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姓名:王红雨
单位:BMO 蒙特利尔银行 多伦多
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    蒙特利尔银行 房屋贷款专家 多伦多
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在加拿大做个富爸爸 (2017/3/20 9:41:23) [发送到微博]
原文,见美篇

https://www.meipian.cn/fa9nrzv?from=timeline&isappinstalled=0


我们的收入来源,就是下面的四种。《穷爸爸富爸爸》系列丛书,清晰地说明了:收入来源;不同象限工作的人要具备哪些能力和素质:以及当我们试图改变自己所在象限时该做哪些努力。


工业时代,始于1492年哥伦布发现新大陆,到1989年柏林墙倒塌,近500年的时间。人们养成了好好读书,找份好工作,以后靠公司年金和社会保障安度晚年的方式度过一生的好习惯。例如,BMO银行有200年历史,中国银行100年历史,各国政权也都几百年稳固,这些组织里的员工已经习惯了这一切。信息时代则不同,创业公司从创立那天开始就打算尽快上市,实现创业者套现或卖给竞争对手;大公司普遍采用众包,把大任务分解成小目标发给全球的talent,把劳动密集的call center设到印度,教教他们改口音即可,并不给这些海外的临时工提供福利和养老金。

工业时代,收入来自E象限的人占了90%,人们也习惯了这种工作和收入的安全模式,然鹅,2001年的安然事件彻底唤醒了我们。安然成立于1930年,破产时有2.1万员工,"全美最佳100家雇主",从2000年8月财务状况被质疑,到2001年12月破产,17个月的时间里,股票价格从90元,降到0.6元,员工在极短时间内,丧失了工作、退休后保障,很多员工由于大量购入本公司股票,连投资也被血洗。其后又连带出其会计公司安达信的诚信危机。整个资本主义社会所标榜的公司制度,公司文化,公司诚信,退休金体制等等,其实在2000年已被全世界看穿:谁也别指望你的公司为你自己的养老负责。


我们读了这么多年书,一直在找"好工作",抬头看一下,我们是不是在为收入的安全性一直在努力,而完全忽视了财务自由?薪水高有福利但没弹性 VS 只有微薄底薪没福利但佣金没有上限的工作,你选哪个?很多人都是牺牲财务自由的机会而选择安全。霸特,这是工业时代的特点,并不应该是信息时代的选项。信息时代的人,应该是一个U盘,自带能力和存储,不依附某个主机,需要的时候插到哪台电脑都work,完事儿拔出来就走,自己给自己维护和迭代,自己为自己的退休生活负责。你不想这样啊?呵呵,你还有其他选择吗?不做个手艺人,自己乖乖跑到S象限来,你在信息时代就没法活。


北美国家,美国,加拿大在制定税制的时候,把E象限的人看做是政府的合作伙伴,即,E象限的人收入的一半交政府,一半自己留下。把B象限的人看做是服务对象,B象限的收入,业主自己留80%,交政府20%。对于投资人,即I象限的人,既是服务对象又是伙伴,资本利得的税率低于个人其他收入,但高于公司税。房地产投资的收入,包括租金收入,属于个人收入;以及资本利得,即,卖房时的差价收入。买卖差价,属于资本利得,有一半不用交税,另一半才按照个人收入交税。非居民也一样,不同的是,非居民边际税率与居民不一样。

买房,比办企业创业,更容易获得贷款。




最近,全世界好像都在讨论房价,限购,地产投资的话题。这让我想起一句话"只有一个树叶的时候,人们抬头仰望,满地树叶的时候,人们便低头赶路。"地产投资,早就应该是我们家庭投资组合的一部分。但由于长期被投资顾问们过度妖魔化,让普罗大众觉得房地产投资风险太大,流动性差,占用资金量大,不是我的菜。可投资金融产品,你获利了吗?获利的速度能赶上房价上涨吗? 如果你想把收入从E象限转移到I象限,就必须对"风险"两个字有充分和正确的认识。贷款买房,你出20%,银行出80%,衡量风险的压力在银行,不在你,那你纠结个啥?你的收入一天不从E挪到I,你就一天无法退休。从生命时间来看,用40年的工作时间(25岁到65岁)养活其余的在世时间,你不借贷进行投资,时间不够呀。地产投资对中产阶级来说,是必需品,不是奢侈品。不做足够的地产投资,用不了几年,你会发现,你已经不再属于这个社会阶层。


是临渊慕鱼,还是退而结网?很多朋友对地产投资的觉醒是来自于购买力突然下降带来的恐惧。任何投资都是有风险的,我能做的就是尽量提醒大家一些注意事项,避免不必要的风险。我在这里给大家总结一些从客户身上学习,并从实践工作中总结的地产投资经验,供大家参考:
1.自住房,不卖的情况下,不是资产,是负债。投资房,才是家庭资产负债表里的"资产"。投资房要做长期持有,尽量在退休之后出售投资类房产。
2.房贷的利率不重要,贷款比例更重要。A银行借给你房价的80%,利率2.8%,B银行借给你75%,利率2.4%,应该选A银行。
3.第一套投资房,应该是来自于原有的自住房。即,换自住房时,保留原有自住房。此时,银行贷款审批时,最宽松。


4.用储蓄,E象限收入,不断加速偿还自住房贷款;最好把投资房的贷款每2年做一次Refinance,套现出来,加速偿还自住房贷款。
5.投资房贷款,如果想达到4-15套,是需要付清自住房贷款的。
6.自住房要尽快调整到位,没有调整到位的情况下,也很难负担很多投资房。房子毕竟是用来住的,自己住的舒服宽敞最重要。自住房不建议太奢侈,负担太重。
7.盲人没法给盲人带路,远离没有房地产投资,且愤世嫉俗的朋友。坏建议是有风险的,不行动也是有风险的。唱衰房地产的人有一个惯性,誓死要证明自己正确,迷途知返的人有,但不多,例如,邹涛,曾号召国人3年不买房,最终谢罪,承认误人误己,螳臂当车。因为不懂,所以恐惧,因为恐惧,所以排斥,这种人在人群中很容易识别,尽量不听他们对房地产的评论即可。


8.不要在需要钱的时候去贷款。在有能力借钱的时候,把债务杠杆加到最大。用从好债务里借出来的钱,偿还坏债务。好债务,可以带给你能带来现金流的资产(投资房);坏债务,会带给你吞噬你现金流的资产,例如,自住房贷款,车贷,等消费贷款。
9.说房地产流动性差,很危险,是金融投资顾问骗你的小把戏。把自住房和所有投资房,在你借债能力最强的时候,全部做上信用额度。流动性,绝对不是地产投资的弱点,而是优点。抵押100万股票是不会批给你65万信用额度的,而抵押房子却可以。

如果你和配偶对房地产投资的意见不一致,请给他/她看我写的文章;如果你以前没有系统地想过地产投资的问题,这篇文章有醍醐灌顶的作用,你哭着喊着要报答我,可以"赞赏"啊。体现你厚道和诚实的时候到了,我在文章后台能看到谁"赞赏"了,嘿嘿。。写好文敛财喽。。呵呵

看破,又说破,不容易。能做到,就更难。想知道我啥时候办培训班啊,先加我微信吧。
除了上面9条,又想起一条:借款能力,与纳税多少正相关。在加拿大交税越多,借款能力越强。借不到钱,借钱少的,都是因为报税太少。高收入,高税的家庭,你们在加拿大最扬眉剑出鞘的时候,就是申请按揭贷款的时候,这是你们最大的福利,没有之一。
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