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(原创)退房攻略(一)-苏州律师手记 (2009/3/24 10:59:07) [发送到微博]
  退房攻略

                   ——苏州律师手记

一、退房的背景

    从今年年初开始,深圳、上海、北京的楼市陆续呈现“降价潮”。  与此同时,各大城市的楼市降价促销范围的扩大,“退房”呼声已在深圳、杭州、南京等大城市此起彼伏,引起社会的广泛关注。对于持观望态度的买房者,在房价持续攀升后,终于迎来了调整期;不过对于刚买房的购房者,盼着保值、升值的房产现在却一再贬值。上海个别楼盘中,对最高点买入的业主而言,房价跌幅已经达到甚至超过30%。大规模的降价促销才刚刚开始,退房大军的规模会继续壮大。”(yliang_zhu@sina.com)

    面对媒体和市场上近来关于退房纠纷的传闻,万科以公告形式,坚决表明立场 “上海万科已明确表示,能够体谅客户的心情,但不可能接受任何没有法律、合同依据的补偿、退房要求。”(yliang_zhu@sina.com)

    房屋买卖是一种市场行为,业主和开发商都应风险自担。一般来说,合同一经签订便具有法律效力,双方均应全面履行合同。房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时从开发商转移至业主承担。从合同的性质和效力看,由房屋买卖产生的纠纷属于民事纠纷,只能通过合法地民事纠纷的解决途径来解决,即可通过和解、仲裁、诉讼的方式解决争议。(yliang_zhu@sina.com)

   目前,正值收房高峰期,购房者准备退房时,应了解相关法规再言退。选择合适的退房理由比如迟延交房,面积缩水、产权证未办理等下来等问题,否则不仅退房不成,反而还会搭进不少成本和精力。(yliang_zhu@sina.com)

二、退房的法律依据

    退房,本身并不是一个法律术语,法律上应当是“解除购房合同”。根据法律规定,可以把退房理由分为两大类,

1. 法定解除(具体请参见以下网址:退房攻略(二)-法律规定的退房情形)

2. 约定解除

   二者的主要区别在于前者是基于法律的直接规定,而后者是基于双方约定,须经双方同意。结合房地产领域的具体规定,法律允许一方退房的常见情形有:
  1、卖方一房二卖,买方可以退房。开发商一套房产签订两次买卖合同,必然会有一个买房人不可能拿到房子,无法取得房屋的买家不但可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失,还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。(
yliang_zhu@sina.com)

    2、开发商擅自将已卖房产抵押。有的开发商由于资金短缺,在与买房人签订商品房买卖合同后,又向银行申请贷款,将已售房产做了抵押登记。这样,开发商一旦不能按期还款,银行就有权就抵押登记的房产实现担保债权。这种情形下,无法取得房屋的买家可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。(yliang_zhu@sina.com)
  3、房屋主体结构质量不合格。如果房屋主体结构质量不合格,无论是房屋交付前还是交付后,买受人均可请求解除合同和赔偿损失,不过要注意的是, “主体结构质量不合格”须以有资质的鉴定机构的鉴定结论为据。实践中,这种情形很少见,因为,如果房屋连主体结构(也包括地基基础工程)质量都不合格,那就是名副其实的危房、豆腐渣工程。(
yliang_zhu@sina.com)
  4、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用。房屋质量,除了包括地基基础工程,主体结构工程外,还包括屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管、上下水管的安装工程,供热、供冷系统工程等项目。如前所述,如果地基基础工程、主体结构工程质量不合格的,买受人可要求解除合同和赔偿损失;如果上述其他项目质量不合格,且严重影响正常居住使用的,买受人也可以请求解除合同和赔偿损失,而“严重影响正常居住使用”实践中,主要表现为供水系统等设计存在缺陷,经多次维修仍无法修复,如下水管道设计缺陷,出现排污不畅甚至倒灌问题,多次维修不能恢复致使无法居住,此时权利人可以起诉请求解除合同及赔偿损失。(
yliang_zhu@sina.com)
  5、房屋误差面积过大。实践中,买房合同约定的房屋面积跟实际交房时的测绘面积往往不太一致,但是如果误差太大,购房人有权要求退房。何为误差太大?根据最高院的司法解释,首先看双方合同对此有无约定,如果没有约定,面积误差比绝对值超过3%就视为误差过大。此时,购房人如不愿意按实际面积购买商品房,可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。(
yliang_zhu@sina.com)
  6、延迟交房,开发商不能在约定时间内交房验房,买房人经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买房人一方请求解除合同的,应予支持。买房可以请律师发催告函,做证据保全。(
yliang_zhu@sina.com)

    7、房屋不能办理所有权登记。由于房屋所有权必须经登记才能发生效力,如果因为开发商的原因致使房屋不能办理权属登记,那么购房人就不能算是真正意义上的所有权人。所以法律规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,是应当支持的。”(yliang_zhu@sina.com)
  8、不能办理购房贷款。购房人一般选择按揭贷款的付款方式,但是若因办不下担保贷款购房人付全款发生困难,当事人可以选择退房。这里办不下担保贷款的原因可能是卖方或卖方的资质不够,银行不同意放贷或者国家政策发生变化不符合贷款条件等等。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”(
yliang_zhu@sina.com)
  9、变更房屋规划设计。购房合同订立后,卖方未经购房人同意变更所售商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,买房人有权选择退房。(
yliang_zhu@sina.com)

    根据上述分析,可以看出,凡属于法定解除权往往是因为存在房屋权属瑕疵,质量有问题,或者一方违约等情况。仅仅房价下跌不属于法定的退房事由。(yliang_zhu@sina.com)
   三、约定解除:退房关键看合同条款。

    合同法规定当事人协商一致,可以解除合同。约定的条款,法律一般是不加干涉,因此实践中退房条款的具体内容也就千差万别了。(yliang_zhu@sina.com)

    如,北京东亚三环推出“无理由退房”条款声称:“如果付全款的购房人在入住前觉得买这套房不合算了,可以无理由退房,开发商还将每天以房款总额的万分之二补充金支付给退房人。”依据该条款,业主退房的条件是: 

   第一,必须是全款付款方式;

   第二,主张退房时间必须是入住前。(yliang_zhu@sina.com)

   又如上海万科金色雅筑楼盘的《商品房预售合同》则提出,“乙方无论以何种原因单方解除合同,若乙方已对该房屋设定抵押或者设置、存在其他任何权力限制的,则乙方行使单方解除权的书面通知中应附该房屋已经办理注销抵押或者已消除权力限制的相关证明文件,否则,乙方无权解除本合同。”这就是说,如果业主是贷款买房,那么必须先还清贷款方能退房。(yliang_zhu@sina.com)

    再看,长沙某开发商推出“无理由退房,全承诺保值”购房计划,称自2008年7月起3个月内,购买中城丽景香山二期的客户,在二期交房之日前两个月内,可无理由退房。同时,对于退房客户,开发商承诺自一次性付款交纳全款或按揭放款日起,至客户提出退房申请日止,付出银行同期存款利率。(yliang_zhu@sina.com)
  不过,如果购房合同里既没有关于解除合同或退房的特别约定,也不属于法定解除的事由,业主签订合同以后打算退房就难以得到法律支持了。(
yliang_zhu@sina.com)

四、退房的程序

    按照目前的正常程序,从法院立案到最终判决并执行,要有一定的时间,如果需要鉴定的话,时间会更长。而在这一年中,市场可能发生更大变化,房价大涨或大跌都可能给业主带来风险。(yliang_zhu@sina.com)

    开发商面临同样的风险,是协商解决还是起诉到法院,对于业主和开发商都面临着商业风险。(yliang_zhu@sina.com)
1、先找开发商协商,协商不成再诉讼
    如果满足合同约定的退房条件,最好还是先与开发商进行协商,这样可以省去诉讼的相关费用和时间。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意,业主可根据自身情况收回退房要求,或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。(
yliang_zhu@sina.com)
    第一步:购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。
    第二步:督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除 或终止合同全部手续。
    第三步:督促开发商将全部购房款返还给购房人。
    第四步:办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。(
yliang_zhu@sina.com)
    至此,消费者与银行解除借款合同,而在开发商退回全部房款后,购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外,在购房者办理按揭贷款时,银行一般都会要求买家为其购房上保险,保险受益人为贷款银行,所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。(
yliang_zhu@sina.com)
    2、对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求,建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼,法庭诉讼过程相对较长。 如果符合合同约定也在法定范畴内的退房请求,开发商如不愿意协商退房,那可以委托律师提起诉讼了。(
yliang_zhu@sina.com)

    退房过程中的证据保全是至关重要的。一般而言,购房合同、付款凭证是必需的,开发商违约的证据:如开发商的延期通知、质量不合格的证明等是证明开发商违约的关键证据。保全这类证据时,可以选择公证,在日后的诉讼过程中保持一个有利的地位。(yliang_zhu@sina.com)

3、退房的请求可以包括违约金及相关税费

    除房屋全价款及相应利息外,开发商还须赔付业主前期支出的费用。在索要违约金方面,如果是开发商违约导致退房,双方也在合同里约定了违约金,那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外,还包括业主前期已支出的一些费用,如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等,这些都算入消费者实际损失范围内,由开发商补偿。(yliang_zhu@sina.com)

    在退房款方面,采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中,都是发展商将应退购房款分成两部分,属于买家首付款的部分直接退还给买家,属于买家向银行借款的部分直接交还给银行,并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。(yliang_zhu@sina.com)

    此外,开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段,开发商同样应归还购房人月供及利息支出。(yliang_zhu@sina.com)

    若购房者要求退房时,已居住了一段时间,这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商,购房者可不对房屋折旧进行补偿,若是购房者的责任,开发商则可以不赔偿业主装修费。(yliang_zhu@sina.com)

五、  退房的思考
    由于价格因素是导致的退房的主要因素,但楼市的周期性波动是长期存的。
对于业主来说要综合考虑目前的市场状况,不要盲目的跟风,计算退房所要付出的成本,从合同和法律角度请专业人士判断退房的可能性,退房的成本,退房后市场的可能情形是必要的。

    对于开发商来说以“送装修、免物业费及搞业主联谊活动等让利于民,去信于民的措施也是这也有利于退房事件的发生时,平息退房风波,有利于避免更多的冲突,保障楼市健康稳定发展。”(yliang_zhu@sina.com)

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