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加拿大人的人口与住房 (2018/3/13 10:58:10) [发送到微博]

加拿大每5年做一次人口普查,根据人口普查法,不配合统计局进行普查的居民将面临民事责任后果,因此,加拿大人口普查的结果非常准确和权威。最近一次人口普查是2016年进行的,结果在2017年陆续公布。关于加拿大人住房的人口普查结果公布于20171025日。统计局Housing in Canada报告的新闻稿把加拿大人的居住状况,以及住房观做了一个总结,内容提要如下:

 

1871年有普查记录的时候,加拿大人口350万,房屋60万间,平均一间房子住5.8人,平均房价2300加元(相当于现在的7万元)。2016年加拿大人口3520万人,居住在近1410万套房屋里,平均一套房子居住2.5人,平均房价44万。截至2016年人口普查,加拿大一共拥有私人产权的房屋1407.2万,即,我们说的“住房”,不包括病房、监狱、非法群租屋、老年公寓等。从以上情况看,随着人类文明的进步,虽然人口急剧增长,但居住条件改善得更快,追求更好的生活品质是最基本的物质追求之一。

 

买房?租房?是人生最大的决策之一。决定因素很多,包括家庭财务情况,是否打算移居其他地方,以及生活态度。据2016年人口普查,加拿大有3520万人口,家庭数量1410万户,即,每户2.5人。950万户家庭有自己的自住房房,占家庭总数的67.8%,即,加拿大房屋自有率67.8%2011年人口普查时,房屋自有率69%,;2006年人口普查时,房屋自有率68.4%。从1991年自有率62%2006年是个稳步增长的15年,达到房屋自有率68%之后的10年,房屋自有率已基本稳定。各个省中,纽芬兰房屋自有率76.7%最高;魁省61.3%,低于安省和BC省。

 

大家比较关心的都市房屋自有率的情况是这样的:都市由于流动人口众多,房屋自有率明显低于非都市的城市,都市以外地区的房屋自有率高达77.7%。按照统计局的定义,50万以上人口的城市被定义为“都会”,加拿大一共有36个都会,其中14个都市的房屋自有率低于全国平均数,22个高于全国平均数。多伦多房屋自有率66.5%;温哥华63.7%;蒙特利尔55.7%排在所有都会城市的最后。卡尔加里房屋自有率增速最快,2016年已经达到了73%。都市中,安省的奥沙瓦和巴里房屋自有率最高,分别是77.8%76.1%

 

在人口统计的铁证面前,有一件事儿颠覆了我们以前的看法:人老了,打理不了独立屋了,所以老人家会搬去公寓CONDO住,把大房子卖给年轻的家庭,sorry, 想错了,统计结果发现,老人家更愿意拥有自己的房子,还更愿意住大房子。20-34岁的人群,房屋自有率43.6%35-54岁的人群,70.1%55-64岁的人群,房屋自有率最高,达到了76.3%65岁以上人群,房屋自有率依然高达74.6%10年前,2006年人口普查的时候,65岁以上人群房屋自有率72.2%。说明10年来,老人家们身体越来越好,指望大批老人家从大房子搬出来的想法是天真和幼稚的。西方国家将“婴儿潮”定为生育高峰,“婴儿潮”的时间是1945-196520年,以2018年计算,过去的老婴儿们今年应该是53-73岁,他们的房屋自有率高达75%啊。

 

年轻人们,尤其是80后,住房情况怎么样呢?与他们的父辈“婴儿潮”相比,80后的自住房比例相当落后,1981年时的30岁年轻人房屋自有率55.5%2016年时的30岁年轻人房屋自有率只有50.2%,只有一半人有自住房。2016年时,21-34岁的年轻人中1/3既没有租房也不是买房而是和父母住在一起。2001年至2016年人口普查的结果显示,年轻人在家啃老的比例逐年增大,分别是200130.6%200633.1%201133.3%201634.7%。可见,在房屋自有方面,年轻人无法断奶的比例逐步增加。特别值得注意的是,安省的情况尤为严重,21-34岁年轻人与父母同住的比例全国平均数为34.7%,而安省这个数字高达42.1%,比15年前的35%足足高出了20%,是全国年轻人恋家比例最高的省份。那么都市的情况就可想而知了,多伦多年轻人恋家指数是全国冠军,高达47.4%,近一半年轻人住与父母同住。统计局的报告指出,情况最严重的是新移民的第二代,大量年轻人与父母同住,而新移民的第三、第四代,这种情况缓和很多。(原文是这么说的:Analyses from the 2006 Census and the 2011 National Household Survey (NHS) suggest that immigrants, especially those who arrived as children, and those who are second?generation Canadians (born in Canada but with at least one parent born outside of Canada) were more likely to live with a parent than were Canadians of the third or more generations移一代,要加油哦,否则移二代很难搬出去啊。统计局报告显示,加拿大已婚子女与父母同住的比例非常低,只有2.5%,而且长期以来一直如此。

 

公寓CONDO的崛起,有目共睹,但公寓在加拿大人居住状态中到底扮演了怎样的角色呢?统计局的报告给了清晰的描述。2016年加拿大的家庭中有近190万户,即家庭总数的13.3%,住公寓,这个比例2011年时只有12.1%。住公寓的家庭中,67.1%的家庭拥有其公寓,32.9%是租的公寓。都市的情况是这样的:温哥华住公寓的家庭比例最高,达30.6%,远远高于第二名卡尔加里的21.8%。多伦多住公寓的家庭只有5分之一,20.9%

 

加拿大官方认定的住房负担能力标准是:如果家庭收入的30%以上用于居住,则被定义为居住负担过重。居住负担包括:房贷月供或租金,公寓管理费,地税,水电气负担等。据2016年人口普查结果来看,按照上述标准,负担过重的家庭比例为24.1%,略低于2011年的24.4%。多伦多和温哥华负担过重的家庭比例最高,分别有33.4%32%的家庭收入超过30%用于居住开销。

 

最后说说大家最关心的房价问题。2016年加拿大平均房价44.3万,2011年平均房价34.5万,5年涨幅28.4%2016年三大城市中,温哥华平均房价100.6万,5年涨幅45.5%;多伦多73.5万,5年涨幅48%;蒙特利尔36.7万,5年涨幅15.4%。很多朋友对平均房价能否真正反映房价存在疑虑,我个人也认为平均房价对真实购买力有一定的扭曲,我认为中位数房价最能反映购买力情况,排除了个别高端房产成交对整体房价的影响。2016年三大城市中,温哥华中位数房价80万,5年涨幅33.7%;多伦多64.7万,5年涨幅52.9%;蒙特利尔30万,5年涨幅9.5%。从这些数字看出,三大城市中多伦多人口流入速度与房屋有效需求增长最快,房价涨幅最大。有多伦多的朋友问我意见,要不要去蒙特利尔投资房地产。这个问题我是这么考虑的:投资房地产的本质,是分享城市发展的红利,就像买某企业的股票,就是要分享这家企业的增长道理是一样的,如果你认为多伦多未来的发展比温哥华或蒙特利尔快,你就应该买多伦多的房产,如果你的判断正相反,可以投资其他城市的房地产。投资一个城市,唯一的途径就是买这个城市的房子,不买房子的人永远也分享不到城市发展的红利。

 

感谢大家订阅“王红雨在加拿大”公众号。有朋友反映,希望我提供一些关于买房或投资的数据供参考。对于数据,我的看法是:每月甚至每半年的交易数据对大家的决策都没有什么参考价值。最有价值的数据就是上面这些人口普查的数据。假如你今年35岁,来了加拿大10年,没有自住房,生活在多伦多,通过这些数据看,这个年纪的成年人有70%有自住房,你属于30%的少数人,还管利率房价这些因素干嘛,早买就是了。第一代移民的压力很大,但移二代在居住方面的压力更大,我们这些新移民都应该更加努力,而不是坐等天上掉馅饼,指望政府能把房价调控下来。

 

祝各位读者在加拿大安居乐业,房贷的具体问题可以加我个人微信 henry-bmo

 

 

 

 

 

 

 

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