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房企拿地升温 楼市调控成空调? (2012/11/16 10:04:29) [发送到微博]
    随着土地市场升温、房企拿地热情升高,新的一轮房企融资潮也在升起。

 据《经济参考报》报道,14日,四大龙头房企之一的金地集团发布公告称,其全资附属公司拟在境外定价发行3.5亿美元五年期固息债券。这笔债券年利率7.125%,并将于新加坡交易所上市。

无独有偶,不久前SO H O中国亦宣布发行总额为10亿美元的优先票据,其中6亿美元5年期票据的年利为5.75%,4亿美元10年期票据的年利为7.125%。该票据在新交所上市交易。

 据笔者统计数据显示,10月以来,数家房企意向融资额已接近200亿元。如果这些融资计划得以实施,不仅房企资金紧张的矛盾将得到明显缓解,房价下跌的动力也将逐步消失,使调控面临更大的考验。

 事实上,自进入下半年以来,随着万科、保利等地产巨头纷纷拿地,且不断创出地价新高,有关房地产市场将升温、房价也将回升的担忧就已经出现。而在这种担忧中,消费者为了避免房价回升可能出现的经济损失,也在“积极配合”开发企业的行动,购房的动力上升,消费的步子加快,继而推动房地产市场的升温和房价的回弹。

 那么,房企为什么敢在调控仍处于严厉状态的情况下纷纷拿地,甚至屡创地价新高呢?我们说,主要取决于两个条件。一是有地可拿,二是有钱可赚。两个条件缺一不可。

 有地可拿,已成为近一段时间以来十分普遍的现象。从媒体报道的情况来看,杭州、南京、武汉、温州等很多城市,都在近期推出了大量土地,供开发商竞拍。这也意味着,土地市场已演变成买方市场,而不是卖方市场。只要开发商愿意拿、有实力拿,就不愁拿不到地,也不愁拿不到可心的地。因为,近一段时间地方推出的转让土地,很多都是以前很难见到的地理位置很好、开发价值很高的优质地。这也是为什么在市场比较低迷的情况下,地价却屡创新高的主要原因之一。

 虽然现在不象前几年前那样,傻子拿到土地都能赚钱。但是,开发商也决不是傻子,决不会明着要赔钱,还去拿地。这就是要回答的第二个问题,有钱可赚。

 那么,开发商拿地的热情再度回升,到底有没有钱赚呢?答案当然是肯定的。关键在于,他们通过什么渠道来赚钱。尤其是那些创下地价新高的土地,这么高的地价,按理不应该再有钱可赚了。这里,不乏一些“潜规则”。因为,很多地方在推出土地的同时,内部都有一个没有公开的约定,那就是决不会让开发商“吃亏”。一方面,很多被摘牌的土地,别看摘得热热闹闹,实质都是“内定”,亦即设置了许多门槛,那些没有被内定的开发企业,是不可能拿得到的;另一方面,地方政府对这些拟转让的地块,都给开发商有了承诺——保盈不亏,净利润不低于10%。如果出现亏损,可以采取堤内损失堤外被的方式,通过其他地块进行补偿。而且,在建设过程中,会对容积率等进行内部调整。

 这自然给了开发商极大的信心,也给了开发商敢于拿地的决心。

 在经济持续下行、实体企业难以在短时间内复苏,而经济增长与经济指标完成的任务又相当重的情况下,也算是地方政府一个无奈的举动。

 问题在于,这样做的结果,无疑给已陷入困境的房地产调控带来更大的压力,带来更为严峻的考验。因为,一旦房企在境外资本市场再获得大量的融资支持,那么,拿地的热情将更高,房价也就真的没有下跌的希望了。

 近日,住建部部长姜建新在新闻发布会上表示,一旦房地产市场出现量价齐升的现象,将迅速出台新的调控政策。现在,“齐升”的迹象已经非常明显,为什么不将问题消灭在萌芽状态,而要继续等待呢?如果等问题真的爆发了,房价出现了快速反弹要想再收回来、压下去,可能就不会那么容易了。

 所以,要防止调控出现反复、房价出现反弹,如果真的有办法和措施,还是要早点下手,早点出台,免得出现事倍功半的现象。调控不是“翘翘板”,稳定、持续才是最高境界。

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