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“疫情”催涨房价?地产超级牛市蓄势待发…… (2020/2/27 14:30:53) [发送到微博]
 
新冠“疫情”爆发,给房地产行业带来致命打击,两个月来业绩几乎为零。新冠“疫情”防控进入决战阶段,高层决策转向以复工复产为主的经济复苏层面。作为经济支柱产业,房地产业必迎来爆发期。226日基建、地产板块逆势上扬是最好的预期——截至当日收盘,地产板块涨2.17%,香江控股、上实发展、合肥城建、海航创新涨停,金地集团、保利地产等涨幅均超4%;建筑板块涨4.38%,腾达建设、安徽建工、新疆交建、维业股份等多只个股封板,中国交建涨9.94%,中国电建涨8.97%,中国铁建、中国建筑分别涨逾5%4%……


政策松绑:地产超级牛市启动?
  自疫情爆发以来,各地的房地产松绑政策加速升级,维持当地房地产市场稳定发展意图明显。包括无锡、上海、天津、南昌、北京、天津、西安、苏州、贵州、杭州、无锡、广州、佛山、合肥、驻马店、南宁、东莞等在内的20多个省市密集出台房地产行业的支持政策,分别在土地市场、企业复工、房企销售、房企融资、居民购房等方面对于房地产市场提供支持,无疑给房地产行业注入一剂强心针。
  广东省住建厅221日发布《关于全力支持企业复工复产的通知》,明确要求各地住建主管部门,结合住建工作实际,一手抓疫情防控、一手抓复工复产,促进经济平稳健康发展。其中提出,支持房地产开发企业和中介机构落实疫情防控方案后,有序有度恢复商品房正常销售。截至目前,广州市已有超过100个售楼处恢复开放。
  河南省住建厅、发改委等七部门221日联合发布《关于应对新冠肺炎疫情影响防范和化解房地产市场风险的若干意见》,从复工复产、为企业减负、信贷支持、住房公积金服务、防疫支持、防范法律纠纷六方面出台了18条具体政策,以落实房地产市场平稳健康发展,防范和化解房地产市场风险,实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
  河南省驻马店市221日发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》率先降低了公积金贷款购买首套房的首付比例,首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。苏州市自然资源和规划局224日发文,对10宗宅地实行取消现房销售和封顶销售的出让政策。
  浙商银行224日下发通知,将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的贷款首付比例自30%调降至20%;中国工商银行绍兴分行225日将非“限购”城市居民家庭购买个人住房的二套房贷款首付比例从6成下调至3成。2015年,地产市场就是从下调首付比例开始,启动了一轮房地产超级牛市。
  随着供需端政策的不断调整,房企对市场的信心也在不断加强,以北京土拍屡创新高为例:218日北京通州区台湖镇、大兴区采育镇、大兴区旧宫镇3宗地块狂揽87亿,最高溢价率达到49.78%,创两年来新高;214日,海淀区西北旺镇和昌平区东小口镇的三宗地块成交总价196.8亿元,最高溢价率34.24%;225日,北京土地市场以76亿元总价成功出让海淀区西北旺镇一宗地块。今年以来,北京土地出让金收入已达672.73亿元,刷新历史纪录。

货币宽松:房价实现稳中有涨?
  2020220日,央行发布1月金融统计数据报告,一月末,广义货币M2余额为202.31万亿元,同比增长8.4%。狭义货币M1余额为54.55万亿元,同比增长为0。流通中货币M0余额9.32万亿元,同比增长6.6%,当月净投放1.61万亿元。
  M2快速增长,促使GDP整体增长比较平稳,我国GDP总量至2019年末已经近100万亿元,人均GDP超过1万美元。但是,M2增长过快也会对经济带来负面作用,带来CPI、房市、股市较大的波动。要CPI相对稳定,就必然促使房市和股市增长,即一个涨得多,另一个就会相应涨得少。
  例如,2009年末M2余额同比增长22.7%,但同期CPI控制在-0.7%,原因就是当年房地产交易市场增长最快:2009年商品房销售面积同比增42.1%,销售额同比增75.5%,平均价格同比增20.9%,开启了房地产泡沫化道路。
  如果要保障经济稳定增长,并按照GDP增长约6%CPI上涨约5%、房价和股指都有所增长这样乐观的预测,货币政策的目标需要将M2增长盯在10%以上。在M2增长更有力的支撑下,今年我们可能会实现这样的目标:不会出现大规模的通胀,房价可以稳中有涨,股指实现稳中有进的“慢牛”。
  2020年,房企资金链普遍比较紧张,地方政府正在全力拯救,包括延缓土地款交纳期限、降低预售门槛、减税等,央行也不会袖手旁观,对房企融资限制放松,是必然的选项221日“人民银行召开2020年金融市场工作电视电话会议”的通稿中,央行要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。

强化品牌:地产企业表现抢眼?
  严竣的疫情态势下,房地产业非常惨淡:建筑工地停工,售楼处关闭,新房销售业绩几乎为零。但危机也是机遇,此次疫情带给很多地产企业塑造品牌的机会。很多房地产企业在此次疫情中捐款捐物,协助政府防控疫情,成为防疫工作中不可或缺的中坚力量。
  在疫情防控中,物业管理成为地产企业的重中之重。地产企业不仅组织物业做好小区疫情防控工作,解决业主生活困难,还配合政府部门做了很多重要工作。北京大学房地产总裁黄埔同学会执行会长、吉林华宇集团董事长赵洪新率领幸福社区工作人员,在最短时间内组织调集60万个N95医用口罩货源,支援给四平、公主岭、双辽等政府部门及重点企业,得到业主和政府部门高度的认可和尊重。
  很多地产企业与企业家捐款捐物,筹集医疗物资支援疫区,肩负起社会责任:华兴源集团总裁李建国、中达宜居董事长刘海生、万浩集团董事长贾胜国、浩华地产董事长李淳朴、佳利集团董事长赵中柱、华宇集团董事长赵洪新、正荣集团董事长黄仙枝、银盛泰董事长任军、恒通集团董事长陈有川、山东中原集团董事长刘辅仁、海通地产董事长张俊林、亿博董事长刘瑞领、天华集团董事长闫国亮、新华投资集团总裁张春静、新天地董事长张梦留、金石置业董事长周杰祥、金柱控股集团董事长兹留柱、四川加德集团董事长伍小龙……这些北大黄埔地产精英在抗“疫”行动中,捐款捐物总计数千万元,体现了企业家的责任与担当,也为企业带来强大的品牌效应。
  更有很多企业家不顾个人安危,发放抗疫物资,慰问疫区群众,成为真正的一线抗疫“斗士":佳利集团董事长赵中柱131日在所辖小区公益发放生活物资;中达宜居董事长刘海生26日前往菏泽市开发区岳程办事处菜园刘社区慰问一线工作人员,并向社区捐赠消毒液、口罩、食品等防疫用品;华兴源集团总裁李建国218日为交警高新大队送去消毒液、防护服等消毒防疫物资……

需求旺盛:地产市场蓄势待发?
  尽管市场“冰封”,地产企业家对市场发展前景仍然看好。驻马店海达置业董事长牧新刚、洛阳新天地置业集团董事长张梦留、神火房地产集团总经理陈凯分析自己所在城市情况后都对市场向好表达了较强的信心。他们认为此次疫情将带来业主购房、换房的刚需:一是农村地区以及老旧小区的对疫情反应慢,物业管理水平差,都将带来新的购房、换房需求;二是对健康医疗的重新认知后,健康、文旅地产市场将会爆发。
  “中小房企应抓住机会期,加速换档,快速转型。”瑞尔特控股集团董事长朱曙东认为,疫情后房地产行业主基调仍会按原有逻辑发展,中小房企面临空前挑战,市场加速淘汰,重新洗牌。“市场需要高品质产品和服务,企业应提高核心竞争力。开发运营模式加速融合是未来发展的方向。”
  与此同时,很多房企抓住机会,加强内功修炼,提升服务品质与水平,为疫情过后的企业发展打基础。北京大学房地产总裁黄埔同学会监事会主席、陕西华兴源实业集团董事长李建国带领企业积极拥抱数字化和智能化,用数字技术来为武装自己,在产业链上延伸,挖掘更大的潜能。
  湖北新宏泰集团董事长张柏松认为,地产企业应该不断转型升级,实现换道超车。目前,曾经以建筑、开发为主业的湖北双百强企业——新宏泰已经华丽转型,申请逾五百项专利、取得九项全球首创技术,成为建筑科技领的排头兵……
  “此次疫情中,新西兰没有受到冲击,地产市场受到追捧。”南通金石置业公司董事长周杰祥则对海外房地产市场表达了强烈的信心。
  疫情当下,2020年房地产市场将受到多大冲击?北大黄埔地产精英普遍认为,疫情过去后,地产市场需求旺盛,将迎来一个2-3年的上涨新周期。  



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