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「楼市分析」:《与友人论四线城市房地产》 (2014/3/11 6:15:59) [发送到微博]

《与友人论四线城市房地产》

 

    四线城市20032012年,是十年房地产黄金期。2013年大中城市房地产市场火爆的情况下,四线城市仍旧急转直下,交易量和成交价均成下滑态势。

 

    2014年中国房地产市场预计四个季度体温:温、热、冷、冰,而且冰冻期半年以上。20052013年房地产行业表现,已经说明周期性震荡成为趋势,而且基本是好一年半到二年,差一年到一年半,每三年左右一个周期性。以深圳市场为例:2005年中~2007年中,上行;2007年中~2009年初,下行;2009年初~2010年底,上行;2010年底~2012年初,下行;2012年初~2014年初,上行。为什么说今年下半年开始艰难,至少两个客观存在的:一是金融杠杆;二是行业天花板。当然,不同城市和地段项目,又有差异;一二线相对坚挺,三四线相对脆弱;成熟地段相对安全,新城或开发区相对应风险大。

 

   这里先说金融杠杆。众所周知,房地产属于资金密集型行业,自有资金(银行存款、预售款等),银行贷款,股市融资(股票市场、证券市场、境外资金等)。

 

    先看自有资金:2013年地价款四万亿,占销售款8.6万亿的45%,地王一波接一波,血拼不断。开发商在拿地方面失血过多,加上物价上涨带来的建安成本不断攀升,以及既定管理成本、财务成本、税收等,所剩银两不多。预售款因为利空不断(详情百度:《为何无锡、常州、杭州楼市三年来相继沦陷》),客户观望,以及个人住房抵押贷款利率上浮,增加购房成本,影响成交。自有资金折翼。

 

    再看银行环境:去年78月份,美国停止量化宽松货币政策,热钱外出,中国闹“钱荒”。今年美国经济预期提高,热钱外流加速,银行资金再次紧缩。年后开发贷停办。银行贷款阶段性全军俘没。

 

    还有股票、证券市场及境外融资。万科去年股票下跌19%,因为行业天花板将近,高增长难以为继。证券市场国内成本接近10%,比之前大幅提高。境外资金看空中国房地产,由于风险防范的需要,融资成本也大幅增加。股市融资不容乐观。

 

    四线城市大势既定,接下来就针对具体企业,如果资金不宽裕,建议房价早降,幅度不能低,否则下半年降价都无效了。这一点,万科在2008年,恒大在2011年是受益者;龙湖在2011年因为慢了半拍,损失惨重。即便市场明年中旬平稳,四线城市的风光也不在。

 

 

 

深圳中科伟业地产顾问有限公司

        201432日晚上九点写于安徽 

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