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面对危局,开发商如何胜利大逃亡? (2011/11/25 8:57:58) [发送到微博]

 

面对危局,开发商胜利大逃亡的七大绝杀谋略

——房地产开发经营谋略之破解危机实战读本——

 

作者:郭海臣(版权所有,侵权必究)

 

挥手之间,我自1997年进入房地产行业,屈指算来,在房地产行业已混了14年,在我的记忆中,中国房地产发展史上曾经出现过两次真正意义上“楼市危机”,一次发生在2003年时期的“非典危机”;另一次发生在2008年期间金融危机导致的“楼市危机”。虽然,期间也发生过很多因政府不着调的调控而出现楼市短暂低迷,但称不上严格意义上的危机。

 

但是,发生在2011年的这一场楼市危局与前两次的危机有着本质的区别,因为,2003、2008年的两次危机是天灾,具有不可预见性、短期性的特点,且政府不管是早救晚救,迟早都会救。可是,2011年这场危局与前两次有着本质的区别,带有非常严重的“人祸”性质,纯属政府一手策划、导演。

 

面对今次楼市危局,政府不仅不会救市,就目前来势汹涌欧的气势来看,不把楼市打入十八层地狱,政府也绝不会罢手。否则,不仅孕育的楼市泡沫会成为中国经济的鸡肋,而且,政府屡屡调控失算不仅对不起人民,更对不起自己,颜面何存?所以,2011年这一场楼市危局具有持久性、长期性及其不可预见性的特点。开发商应该早做打算才。

 

面对这次危局,开发商如何审时度势胜利大逃亡?本人总结了七方面:

 

一曰:降——降价彻底

2003年与2008年的处理楼市危机的经验告诉我们,对于房子降价,许多开发商都舍不得降,一般会采取暗降或慢降,这种钝刀割肉的降价策略,虽是很多开发商普遍采取的策略,但绝不是最佳的降价方式。因为,市场上所有项目都在降,你今天降200元,明天市场上的其他项目就可能降500元,你虽然降了,但依然没有价格优势,后天依然需要讨论如何再往下降,如此循环往复,绝不是好现象。

所以,尤其对那些必须快速回笼资金过年的开发商,更要懂得“舍不得孩子套不住狼”,千万不要舍不得降,不妨干脆一降到底,不必犹豫,不必思量,降到底之后,当回笼到一定资金,还可再回涨。当然,必须提前设计已经成交业主闹事、砸售楼部的负面效应发生,但这不能成为降价的阻力,也就是说,即使售楼部被砸,该降还要降。

二曰:缩——缩着别动

市井坊间,凡骂一个人胆小怕事,像个软蛋,有一句话很到位——缩头乌龟。只要你一触碰它的壳,它那颗像男根一样的龟头立马就缩回去,静静趴在那里,一动不动,直到确信危险解除。也有褒义的解释——千年神龟,概因其灵性而长寿,乌龟的寿命应该是世上所有动物中最长的,概因其胆小少动,审时度势之故。

很多企业不是饿死的,而是撑死的。目前之计最好是学做一个乌龟,缩着别动。从总体发展走势看,虽然很多土地流拍或底价成交,但是,现在依然不是抄底拿地的最佳时机,开发商在此时必须学会拒绝各种拍地的诱惑与冲动。如果没有逆势飞扬发展战略与产品定位,还是龟缩一段时间吧。

三曰:等——以待时变

首富李嘉诚对房地产经营言论比起那些门外汉的地产评论家的言论可谓少矣,我只记得起有两句话:一是除了地段还是地段,二是房地产是个等的行业。的确,在房地产行业预想发大财,有大发展,必须学会等待时机。在中国这个政策决定行业走势的国家,就更需要有耐心等待。说得冠冕堂皇一点,开发商必须懂得配合政府产业政策,为国家经济建设做出应有贡献。说得猥琐一点,就是开发商必须学会和政府“打太极”,躲过政策的明枪暗箭。

凡是真正做过房地产的人(地产评论家们除外)就都很明白,中国房地产的发展依然有很大的市场机会与发展空间。只是这个非常时期决定了房地产行业的短暂性困难。所谓福祸相依,否极泰来,现在是货币与商品的流动性过剩,中国经济膨胀的厉害,暂时用不着房地产。等到整个社会都吃不上饭的时候,需要发展经济的时候,房地产依然会迎来欣欣向荣的春天,我的判断是,这个春天的到来,虽然不一定是2012年的上半年,但绝不会太遥远。

四曰:赖——赖账不还

但凡有所成就且为国家做出巨大贡献的开发商,其具有三个特征:一是腾挪高手,二是公关大师,三是赖账大拿。所谓腾挪高手是在资本市场忽悠股市与股东的能力。所谓公关大师是像赖昌星一样忽悠与贿赂银行与政府的能力。所谓赖账大拿是忽悠配套商、客户金钱的能力。

开发商赖账不还是出了名的,个个都是著名的“老赖”,在如今这个“项目开工没有回头箭,企业开门每天要花钱,开发贷很难搞到手,海外热钱进的来出不去,风投暂时也不看好房地产,高利贷更加加剧企业风险”的非常时刻,只能依靠销售资金维持运转,但销售是老太太过年——一年不如一年,眼看着到年关了,咋办?我的建议是:没有钱,能咋办?除了赖账不还,也只能赖账不还,什么工程款,材料款,员工工资……能不还就不还,闹是肯定的,到时只有“我闪!”。

五曰:减——缩减开支

网上传言,中原二手代理裁员1000人——而这只是开发商收缩战线、缩减开支的初期表现,缩减开支发展后期一般会表现为对企业运营成本的极端控制,比如:材料招采该减就减,该删就删。比如:高管以前出差乘头等舱住七星级酒店,现在该免得免,你开发商再牛逼,也比不上国家公务员,人家乘头等舱是花国家的钱,说白了是花人民的钱,开发商的高管花的毕竟是老板的血汗钱……

以上这些还是具有一些商德的开发商的良好表现,如果因为资金转转不灵,控制成本的恶性病变传导到对建筑材料的偷工减料以及对交房标准的篡改上,就会出现房屋质量隐患以及货不对板,但这种隐患是隐形的,很难在短时间内被发现,只有到了交房时才会才出现。

六曰:转——转移阵地

按照目前的发展态势,住宅市场,尤其一线城市以及重点二线城市的住宅市场再也难以有暴利机会,开发商必须转移阵地,比如:中小城市里的商业物业、旅游地产、工业地产等。但这个战略转移因为牵扯到市场与产品的改变,不仅需要勇气,更需要经验。

当然,还可以退出房地产,网上一直疯传,宋卫平计划退出房地产市场,不管这是真是假,这确实是开发商扛不住的极端表现。不管退出还是坚守,我依然坚信,房地产依然还有起码10年的高速发展,只是以前的暴利已经一去不复返。

七曰:逃——胜利逃亡

如果脱离房地产行业是开发商大佬们无奈的选择,那么,投资移民国是开发商巨头们更好的解脱。有道是“能赚大钱者不累,累者赚不了大钱。”在中国做房地产太累人,今后会更累人,劳心劳力,心力憔悴,整天介算计这个,算计那个,尤其要算计政府和政策,一步算计不到就完蛋,既然今后房地产很难再有暴利可言。又累又不赚钱,有几个愿意干?

最近,网上传来,济南一开发商老板人间蒸发的消息,实际上,这种现象在今后一个时期会越来越多。不管社会怎样唾骂这种开发商,但这是开发商金蝉脱壳的一次胜利大逃亡。如果是你,你也会选择胜利大逃亡。谁也别穿着衣裳装高尚,脱了衣服都一样。

 

 

更多精彩内容,点击进入郭海臣思想网http://www.guohaichen.com/

 

 

 

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