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    曾在全国知名传媒工作多年;在地产、酒店餐饮行业做过多年营销、营运、企管工作;曾在多个知名特大型MALL、酒店餐饮企业担任高管,对企业管理、市场营销有一定见解,有多个策划案例入选高校教材,是实战派营销的实践者。热衷在企业管理、市场营销、品牌整合等方面作深入探讨及研究。期望与同行进行交流沟通。本博客发表的文章未特别注明者均为个人原创,纯属个人观点,概与服务公司无关。如需转载请与本人直接联系并请署名。衷心感谢各位的支持。
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从“新政”满月看房价走势 (2010/5/18 10:47:39) [发送到微博]

从4月17日到5月17日,“新政”满月。若是小孩满月,至少这个时候小家伙已经能够睁眼看世界了。但是,“新政”满月,人们却无法看清房地产的内里乾坤,看不清房价的真正走势。这是“新政”的无力还是房市的坚挺造成?是人们的弱视还是业里的复杂使然?这确实值得探讨。

按说,“新政”之药不可谓不猛,自国务院一纸新令出台,各部委、各地方政府便动了起来,速度之快、动作之大、声音之巨都算空前矣。从市场的反响看,也并非毫无动静,不管一线城市还是二线城市,绝大多数城市商品房市场成交量都比同期下降了至少五成以上,有些甚至达到了七八成,看起来房奴们真的要迎来大解放了。但是,最新的统计表明,这只是表像。中国相当多的城市在销量剧烈下降之时房价却依然坚挺甚至不降反升,更甚者房价升高百分之二三十到五六十不等。这确实令人大跌眼镜。

翻开报章杂志,充斥眼球的仍是司空见惯的涨跌互见、哀乐齐鸣的篇章,谁也不敢对这个楼市变化说个准信儿,谁也不可能对这个楼市变化说个准信儿!正是繁花渐欲迷人眼,万花看尽心已疲啊。

其实,稍微理性地审视一下,中国楼市的走势也并非如想象的那么复杂。自今年一月以来,我已在很多篇的博文里表明过我的观点:在执政党的坚定信心下,楼市房价是一定会降的,而且很可能在今年的第三四季度出现一个比较理想的购房窗口。这不是谁的高明问题,而是执政党的一贯作风使然。如果执政党还是人民的党,如果执政党还想获得人民的支持,那么,对于如此高企的房价是不可能置之不理的,否则,今年就一定无法过好年了。中国老百姓一定会把某些人掀下台来。从去年所发生的一些地方骚动看,这不是危言耸听,而是中国已经真正到达了干柴烈火的地步。因此,房价不降是不可能的。但是,房价降下来之后会不会再升回去呢?这就得看执政党的决心到底有多大。如果决心够大,那么,房价就一定会在一个合理价位上维持相当一段时间,比如一两年,或者三四年等。但是,如果执政党还是只做表面工程、治标不治本,那么,房价在下降三五个月之后,再升回去这是无疑的!

有人可能会问:怎么样的情况才叫治标不治本?怎么样的情况才算治标又治本?要厘清这个问题其实也不难,你只需看政府是否愿意真正转变角色便知。目前中国各级政府是唯一的土地持有者、供应者、监管者,而同时也是土地流通的受益者,或是说政府同时也是土地市场的利益主体。在这多重角色里,最关键的角色就是后者,即市场的利益主体。你想想,如果你让一个人又去监管又可以拿钱,你让他一手拿鞭子一手抓大饼,你相信他能把什么事情监管好呢?常言:吃人家的嘴软,拿人家的手短。把土地卖得好了,他能够受益,他怎么不往好价钱卖?你怎么指望他会自动降价把钱收少了?作为土地市场的利益主体,在土地销售过程中,地价卖得越高,政府也就越受益,政府越受益,某些人就越能从中腐败!相反,则政府将在各方面捉襟见肘。所以,政府角色转换和实施土地革命是解决楼市房价的核心所在。

政府角色应该如何转换?要做好这个转换,政府就必需从土地市场的利益主体的位子上撤下来,并转变为纯粹的土地市场监管者和服务者,否则就谈不到角色转换问题。换句话说,政府必需改革财税体制,让自身与土地财政脱钩,退出房地产市场,做回纯粹的监管者和服务者。只有当他与利益脱钩之时,他的监管和服务作用才能得到真正体现,否则,只能永远停留于官商勾结、官商相护、百姓受苦的境地。

有人可能会说了,把政府从利益主体的位子上撤下来,谈何容易。中国那么多的公务员,没有土地财政,他们喝西北风去吗?更何况他们真正撤下来了,走掉一个腐败者,又来一个腐败者,还不是一样的换汤不换药?

要解决这个问题,就得从土地革命说起了。首先,如果政府愿意作一次华丽转身,政府也肯定不会饿着,因为他作为一个监管者和服务者,他征收土地流通税同样能够有大钱来源,再加上对商品房实施持有税征收,他也不差钱了,因此,从收入的角度看,政府的日子仍然可以过得很滋润。其次,政府从土地市场的利益主体上撤下来,不再对土地的市场供应实施垄断,那么,市场将会出现土地供应主体多元化的格局,即凡是拥有土地者都可以自由地将自有土地进行流通,只要他拥有的土地是合法的、也是国家允许自由流通的即可。如允许非农建设用地上市流通等,使市场形成一个多元的土地供应格局。这样,土地的供应渠道拓宽了,土地供求关系缓和了,土地的市场价格自然也就能应声而降了,房价的只升不降的问题也就容易解决了。在这场土地革命中,政府要做的无非就是土地流通的监控和服务,他要做的就是保障市场上流通的土地是国家允许的土地,土地流通的过程是符合市场规律和法律约束的则可。因此,我们可以说,当政府真正从利益的主体上撤下来,土地财政真正作古了,中国楼市管理才真正实现标本兼治,中国楼市房价才能真正实现平稳着陆。

当然,为了使更多的刚性需求者能够家有其屋,也可以在住房的持有税方面再下些功夫,使投资需求者远离房地产市场。如此,则穷人有房住、寒士有大庇就不再是一个遥远的梦了。

综观目前的“新政”效力,笔者相信房价是一定会降下来的,在今年的第三至第四季度一定会有一个比较乐观的局面出现。但是,在这场楼市房价的博弈中,可能要到明年的“两会”前才会出现更好的购房窗口。而如果“新政”只是治标不治本的话,则“两会”之后,房价将会再行升势。

有人问:武汉的楼市房价是否合理?为什么到现在它还如此坚挺。我说:这只是时间问题,在这场博弈中,无非拼的是耐力。地产商就像坐在房里的人,他当然会对你说:告诉你,房子是有限的,你不买我就会涨价了。而且,你就算是现在还住不上,你当投资也可以呀,买房子放着比买黄金还划算。而你站在屋外说,我才不信你的鬼话,房价迟早是要降的,温总理都说了,在他的任期内,他一定要把房价控制在一个合理范围之内。我谁都可以不信,但我不能不信温总理。所以,你的话,我可以不听。然后,你和房产商就大眼瞪小眼,看谁的耐力足。也许,过不了多久,房产商会说:哎哟,不行了,我尿憋得不行了,我得放水。也许你会说:哎哟,不行了,外面下雨了,我得找地方躲雨去。你看看,无非大家就是拼的这个耐力而已。武汉人要是扛得住风雨,房价当然也得降下来。武汉的地产商如果憋尿的功夫厉害,当然也可以多挣些钱。但在近段,从大势上而言,房价还是得回归理性的,否则,有些地产商会被尿憋死。但在他放完水、恢复轻松后,也说不定,他又继续坚挺着不降了。这得看政府的决心。一锅生水,如果只烧到99度就把火给撤了,那么这锅水还是生水。否则,哪怕火力不猛,只要时间够久,水迟早还是会开的。如果武汉政府也出台“汉版新政”,那无异于在生水已经烧到99度的时候再加一把火,那样的情形,武汉楼市房价是无论如何也得回归理性了,否则再扛下去,可能尿包真的会爆炸了。因为武汉和其他地方不同,目前的武汉,城市改造才刚刚开始,可资开发的土地还是比较丰富的,不存在像深圳那样可资开发土地短缺的问题。当投资需求者离场之时,房价恢复理性是可以期待的。当然,这其中也不排除汉政府为了土地财政而对武汉楼市置若罔闻之嫌,若如此,则武汉楼市继续高涨不止则不足为奇矣。

值得注意的是,从“新政”的相关政策中,我们不难发现,由于“新政”的药力过猛,它在一定程度上也伤害了市场的部分刚性需求,特别是在房贷的严格性方面,有相当一部分刚性需求只能望房却步了。所以,可以套用一句古诗来概括眼下的刚性购房者窘境:“兴,百姓苦,亡,百姓苦。”

收篇之时,谨送几言给执政当局:“新政”诚可贵,住房价还高,若为民生故,一切皆可抛。但愿“新政”的药力在持久性和适度性上能有更好的发挥。

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