温馨提示
确定要将该版块隐藏吗?你可以在“栏目设置”中将其恢复。
温馨提示
添加关注成功!
你可以去个人中心查看你关注的人与关注你的人
 
温馨提示
确定要移除此人吗?移除后,此人将不在你的列表中显示,也不能接收你的动态。
 
温馨提示
是否要取消关注?
 

请输入登录信息  

博主
访问人数:389782
博客等级:
搜房网币:
博主公告
    深圳律师朱律师擅长办理房地产业务, 欢迎拨打电话咨询: 18819019636
日历
最近访客
关注博客发文动态
正文
借他人名义买房法律风险大! (2017/1/8 13:25:46) [发送到微博]

借他人名义买房,简称借名买房,是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人,被借名之人为登记购房人。

实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢,一般是出于以下原因:

(1)规避法律或者政策:购买房产需要一定的资格,事实购房人没有资格购买,而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如,有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋,就只能借他人名义买房。

(2)转移财产逃避债务:债务人不履行到期债务的,债务人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产,恶意躲债,事先就把房屋登记在他人(一般是亲人)名下,给债务人和法院以自己无财产的假象。

(3)贪图便宜享受优惠:比如,只有具有城镇户口的在岗职工,才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款,于是以别人的名义办理公积金贷款。

(4)简便手续,减少税费:比如,父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等等。

而在法律上,借名买房中存在着诸多风险,比如:(1)登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡,其继承人不了解借名之事、不承认借名之事。(2)第三人对登记购房人转移房产给事实购房人的行为提出异议,实践中,借名买房双方进行约定时,事实购房人认为借名与登记购房人的配偶没有关系,真正的房主是自己,但登记购房人的配偶往往以《婚姻法》的规定提出异议,否认借名买房的事实,确认该房产为夫妻共同财产。(3)房产被登记购房人处分(转让或抵押)或被法院执行。

借名买房合同是否合法有效呢?事实购房人如何保护自己的利益呢?

我认为,如果存在恶意规避法律或者政策的行为,借名买房合同不具有法律效力,比如不具备资格购买经济适用房的行为。在司法实践中,法院在审理此类案件时,一般都认为借名买房合同无效,法院会按照房屋买卖合同和房屋所有权证认定争议房屋的购房人和所有权人。

如果不存在恶意规避法律或者政策的行为,如果借名买房合同是当事人自愿签署,奉行合同自由的原则,借名买房合同应具有法律效力。但该合同最好注明:“经双方协商以甲方的名义购房,本房屋由乙方出资购买,房屋所有权归乙方,与甲方无关。” 而且,需要留存足够的证据,比如出资的原始凭证,如存折、购房发票等等。因为,一旦登记购房人事后反悔,如果有足够的证据证明该房屋是借名买的,实际产权人是事实购房人。事实购房人有可能得到法院支持,房屋登记不实可最终得以纠正。但是,如果没有足够的证据,而产权证又是登记购房人的,事实购房人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。

另外,即便借名买房合同是有效的,但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人,第三人因此取得房产,事实购房人并不能追回该房产。因为根据《物权法》善意取得的制度,第三人出于善意而信赖不动产登记簿或房屋所有权证书的内容,并且转让时已支付合理的价格,同时,转让后已依法登记,因而取得房屋所有权,应受到法律的保护。事实购房人仅有权向登记购房人要求赔偿。

至于登记购房人不能清偿到期债务,债权人申请法院强制执行,法院以不动产登记为依据,查封并拍卖该房产,致使事实购房人丧失对房屋的所有权。如果借名买房合同无效,已经付款的事实购房人只能向登记购房人要求返还购房款,如果借名合同有效,事实购房人在执行过程中可以向法院提出执行异议,对被执行的房产主张权利并要求法院停止执行。根据《民事诉讼法》的规定,执行员对案外人提出的异议,按照法定程序进行审查,理由不成立的,予以驳回;理由成立的,由院长批准中止执行。

借名购房,一般存在以下两个问题,一是合同的效力问题,二是房屋买卖的风险问题。首先,关于合同的效力问题。

借名买房合同,在履行过程中,如果发生纠纷,很有可能被认定为无效,其理由主要应从政府推出安居房和限价房的目的考虑,政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题,从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策,在开发安居房和限价房的过程中,政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴,而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权,如果这类合同有效,就会使原来不符合购房条件的人购买安居房或限价房,而原应享受安居房或限价房的人群的住房条件仍然没有得到改善,这样就违背了政府推出安居房和限价房的初衷,因而违反了社会公共利益。

其次,即使买卖双方对这类合同的效力不提出异议,这类合同也存在着巨大的风险。

第一类可以称为主观上的风险,即名义买房人在签订合同后反悔导致合同不能履行,这类风险,尤其是在合同本身有缺陷,且证据难以证明买房款由那一方实际支付的情况下更为严重,由于这类合同的双方,往往具有亲朋关系,不重视书面材料,但在现实中,不但朋友,即使同胞兄弟反目也不鲜见一旦涉讼,实际买房人难以证明自己才是实际付款人,在这样的情况下,如果法院认定合同无效,实际买房人连要求名义买房人返还购房款也成了问题。还有可能登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡,其继承人不了解借名之事、不承认借名之事,也很容易产生纠纷。

第二类风险可以称为客观上的风险,即不是合同双方当事人的原因,导致合同不能履行,由于名义买房人领取房产证后,在一定的期限内不能办理过户手续,在该段时间内,如果名义买房人对他人有债务不能清偿,则这套房产有可能被查封甚至进而被拍卖,在这种情况下,已经付款的实际买房人只能向名义买房人要求返还购房款,而不能要求继续履行合同。因此,一般情况下不宜借他人名义买房。

从上面的分析,可以看出,借名买房, 会涉及到许多法律问题,也存在许多风险,因此,建议大家尽量不要借名买房为妙。

阅读 (58195) | 评论 (0) | 转载 (1) | 收藏 | 举报/意见
文章评论:
  请您登录后再发表评论
发表评论
昵称
内容
 分享到微博 
搜房网用户可以先登录再评论

对不起,您的账号尚未进行真实身份信息注册,评论不能同步到微博!

Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司 Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有