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地震房屋毁损 贷款到底怎么还? (2013/4/26 23:32:16) [发送到微博]
     雅安震后,因地震引发的一些特殊法律难题逐渐浮现。其中,地震房屋毁损的按揭贷款人,是否还应履行原来的贷款合同继续还款,成为社会关注的焦点。这包含了两个相关问题:一是房屋没了,抵押权还在不在?二是房屋没了,贷款还要不要还、怎么还?

 首先,因地震毁损房屋的法律事实,导致抵押权归于消灭。按照《物权法》的相关规定,按揭的房子因为地震毁损,“皮之不存,毛将焉附”,用房子作为担保的抵押也就随之没有了。但是,我国采用的是“房地分离”,地震将房子震没了,但其土地使用权依然还在。

 不过,本次地震较为严重,不仅地面上的房子已经倒塌,有的相应的土地也因严重地质灾害,已无法继续使用,此时作为抵押物的土地使用权,也一同没有了。有的地方在地震中仅是房子毁损,土地还会继续使用,那么,对银行来说,土地使用权就变成抵押物。将来银行可以通过拍卖、变卖或者折价的方式,保障资金回笼。

 其次,银行可以通过实现贷款人因房屋毁损得到的保险金、赔偿金或补偿金优先受偿。按照规定,保险金、赔偿金和补偿金,将作为原来房子的“替代物”,来承担抵押效果,这就是民法上所说的“代位物”。

 值得注意的是,地震作为特殊自然灾害,一般不在保险范围之内,所以,在地震中毁损的房子很难得到保险公司的赔偿,保险金很难成为“替代物”。就赔偿金来说,因为地震属于不可抗力,除了政府公益性补偿和社会救助外,并不存在对房屋毁损赔偿的主体。但是,如果房屋倒塌的原因是因为房子质量不过关,按照规定,房屋建造、设计和管理者应该承担对此的赔偿责任,这部分赔偿金属于“替代物”的范围。

 必须强调的是,对于国家给予灾民的抚恤金,性质上是基于抚恤性质,在法律上具有强烈的“人身性”,就不属于“替代物”,不能被银行作为抵押物。同样,国家和社会援建的公益性住房,也不能成为按揭贷款的“替代物”。

 最后,还款义务不能因为房屋毁损而归于消灭。虽然房屋和土地使用权,可能因为地震毁损导致抵押无效,但是按照《合同法》规定,按揭人和银行之间的债权债务关系,还是应该继续履行的,只不过变成了没有抵押的普通借款合同而已。

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