,前九月,广州卖地收入共559亿,在剩下的三个月,广州距离年度目标还差241亿。广州是否有信心完成目标?对此,广州市国土房管局相关人士表示,目前广州并没有调整年度目标,“土地出让的特点是一批一批来的,像上次广钢地块一推出,马上就消化了122亿,因此,不能以平均每月增长的方式来预测土地出让情况。该人士透露,天河区华美牛奶厂地块并不是年底土地市场的大头,金融城才是真正的重头戏。金融城今年第三期还有几块地没推出,节前才挂牌了一个,后面马上还要挂几个,其中包括价值非常高的地标地块。广州有信心完成全年目标。”事实上,除上述10宗地外,从9月29日起,广州近期还推出了多宗地块,区域覆盖花都、天河、白云等。今年广州二、三季度推地较少,政府要完成800亿的土地出让计划,第四季度必须加大推地力度。目前广州土地储备充足,只要好地块推出,开发商依然会积极拿地补仓。如果是市中心与区域中心及老城区的地块,大房企更加高兴趣,即使出高价也是抢地不手软。

房地产政策进入新的放松调整期,对土地市场复苏与回暖具有非常巨大的积极作用,刺激市场上升预期,房企重新还回对楼市的信心。资料显示,到目前为止,全国46个限购城市已经有41个退出限购舞台,若三亚解除限购,则执行限购城市仅剩北上广深四大一线城市。事实上,由于库存高企与财政双压力,广州放松限购呼声渐起。9月底,分管国土房管的广州市常务副市长陈如桂指出,就广州房地产调控及房地产市场问题,广州已准备好了一套办法,已基本考虑成熟,但要向市政府报批以后才能公布。同时,央行在国庆黄金周前夕发文公布“认贷不认房”政策,目前包括建行、中行在内的银行已经发文将跟进央行房贷新政。此外,目前央行已经把开发贷授信总量的权限下放至商业银行总行,商业银行可以重新启动新增开发贷款审批制度。因此,限购、限贷的取消与货币及房贷政策的放松,让房企更加有信心砸钱拿地,但是否出手关键是房企的资金链与库存量及融资能力等发展战略。因此,在当前的形势下,四季度土地成交会出现小幅度的地价上升,或者是底价为主。由于房企偏向谨慎与理性,接下来‘地王’难出。

三大潜力新兴商务区面面观

广州国际金融城

与珠江新城相比,广州国际金融城很早就广泛征求各界意见,因此,其配套设施预计比珠江新城更完善和优化,从起步到成熟的速度预计比珠江新城更快。根据《关于支持广州区域金融中心建设的若干规定》,政府将对进驻金融城的金融机构出台相关优惠政策,预料将吸引各类金融机构、金融交易平台、金融配套服务机构等进驻。凭借良好的区域规划定位,将支撑自身商用物业市场的发展,预计将成为广州继珠江新城之后又一个高端商务区域。金融城首推的起步区可提供250多万平方米商务办公面积。至今,金融城起步区已成功吸引绿地集团、合景泰富地产等开发商的项目进驻,绿地集团和合景泰富地产的两个项目将为市场带来约14万平方米商务办公面积。预计到2019年,金融城起步区将初具规模

最新动向:9月底,广州公共资源交易中心正式发出公告,宣布出让位于金融城起步区的AT091002商业/商务综合用地,拍卖会将于11月3日举行,这也是广州国际金融城今年首度开闸卖地。该地块是国际金融城起步区第三批拟出让5宗地块的首宗地块,接下来还将适时推出其余4宗地块,其中还包含规划要建450米广州第二高楼的AT090927地块。广州市国土房管局相关负责人表示,国际金融城起步区的土地出让工作正稳步推进。

琶洲国际会展商务区

琶洲国际会展商务区地理位置靠近珠江新城和金融城,是“珠江新城—金融城—琶洲”这个跨江重点功能集群区域的重要一环。由于“珠江新城—金融城—琶洲”这个区域未来将成为广州的新城市中心,承担发展总部经济的重要使命,得益于发展越加成熟的珠江新城区域和正处于快速上升阶段的金融城区域,琶洲国际会展商务区将迎来新的发展机遇。2013年,琶洲区域展馆面积增至54万平方米,共举办展会201场,展览面积808万平方米,中国广州国际家具博览会等10万平方米以上超大型展览面积规模约占全国1/4。预计到2017年,琶洲区域甲级办公楼新增供应约为30万平方米

最新动向:保利叁悦广场是目前琶洲国际商务区唯一在售的甲级写字楼项目,目前售价约2.8万元/平方米。项目由A、B、C共3座甲级写字楼构筑而成,其中A、B塔共22层,高达100米左右,C塔共18层,高达85米左右,以120?围合的方式,呈“品字形”结构。项目采用中央空调设计,24小时独立控制,环保节能;光纤接入,预留通信扩充能力;内部局域网、接入网和网络中心三大网络系统,满足商务办公的高效、安全所需;24小时消防监控中心、智能门禁控制等配置。

番禺万博商务区

随着番禺区内企业对高品质办公楼的需求增长,将支撑起区内甲级办公楼市场的扩张。番禺区内的甲级办公楼总量较少,真正国际品质办公楼更是凤毛麟角。在番禺区内企业扩展业务和升级办公环境的双重需求推动下,国有企业和民营企业有望成为未来吸纳番禺区甲级办公楼空间的生力军,他们日益认可甲级办公楼的价值,即改善办公环境、节能环保、吸引优秀人才和提升企业形象。番禺万博商务区内,未来甲级办公楼总量预计将有所增长,有助于提升番禺区内办公楼整体质量并加速市场成熟。目前,番禺万博商务区已成功引进大连万达、粤海、奥园、敏捷、中铁集团等多家国内知名企业。预计到2017年,番禺万博商务区将有约共60万平方米城市综合体项目落成,其中,万达广场预计将于今年底开业。随着项目的稳步推进,番禺万博商务区将逐步启用并迈入迅速发展阶段,届时将有效推动周边区域发展。

最新动向:8月21日,单独出让的万博地下空间地块以7.3亿元的底价成交。拿地的发展商创佳集团还要为该地块土方开挖及基础等工程费1.6亿元“埋单”。目前万博CBD内在售项目为综合体楼盘四海城。该楼盘正推出二期公寓单位接受登记。单位面积约50平方米,预计售价在2万元/平方米左右。

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