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购买小产权房的法律风险及律师建议 (2017/2/8 9:21:50) [发送到微博]
一个朋友问我,说他想在一个村镇购买小产权房,虽然知道这种产权房风险很大,但是根据中介以及出卖人的描述,感觉这个房产实在不错。以下是该房产的实际情况:
1、该房产只有土地使用权证,使用权类型是“使用集体土地”,所有权人是“XX村各村民小组农民集体”,使用权人是“郑XX”(个人)。
2、该房产有“契税完税证”。
他的困惑是:
1、我不是这个村集体组织成员,中介以及出卖人可以保证在我不用迁移户口到该村的情况下土地使用权人变更成我本人名字(通过变通手段,由村委开“本村村民证明”以及可能虚假的村小组决议来出让该地块)。以上手续在产生纠纷时,会产生什么样的后果?特别是在遇到征地补偿或者我再转让房产的情况下
2、如前描述,为什么这个房产会有“契税完税证”?小产权房可以和商品房一样有契税完税证?那是否在我购买时要重新办理该契税?以及是否意味着我取得该房产受法律保护?

我相信他的困惑应该有一定的代表性。下面结合房地产法律规定,以及房地产法律的司法实践,我给大家总结一下什么是小产权房,以及购买小产权房存在哪些法律风险。

一、什么叫小产权房 

“小产权房”并非严格意义上的法律概念,而是人们约定俗成的一种称谓。小产权房,是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。2013年11月22日,国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知,遏制违法建设、销售“小产权房”。2014年1月,国土部赴五省督办查处“小产权房”。2014年3月,国土资源部:清理统计小产权房,研究后分类处理。

“小产权房”,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓,而并不是一个法律概念。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。所谓小产权房产,其房产证是由乡镇政府发的,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。转载请注明:http://blog.fang.com/blog_286471.htm

小产权房也有其存在的一定道理,主要还是需求上的原因。根据务实的态度,应当有解决的办法,而统统一棍子打死也不利于权利的保护和经济的发展。许多小产权房是村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地,然后再在整合之后的集体土地上建设的。这事实上是对集体土地有效入市流转的一种尝试。这类小产权房不仅解决了城市居民住房难的问题,也实现了农民增收,在一定程度上缓解了民生问题。很多城市居民都已经购买了这类房产,这也证明了小产权房的确存在一定的市场。因此,除非严重影响国家和城市的统一规划,对于那些合理合规建设的小产权房,在补办相关手续补交相关费用之后应当给予相应的正式产权。为了防止不纳入规划建设房屋现象的进一步蔓延,对于正在建设和新建的小产权房则要抓紧纳入城市统一规划当中,经过合理的审批程序予以确认或者制止。在适当的时候和适当的地区有条件地为为小产权房颁发“准生证”,但也不能指望所有的小产权房都能得到“准生证”。

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布,其中明确了相关工作的重大政策问题。2011年11月9日,国土资源部召开通气会表示,将力争在2012年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作,并明确指出,小产权房不得登记发证。

二、小产权和大产权的区别是什么

大产权即完全产权, 包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权,只包括房屋的使用权,它与大产权 的本质区别在于土地使用权。通俗的解释,买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”,再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。从价格看,小产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。从住房形态看,一样是普通住宅。从买卖手续看,没有缴纳商品房买卖的契税。从使用成本看,物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。从物业管理看,由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理,服务管理水平不是很高。

三、购买小产权房有什么风险 

1、法律风险 

因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质。所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的,购房人的权益很难得到维护。 

购房合同不能备案的风险。小产权房的购房合同不能在房管局登记备案,因此一旦出现房屋质量问题、公共设施问题等,业主不能得到有效的救济;
没有产权证的风险。小产权房没有房产证或只有乡政府颁发的产权证,由于国家政策不认可,这样的房子很难进行流转,一旦买入,想再卖出去就比较困难,并且在遇到政府拆迁时,由于政府部门登记的权利人不是实际的业主,因此购房者得不到拆迁补偿款.


2、政策风险 在购买的是在建乡产权房,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。 另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。 

根据现有政策,国家是不予支持消费者购买小产权房屋的,对此,深圳律师提醒购房者要慎而为之。不要因为省钱,或一味跟随“潮流”而“贪小利、吃大亏”,得不偿失。根据小产权房最新政策,国土资源部表示将力争完成全国农村集体土地的确权登记发证工作,并明确指出,小产权房不得登记发证。 当然,小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实。而小产权房与商品房巨大的价格落差,造就了其广阔的市场需求也是一个不争的事实。在现有的住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下,小产权房的出现,应该说是具有一定合理性的。如果您已经购买了小产权房,希望您持续关注本律师及时查询国家对于小产权房的最新政策,或者通过深圳律师委托当地有经验的律师为您提供专业的法律服务,使您的合法权益得到最大限度的保护。转载请注明:http://blog.fang.com/blog_286471.htm

3、一般不能办理抵押、贷款

根据规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证等合法手续。购买小产权房不能采用银行贷款的形式、不能合法设定房屋抵押权、不能办理房屋过户手续,因此也就不能进行二手房交易。

4、监管缺位 乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束,开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持,开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管,主要依靠开发商自律进行开发建设,一旦开发单位的资金或其它环节出现问题,极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位,对购房者而言,资金的安全,开发商资金是否按时到位,是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且,入住后的物业管理也极易出现问题。 在购买的是在建乡产权房,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。 

5、转让风险 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。 

四、律师建议

(1)购买小产权房要慎重;

(2)如果你认为自己能够承担以上风险,或确实需要购买小产权房,你最好能购买现房,并注意考察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的资质和信誉,从而尽量降低购房风险;

(3)如果你非买不可但又想避免承担风险,就目前而言你只有将户口转到小产权房所在地的村集体。这看起来像是白日做梦但从法律上来讲确实是最佳解决方案。

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