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房地产进入下行期 或将拖累城镇化进程 (2014/8/3 15:12:58) [发送到微博]

经过半年多的摸索挣扎后,房地产行业并未迎来春天,相反,形势变得越发严峻。在不动产登记制度步步推进、房地产税即将立法、各地房价不升反降、信贷政策不放松等诸多背景围攻下,整个行业笼罩着一层阴霾,并传递出这样一个讯号——地产黄金时代已逝,行业进入下行通道,更有甚者会拖累城镇化进程。

首先,从制度层面而言,随着财税制度改革的推进,房地产税代替现有的房产税,并进入立法程序已是板上钉钉的事实。经过沪渝两地房产税三年多的试点后,扩大试点范围、完善房地产税制度,已是箭在弦上。现在全国人大已经在起草房地产税立法草案。据财政部财政科学研究所所长贾康预计,房地产税到2016年可能有动作。这一税制改革将涉及国计民生各个方面,首当其冲的,对房地产行业带来的影响不可预计。

其次,部分城市急剧扩张,盲目建设新区,导致“鬼城”“睡城”层出不穷,楼盘空置率极高。去年一年,国内出现了12座新鬼城。除了熟知的鄂尔多斯外,“鬼城”排行榜中,江苏、河南、湖北、辽宁、云南等地城市均榜上有名。大量空置房预示着房地产市场泡沫破裂的危险,而银行业的现金链条更为堪忧。一旦这些城市的房地产市场崩溃,势必会给当地经济带来毁灭性的打击。由于前期规划的缺失,作为中国房地产泡沫的终极产物,“鬼城”正在三四线城市蔓延。这些城市的高库存随时都是压垮楼市的最后一根稻草。新型城镇化是国务院发展的下一步思路,这将无可避免的面临“怎样预防鬼城”“现有鬼城如何处理”等问题。

再次,虽然各地方政府想方设法为楼市松绑,但城市房价不升反降。目前,全国已有31个城市松绑住宅限购,占限购城市比例超过60%,接下来半年限购城市将全部松绑,但这种“救市”举措并不能拯救目前的楼市于水深火热中。中原集团研究中心的抽样调查结果显示,“松绑”对楼市“基本没影响”的城市数量占半数。而苏州、无锡、厦门等地的“救市”非但没有拉动楼市实现销售增长,反而都出现不同程度下降。在数据方面,无论是统计发布的70个大中城市房价变动情况,还是中指院发布的百城价格指数情况,都体现了这一严峻的现实。由此可以说明,整个房地产市场正在整体下行,限购松绑降低了购房人入市意愿。

然后,紧扼房地产行业咽喉的信贷政策非但没有宽松反而有收紧的趋势。在银行里,房地产行业的角色已由“座上宾”转为“不良贷款风险”,不少银行已经暂停了房地产业务,而这正是房价全面下降带来的后果。信贷政策不放松,即便各地市全面放松限购,整个房地产市场也无法扭转颓势。央行曾在5月喊话要求商业银行满足首套房贷款需求,但截至目前,商业银行惜贷的现状仍未发生实质性改变。目前14家城市农商行近三成停贷或不涉房贷。在北上广一线城市,首套房没有利率优惠,二套房依然首付七成。即便是在楼市松绑的杭州,部分银行首套房贷利率还出现上浮5个百分点的现象。CRIC研究中心对全国33个城市的101家银行调研结果显示,17个城市首套房贷利率都在基准利率基础上有所上浮,7个城市最低上浮10%,郑州甚至最低上浮20%。信贷政策已经成为决定房地产向上还是向下的一个关键点。

此外,从全国范围来看,房地产开发投资的下降与农民工返乡潮的涌现难以回避。国家统计局发布的《2013年农民工监测调查报告》显示,2013年,全国农民工总量26894万人;其中外出农民工环比增长1.7%,而本地农民工的数量则增长3.6%到10284万人。本地农民工的增长速度已经远超出外出农民工的增长速度。大量返乡农民工结不了工资,而房地产行业也同时面临着停工、开发商跑路、工期延期交付的现实。这个问题的存在,一方面影响社会稳定,另一方面,也将对当地经济带来难以预估的影响。然而,在今年房地产形势严峻情势下,这样的事实及趋势正在蔓延。不容忽视的是,国家统计局公布的数据显示,今年前6个月,无论是全国房地产开发投资,还是房地产的施工面积增速都出现不同程度的回落。相伴相生的是,房企的到位资金的增速也比前5月有所回落,房地产开发景气指数也在下滑。

最后,随着中央反腐决心的体现和反腐力度的加大,官员抛售房产势必会在带来二手房市场的供应,并引起市场反应。从2014年1月以来起,全国各地的二手房市场,都暗涌着一股官员房产抛售潮。不动产登记制度、“重点发展保有环节房地产税”,是悬在这些人头顶的达摩克利斯之剑。这些都将对原有的房地产市场形成新的冲击。

综合以上因素来看,房地产行业已经进入下行通道,如果无法处理好这些复杂问题之间的关系,势必会拖累新型城镇化的进程抑或使新型城镇化步入老路。

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