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博主
姓名:未来者
单位:新易林产业投资集团
职位:总裁
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博主公告
    先后任职于武汉港务局、建设部泛华建设集团、福建五洲集团、湖北浙商集团、九州通集团、三胞集团、康园置业等。长江产业生态联盟理事长,中国策划协会个人理事,全国房地产经理人联合会常务理事,全经联地产研究员,荣获2009中国十大房地产策划专家,2010全国优秀地产研究员,2011中国房地产优秀经理人。房地产行业资深研究与操盘人士。追寻此在的深层次绵延是存在的全部意义所在。房地产企业QQ群:127961672;邮箱:zhrentian@163。com。
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策划哲学与房地产开发 (2019/9/10 17:36:46) [发送到微博]
策划哲学与房地产开发<div>张仁天/文</div><div><br /></div><div>引言</div><div>  我国房地产开发,从1998年7月取消福利分房确立市场化原则以来,经过20多年的高速发展,取得了非凡的成就,也带动了中国经济的腾飞,但同时也备受社会各界病诟。现在遇到了瓶颈,原有的开发模式失灵了,政府的政策风向也变了 ,我们需要从战略、从决策层面对房地产该如何做有一个全面的反思,然后找准我们的发展方向。而要做到这点,不能单纯的从房地产看房地产,必须在更高层次,从更高层面来看房地产,我的建议是从哲学层面,这样我们能看得更清楚。而策划哲学,对于房地产的发展,具有从理论到实践更强的指导意义。房地产策划在所有的策划实践中,是做得最好最成熟的领域之一。</div><div><br /></div><div>一、关于策划哲学</div><div>  策划哲学,是关于策划的哲学,是关于策划是什么、策划应该怎么做、策划目标实现的可能性与途径的反思。房地产策划在房地产开发中具有举足轻重的作用,从拿地策划、前期策划到概念规划、建筑产品设计,再到营销推广策划、资金筹划与合理避税,无不彰显出策划的价值与作用。因此,我们必须从战略层面来看待策划问题。</div><div>  我们每个人都有自己的人生哲学,都有自己的目标,有大目标、小目标,有生活目标,有工作目标,为实现这些目标,就需要制定计划并采取行动。所以,人们常说,人是目的性存在。为达目的的预演,就是策划。每一个目的,都内涵策划的本真。没有策划,就没有目的达成,也没有目标的实现。</div><div>  策划(Planning)是存在主体通过构造性方法达成目标的过程预演,是行动的前奏,实践的形成初期。策划是思维性的,付之于载体(语言、书面文字、电脑文字),见之于行动,并根据实践过程反馈调整,最终实现目标。策划是从想做到真做的中介,通过思维付之于行动。</div><div>  策划无处不在,策划是规律性、目的性、规范性的统一。规律是客观性的,目的是主观性,规范则是主体行动的规则。现代策划包括国家战略策划(例如十三五规划)、社会发展策划(例如政府施政报告)、城市发展策划(例如国土与空间规划),也包括项目策划、影视广告策划、人生策划等等,不一而足。策划具有阴阳双重属性,实践性是策划的第一阳属性,社会性是策划的第一阴属性。房地产策划,房子如何建起来是落实阳属性,房子如何卖出去是落实阴属性。策划不是空想而是实践,是面向成功的过程预演,策划的结果是影响环境、改变社会、促进发展的行为。策划研究包括策划哲学、策划实践、社会策划、策划方法论的深入探讨与分析,这里就不详细展开了。</div><div>  在中国,讲策划哲学,就不能不提马克思主义。马克思主义是一种真正的策划实践。马克思所关注的重点不是纯粹的哲学理论,而是行动的理论,是有理论指导的行动、有目的的行动。马克思对共产主义的设想,强调赋予革命的实践,就是一种策划实践。最新研究表明,共产主义翻译为共有主义更合理,共同拥有,每一个独立个体都拥有主体性,股份制是其合理表达。我们的理想可以概括为共同理想,即共产主义大同理想,而他的实现,要在社会的基本细胞——社区中实现。房地产开发,就是开发建设一个一个的社区,是实现我们共同理想的根本载体。因此,在我看来,马克思哲学的本真,就是策划哲学。房地产在马克思主义的理想中,占据重要意义。大家知道,马克思主义基本原理中,土地具有核心意义,社会制度与社会性质的划分,与土地所有制息息相关,因土地,才有了奴隶制度、封建制度、资本主义制度和社会主义制度的划分,有土地才有生存与发展空间。希特勒发动二战,说要取得阳光照样下的天下,也是为了土地。随着社会进步、建筑科技的发展,土地上可以建多层、高层、甚至超高层的房子,从而,房产的价值突显出来了。所以,房地产业,在马克思主义理论中,具有基础性意义。</div><div><br /></div><div>二、关于房地产开发的形势</div><div>  当前的房地产形势,尽管遇到瓶颈,但从长期发展,从策划哲学来看,我们应该是乐观的。尽管目前的方针是“房住不炒”、“限购限贷”,但我们要理解这背后的战略本质。房地产业作为主导产业,可带动几十个相关产业发展,很多专家都有论证。房价大跌对经济的危险性也是共识。平稳增长、理性增长,才是政府的战略目标。而且,房地产发展目的是什么?中国房协会长冯俊说得好,以住宅为主要产品的房地产业,根本动力是人民群众改善居住条件的迫切需要,以及对美好居住生活的向往。当前阶段,住房已由短缺向舒适转型,由数量向质量升级。住房品质在产品开发与相关科技相结合中得到不断提升,智慧、生态、健康住宅成为趋势,也是我们开发商应该努力的方向。住房的科技含量将成为开发商竞争力的重要方面。</div><div>  因此,房地产业在未来的经济发展中的地位与角色依然重要,住房需求依然会持续增长,不用担心市场容量问题。第一,有2亿农村人口需要进行城镇化转移,有1亿人口因就业地发生变化需要购房置业。第二,住宅产品的升级换代,舒适性更强,原有住房需要更换或拆迁淘汰,追求更好的产品。第三,婚房、因家庭收入增长而买房等新型刚性需求是长期存在的事实。第四,城镇化率进一步提升,公共资源聚集有效配置,聚集性和社会性是人的天性。第五,中国文化传统,过去买田置宅,现在买房建房,保值增值,传承后代,是李泽厚所说人的深层文化心理结构所决定的。并且,居住权是人的基本人权,是人安生立命的根本。第五,房屋总量现在虽然达到需求,但社会分配是不均衡的,依然很多人没有房。所以我对投资房产还是持肯定态度的,这样才有多余的房子出租,买不起房的人才有机会在大城市立足,取得社会各阶层在同一生存空间的均衡存在。有钱,最有价值的投资,依然是房产。</div><div>  但是,对开发商来说,竞争会越来越激烈,淘汰率也会越来越高,市场将由自由竞争向垄断性发展。抱团取暖、联合开发在当前已成趋势,并将成为未来地产发展的重要方向。如何联合,有两个方向,一个是横向同行之间,拿地、金融、开发分离,组成共同体;一个是纵向方面,开发、招商、营销,与非地产行业联盟,各取所取。长江产业联盟就是这样一个平台。</div><div>  同时,就房地产的未来发展趋势看,我们要紧紧把握政策发展的方向,理解政策发展的逻辑。政府提倡实体经济,我们房地产就要为实体经济服务。深入理解,房地产不仅包括住宅,还包括商业街、酒店、写字楼、产业园、旅游景区、健康养老产品开发等等,此外,海洋地产和航空地产也很有前景。因此,城市综合体、产业综合体、旅游综合体、田园健康综合体等新型开发模式成为未来的一种趋势,特色小镇也成为政府鼓励发展的一个重要方向。但如何做,真正成熟的模式还没有形成,还没有一个象住宅这样简单粗暴的盈利模式,基本不操什么心。而做非住宅地产的,个个都身心疲惫。</div><div>但是,非住宅地产之路,是一条必由之路,是与国家战略息息相关的发展之路。这时候,房地产是一个平台,是嫁接实体经济的发展平台。非住宅地产对地段、规模、业态、业种等有特定的要求,需要更专业的眼光与胆识,需要有相关的产业经验或产业合作伙伴,以及对其开发规律的把控能力和开发运营的策划能力。</div><div>  以上是对当前房地产发展形势的基本判断,是一种谨慎的乐观态度,开发商提升自己的战略能力、管理能力与合作能力至关重要。</div><div><br /></div><div>三、武汉未来开发热点与汉派地产问题</div><div>  武汉是一个有着极大发展潜力的城市,现在已晋升为新一线城市,武汉建设成就的取得,我们开发商是功不可没的。以下对开发热点的分析纯属个人意见,仅供参考。</div><div>关于武汉城市发展方向,现在有一个长江新区发展规划,我是持保留态度的。从城市发展空间来看,汉口北面是大别山,未来的拓展空间是有限的,并且谌家矶一带国家电网、铁路线网密集,投资改造成本非常大,并非是上佳选择。现在,主要领导人的变化也使其前景非常不明朗。相反,沿长江主轴向上游的西南方向,接近平原地带,场地开阔,有着很大的发展空间。也就是沌口白沙洲-仙桃-嘉鱼西南金三角地带。这里靠近长江黄金水道和江汉平原腹地,腾挪空间很大,可与湖南、江西呼应发展,未来20年极具成长空间。</div><div>  现在房地产开发,拿地是最困难的事,拿一块好地更是难上加难,眼光很重要。市中心三环以来很难拿到地了,拿到即赚到。以个人判断,白沙洲四环区域,是未来三五年内的热点区域,这由军运会和长江主轴概念的影响力所决定。该区域开发城市综合体非常有价值和前景。稍远一点,鲁湖-斧头湖区域,开发田园健康综合体,是非常好的区域。仙桃东沿318国道到沌口,是做产业综合体、特色小镇布局的不二之选。</div><div>  武汉有得天独厚的区位和环境,已蕴育出不少走向全国并有影响力的开发商,例如天下控股、美好置业、奥山置业、庭瑞集团等,汉派地产正在逐步形成。全国各大品牌开发商也以抢占武汉市场为重要战略支点,全国百强房企有一半以上在武汉有开发项目。在未来的日子里,武汉地产更是大有可为,最近十年来的基础设施建设出现突飞猛进的变化,投资环境更加优化,人才和人口的聚集效应更加明显,对各种地产类型的需求都非常的旺盛。我们要做的是,找准地产开发类型定位,将地产与不同具体产业结合起来,形成武汉地产开发的新模式。我一直有一个观点,未来100年后看当代中国发展,最杰出的企业家一定在地产开发商中!特别是将数字化技术、生态化技术和健康服务完美结合到项目中,并与产业共生的开发商!让我们一起共勉!</div><div>  谢谢大家!</div><div><br /></div><div>(张仁天在2019年9月7日“长江产业生态联盟2019交流会”上的主题发言)</div>
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