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乱画 (2018/7/13 7:28:26) [发送到微博]
 

规划

在河南看了一个楼盘,实景和沙盘实景都给一个印象:拥堵。

整个楼盘基本都是33层、100米的配置,容积率达到了4.0,目测其楼间距很难满足日照的要求。

更加令人称奇的是,一个楼盘设计了18万平方米的商业,除了集中商业外,几乎形成了围合的四层临街商业——您没看错,确实是四层街铺,配合上三层的连廊,将商铺串在一起。

这是一个典型的工程师思维:能画出多少就画多少,根本不思考是否需要,资源是支持。

痛苦

一个容积率4.0的小区,配上18万平方米的商业,如果商业经营很旺,住在楼上的居民会不堪其扰——几乎没有居住的品质可言;如果商业经营很差,经营户们的日子会非常难过,会出现三代养一铺的情形。

如此的规划,确实用足的容积率,可建成的房子住着根本不舒服、经营起来有难度。同行的两位大哥看过后都纷纷摇头:就算是神仙下凡,恐怕也难以救活这个楼盘了。

内铺销售不掉只能自持,外铺在返租的“诱惑”下销售不错,据说均价达到了5~6万元/平方米,而住宅的售价是8000/平方米出头。

卖的好是好事,但很难讲是不是在给未来的经营挖坑呢。

规律

房地产开发不是简单的拿地、盖房子,还必须要考虑消费者的感受。住宅要让居住者感觉舒适、安逸和安全,这是最基本的要求。

商业更是如此,贾兄对于商业有一个评价:开发商提供了舞台,商户是演员,而消费者是观众。

开发商、商户和消费者要形成完美的互动,才可能形成一个多赢的局面,才能形成“连台”的好戏,如此规划才算是成功的。

 
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