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(原创)退房攻略(二)-法定退房情形 (2009/3/24 11:01:20) [发送到微博]
退房攻略(二)-法定退房情形
 
法律规定的退房情形

1.      商品房预售许可证存在欺诈

根据相关法律规定,开发商在预售商品房前必须取得商品房预售许可证,否则不得预售商品房。出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,买受人可以请求解除合同。

法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1

2.      担保贷款合同不能订立

商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人

法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23

3.      出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实

     出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,买受人可以请求解除合同。

法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第2

4.      出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人

商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买

卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。

    法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第1

5.      出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实

出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实,买受人可以请求解除合同。

法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3

6.      一房两卖

  商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。

法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第2

7.      出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实

出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实,买受人

可以请求解除合同。

法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3

8.       迟延交付房屋超过法定期限;

出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除

合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外

法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15   《合同法》第九十四条

9.       迟延办理房产证超过法定期限

商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限是指:

预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

通常,由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记一般是指以下原因:

开发商未交齐土地出让金;

开发商将开发的项目抵押给银行;

上述原因造成购房者不能按时办领产权证的,超过法定时间购房人可以退房。

法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19   《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条

10.   房屋主体结构质量不合格

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量

经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

通常,商品房交付使用后,购买人如果认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验;经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12   《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条

11.  房屋存在质量问题严重影响正常居住使用

  因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

 法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13   

12.  房屋的产权面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%

按套内建筑面积或者建筑面积计价的房屋,当事人在合同中对合同约定面积与产权登记

面积发生误差的处理方式没有约定的,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。

 法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条第2款第2   

13.   商品房的规划、设计发生变更

(苏州2008新版商品房买卖合同中还包括了公用设施等的规划、设计变更)

 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任

 法律依据:《商品房销售管理办法》第24   

14.   商品房的套型与设计图纸不一致或相关尺寸超过约定的误差范围

 按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。

房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

  法律依据:《商品房销售管理办法》第19   

    除上述归纳总结的法定情形外,买卖双方可以在合同中约定解除合同的情形。因而,买房人应当仔细研究所签订的商品房买卖合同,了解可以解除合同的约定情形,结合相关事实,以及约定条件是否成就并决定是否退房维权。

   

苏州良友律师团队

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联系电话:13771762384

 

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