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姓名:张峥嵘
单位:万商天勤(上海)律师事务所
职位:资深房产律师
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    上海房产专业律师张峥嵘,十年法律界从业经验,工作作风细腻、严守职业道德,是深得客户信赖的律师。长期专门代理房屋买卖合同纠纷、拆迁安置补偿纠纷、婚姻房产、房产继承案件,有众多成功精典案例。胜诉率高,案情分析预判准确。欢迎来电咨询:13818784511。欢迎登录张峥嵘律师团队的上海房产律师网www.lawyerzzr.com。
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农村宅基地拆迁中没有户口能否得到补偿 (2011/5/11 23:08:22) [发送到微博]

    在农村宅基地房屋拆迁中,是不是一定要有户口(引进人口除外)才能得到相应的拆迁补偿呢?
    并不如此。
    农村宅基地的性质是集体所有土地,目前宅基地房屋的拆迁与城镇国有土地上房屋的拆迁采取的是不同
补偿标准,因此在相应的安置方案和家庭内部分配上存在很大差异。
城镇国有土地上房屋拆迁,房屋价格一般采取市场评估价,综合房屋产权和土地使用权评定一个总的单价
。而集体所有土地上房屋拆迁,区分房屋和土地权利,房屋根据经评估的建安重置价予以补偿,土地则按土地使用权基价标准予以补偿。在价格认定上采用不同的标准,导致两种房屋能获得的货币补偿款悬殊。
   
同时城镇国有土地上房屋权属的认定,一般以房产证(商品房、售后公房)或土地证(自建私房)为主,而农村宅基地房屋权属的认定,则并不以土地证为主,因为一般土地证上仅为户主一人,而宅基地房屋应是家庭成员共有财产,其权利人不仅包括土地证权利人,也包括建房用地的申请人员。因此宅基地房屋权利人通常是数人。如果经历了历次翻建、扩建、重建等,权利人还可能发生增减变化。即使立基人为未成年人,对新建房屋未作出相应贡献,也同样享有宅基地房屋权利,这是因为未成年人与成年人享有同样的宅基地权利,而农村房屋价值中土地使用权价值远高于房屋建造产生的价值,因此未成年人未在建造房屋时作出贡献也可以忽略不计。
    因此由于权利归属的不同,城镇国有土地上房屋的拆迁补偿款分配,房屋的货币补偿款应归房屋权利人所
有,由房屋权利人妥善安置同住人。而集体土地上房屋的拆迁补偿款分配,房屋的货币补偿款则应归所有立基人享有。
    张律师刚刚处理的一起案件中就碰到这样的情况,建房的立基人有3人当时是知青子女,户口都在外地,
至今户口也未能迁回上海,但建房当时明确给予了他们3人建房面积,此房屋后来扩建,又增加了数位权利人。此房屋在签订拆迁协议时,拆迁人以此3位立基人不具备上海市常住户口为由,没有将其认定为被拆迁人或安置对象,拆迁协议中完全没有体现他们的权利。而经过法院诉讼,法院认定此3人为房屋部分权利人,应为被拆迁人,可以得到相应的安置补偿。

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