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楼市拐点将至:2013全国普征房产税 (2012/11/17 4:00:54) [发送到微博]

 房产税试点扩容时机渐趋成熟。笔者了解到,经过长期准备后,房产税试点的技术条件已经具备。当前,多个地方正在推进房产税试点的准备工作,但纳入下一批试点的城市和试点扩容的时间尚未确定。

 当下,不少地方已储备较成熟的试点方案,但对房产税给当地带来的影响,一些地方仍有顾虑。房地产税试点的进一步走向将主要取决于地方态度。新一轮房产税试点城市可能在今年年底确定,并于明年正式实施。

技术准备已近完善

 作为一项既有税种,除上海、重庆两地向部分住宅征收外,房产税已面向经营性物业征收多年,征税系统和操作流程均已十分成熟。因此,若扩大试点,主要问题在于如何将现有的房产税征收体系与住宅信息系统进行衔接。

 在住宅信息的采集上,各地早已展开相关准备工作。去年末以来,全国大部分省份和城市陆续发布公告,对存量房信息系统建设进行招标。截至今年,一些省份已经做到全覆盖。

 该项系统也被称为“存量房数据信息库”,是按照财政部和税务总局于2009年下发的《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》而建立,其初衷是为了规范房地产交易计税价格核定办法,并防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险。但文件同时强调,系统的建立“应考虑今后房地产税制改革的需要”。

 该项系统包含了房屋的地段、面积、产权等各项与评估有关的信息,且覆盖范围大。一位接近决策层的人士告知笔者,作为房地产税制改革的重要内容,在未来的房产税试点中,该系统将在房屋信息采集、房屋估价、税基计算等方面提供技术支撑。

 在技术准备的同时,相关培训工作也已展开。从今年7月底以来,国家税务总局组织来自全国36个省市的71名税务系统工作人员,在中国人民大学培训房地产估价技术。权威人士向笔者确认,这种估价技术同样将应用在未来的房产税征收中。

 国务院发展研究中心研究员倪红日也认为,房产税试点扩容面临的最大问题已不在技术层面。

部分城市酝酿方案

 房产税试点的扩容已是大势所趋。为此,除上海、重庆两个试点城市外,多个地方已有相关的储备方案。此外,在房产税面向住宅征收的工作中,北京、深圳等地已空转多年。

 为备战有可能到来的房产税试点,地方政府也已展开相关咨询。而今年7月、8月以来,一些地方政府密集派员赴京,向相关部委咨询房产税有关政策,并就推进房产税试点情况进行沟通。

 同时,北京一些研究机构接洽了部分地方政府部门工作人员,后者咨询的重点是房产税征收细节和潜在影响等。权威人士还透露,多个地方都在为房产税试点做准备,一些省份还安排了研究人员查询相关资料并进行调研。

 事实上,在采集信息的背后,地方政府对于这一试点似乎仍有疑虑。房产税属于地方税种,会影响地方的财政收入和房地产投资环境,因此地方政府的态度十分重要。试点城市的确定除经济发展水平和房地产市场信息外,将更多地取决于地方政府的态度和决心。涉及房地产业的相关税费多达数十项,在尚未对现有的税费进行整合的情况下,向存量住宅开征房产税无疑会增加开发商和购房者的负担,并可能影响到当地的投资环境和房地产市场走势,这成为地方政府的顾虑之一。

 除试点工作悄然推进外,到目前为止,尚未有地方政府对房产税试点明确表态。对于房产税试点扩容的时间和范围,主管部门也未明确表态。此前有消息称,在上海、重庆等大城市以外,可能会选择中小城市进行试点,但并未得到证实。

扩容时机或在年底

 笔者认为,由于房产税改革的大方向已经确定,加之技术准备就绪,房产税试点的下一步推进或许仅仅是时间问题。按照主管部门确定的思路,未来城镇土地使用税将并入房产税中,并按照市价计征。

 此外,财政收入不稳定带来的压力也将促使政府部门尽快做出决定。根据财政部的数据,今年前10月,国有土地使用权出让收入为20093亿元,占同期全国财政收入的比重超过20%。但受楼市调控带来的土地交易降温的影响,前10月土地出让收入大幅下降21.7%,同比减少5561亿元。

 笔者认为,上述数据说明了两个问题:土地出让收入占财政收入比重较大;土地出让收入不稳定。因此,在房地产调控持续与推进经济增长方式转变的大背景下,寻求稳定的财政收入来源就成了当务之急。相比土地出让收入,存量房产税收入显然更加稳定。

 与此同时,从房地产市场调控的角度而言,房产税还将成为未来税收调节的重要手段,并逐步取代“限购令”。

 基于上述因素,笔者预期房产税试点扩军步伐将加快。房产税试点可能在中央经济工作会议之后出现突破,预计新增城市试点正式实施将从2013年初开始。

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