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博主
姓名:张峥嵘
单位:万商天勤(上海)律师事务所
职位:资深房产律师
访问人数:315875
博客等级:
搜房网币:1610
博主公告
    上海房产专业律师张峥嵘,十年法律界从业经验,工作作风细腻、严守职业道德,是深得客户信赖的律师。长期专门代理房屋买卖合同纠纷、拆迁安置补偿纠纷、婚姻房产、房产继承案件,有众多成功精典案例。胜诉率高,案情分析预判准确。欢迎来电咨询:13818784511。欢迎登录张峥嵘律师团队的上海房产律师网www.lawyerzzr.com。
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二手房买卖中的注意事项(一) (2010/5/12 14:57:30) [发送到微博]

    此文系张峥嵘律师原创,出自上海房产律师网www.lawyerzzr.com,转载或引用请注明作者及出处。

    张峥嵘律师每天都会接到很多客户关于二手房买卖纠纷的咨询电话,张律师发现一个现象:客户往往在《居间协议》或《买卖合同》签订后,履行过程中发生争议,才想到咨询律师,才意识到合同制定不完善,导致买卖发生严重障碍。张律师非常想提醒要买卖房屋的朋友们:协议一旦签字,就有法律效力,必须严格全面的履行,再想反悔或想增删、修改一些条款,都不是容易的事;所以一定要在落笔前多做研究,甚至提早委托律师陪同出售或购买房屋,避免今后可能发生的种种纠纷。否则在自己还没有意识的时候,可能已经产生了巨大的法律风险,将来可能就是财产上的巨大损失。

    在这里,张律师总结了几点买卖过程中的一些注意点和误解,供朋友们在签订协议前做好功课。

    1、购买二手房过程中最大的风险在哪里?
    房屋买卖涉及金额较大,钱款都是个人多年来的积蓄。付出首付款后,因为上家违约或其他情形,也可能最终拿不到房子。对买方来讲,拿不到房子,至少也要拿回首付款。风险就在此处,房东有可能将首付款挪作他用。有的人会说,钱用掉了,房子还在呢!但恰恰就有房子突然被法院查封的情况(因房东在他处还有债务),买方的债权排在法院查封之后,结果就钱房两空。
所以必要的了解一下房东的情况还是很重要的,如果房东社会关系复杂,债务緾身的,建议绕道走,毕竟没有足够的利润值得你冒这么大的风险。

    2、现在中介的居间合同里通常会有这么一条:甲、乙双方其中一方反悔,不愿以本意向书的约定签订买卖合同或无正当理由解除本合同,仍应向丙方(中介)支付相当于中介服务费金额的违约金。买卖不成,也要根据这条付中介费吗?答案是:不用。这一条款是合同法约定的格式条款,应为无效。必要时只需支付少额的居间活动劳务费即可。

    3、支付了定金,后来没有签订买卖合同,是否定金一定会被卖方没收?
    答案是:不是。居间合同不是买卖合同,其中约定的条款具有原则性特征。而在签订正式买卖合同过程中,很可能对交易中的一些细节无法达成一致,此时并不认为买方违约,双方合同解除时卖方应将定金返还。
    为了防止将来为那些说不清楚的事发生不必要的麻烦,张峥嵘律师建议在定金合同或居间合同中就将能明确的所有买卖条件约定明确。包括付款方式、过程,包括户口,包括违约金,包括户口等等。太简单太含糊其辞的合同只会让别人钻空子。

    4、户口问题。户口问题让我们法律人士也束手无策,因为没有法律救济。也就是说你无法通过法律途径把户口迁走。没有任何强制措施。张峥嵘律师认为在合同中约定过户前上家保证迁出户口比较合理。因为迁户口也有一个过程,对卖方来说,没确定买卖之前不可能为你迁出户口;对买方来讲,在过户之间如果户口还没有迁,还可选择下一步是过户还是解约,避免了过户完无法解约的尴尬局面。户口不能强迁,但关于这方面的违约金或滞纳金还是可以得到支持的,因此这一点不防在合同里明确约定。     

    5、一个大家经常容易忽视的问题:争议解决条款,在《上海市房地产买卖合同》格式版本的第十三条,有两个选择,一是上海仲裁委员会,二是人民法院。有的人没有想到今后会发生纠纷,所以根本没在乎这个条款;有的人是不懂,就随中介选择。这两种解决途径还是有较大差别的。简单说是这样:仲裁一次终裁,没有上诉程序,诉讼有一审、二审,耗时相对可能长;仲裁收费比法院高很多,比如100万的合同纠纷,仲裁费用要至少预交24800,而诉讼费预交13800,将来可能减半收取为6900;仲裁相对诉讼,仲裁员的自由心证的权利更大些;仲裁过程想要保全还需通过法院,不如诉讼便利。知道这些差别后,可能方便你选择。

    6、定金的界定。协议中约定定金后,即适用定金罚则,这是《担保法》所规定的,即法定原则。因此对于定金的认定亦非常严格,否则不能套用定金罚则。因此既要在合同中明确定金的数目,在出具收据时,也必须明确为“定金”,注意此处一定不要写为“订金”、“房款”、“首付款”等其他字眼。作为买方,如果当时发现卖方写错,也一定要求卖方及时更正,以免今后产生不必要的争议。同时定金合同是一种实践性合同,即只有实际交付了定金后,合同才成立,没有实际交付的,也不成为定金。  

    未完待续。

 

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