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不是房价太高,而是居民收入太低! (2010/12/16 3:03:15) [发送到微博]

 

不是房价太高,而是居民收入太低!

 

作者:郭海臣(版权所有,侵权必究)

 

目前,高涨的房价又开始招惹得许多经济学家们胡说八道,从前段时间社科院发布的绿皮书称“全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%”,到谢国忠预测明年房价下跌50%。看了这些经济学家们用不着调的数据,发出不着调的楼市论调,我觉得甚是可笑。

 

知名媒体人兼地产外行——石述思,在一次演讲中称,其找不到房价下降的理由,这话说的实在,掷地有声。同样作为媒体名人、或者经济学人,石述思敢于说真话、讲实话,连总理和仇副部长都说房价高涨难消。我不禁要问,这些睁着眼说瞎话的经济学家们的良心哪里去了?

 

数据显示,2010年11月,全国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。北京、上海等八大重点城市房价环比上涨0.41%,同比飙升34.29%。在楼市调控政策严厉至极,楼市逆势飞扬的涨势面前,谢竟敢称房价要跌50%,除了耸人听闻、吸引眼球之外,我替谢国忠找不出一条支持房价降50%的理由。

 

也许,目前的楼市政策依然不给力;也许,2011年还将出台更加严厉的政策。但是,不管出台多少严厉政策,我认为,未来五年房价要降50%的说法基本没有任何依据,不管用多么详实的数据推导,都无济于事,与事无补。未来五年的房价不仅不会下跌50%,反而会升,至于升多少,我不敢妄加断言。未来房价会升的原因很简单,我在许多文章中早已提出过,就是城市化造成的强烈的市场需求所致。

 

按照谢国忠的逻辑,房价会下跌50%是在泡沫泄气的时候,房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。谢国忠认为,在中国的房地产市场,现在的租金回报率不到3%,它必须回到5%以上,每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。在这里,谢国忠无意间道出了一个靠谱的问题——工资水平低与高房价不成正比。

 

细细梳理一下,世界各国的房价与工资水平的比例关系,会令我们大吃一惊。比如:美国房屋价格一般是家庭年收入的5倍,房屋均价折合人民币为7000元/㎡,但美国居民的年收入在10-15万美元左右。也就是说,买一套300平的别墅,大约需要3年左右。但是,美国房屋面积指的是使用面积(车库、阳台等不计入在内),美国还推行了物业税,这也是在美国很少有人炒房的原因之一。

 

瑞士房价是全世界最高房价的国家之一,整体房价约合9000-40000人民币/㎡,一套100㎡的住宅售价为90-120万人民币。但是,瑞士人均收入相差不大,超市售货员的月薪为3000瑞士法郎,年薪合人民币20 万,也就是说一套100㎡的住宅相当于其3~5年的总收入,而且还可以享受零首付,50年按揭。

 

中国2009年的全国商品房住宅平均价格为4445元/平方米,同年城镇人均可支配收入为17175元/年,家庭平均为2.96人/户,则家庭年收入为50838元/年,一年的收入可以购买当年的商品房为11.44平方米,则8年的收入可以购买91.5平方米的商品房,房价与家庭收入在1:6之内。也就是说,一个家庭不吃不喝,至少需要8-10年,才能买到一套90平米的住房。

 

按理说,这个比例并不是很高,但是中国有中国的特殊性,许多城市的居民实际收入与房价实际上不成比例。能够到达17175元/年的收入的城市,除了中小城市的中高阶层外,县城、农村中的实际收入依然很低。由此可见,一线城市过高的房价是被一线城市极少数的有钱人炒起来的!

 

目前,世界183个国家和地区的最低收入平均为41535元,排在前20名的国家除澳大利亚、新西兰、加拿大和美国外,都集中在欧洲。中国最低年收入为6120元,不到世界平均值的15%,排在158位,倒数第26位。

 

以河北省举例,2008年河北省最低工资分为680元/月、620元/月、560元/月和510元/月,取最低值与世界其他国家相比,中国在世界183个国家和地区中排第158位,甚至有32个非洲国家的最低工资高于中国。

 

但是,中国2009年的人均GDP世界排名第99位,而最低工资却排在第158位, 世界最低工资平均是人均 GDP的58%,目前中国的最低工资只是人均GDP的25%,不及世界标准的一半。所以,2009年中国的人均GDP为3566美元,即24356人民币元,中国的最低工资标准应为14126元/年或1177元/月。

 

以上数字不难看出,中国的最低工资标准显然与经济发展不相称,老百姓为经济发展做出了贡献,可他们却没有因此受益,而被过高的房价所累。

 

目前,房价在今后几年趋于涨势是不能回避的问题,这里面的原因很复杂,我在很多文章中也曾经提到过,过高的房价的确需要打压与控制,但在未来几年内,不论是政府的蓄意打压,还是市场自然发展,出现房价狂跌的可能性基本不大。在未来很长一段时间内,政府一边需要抑制房价过快增长,一边必须提高居民的实际收入,使居民收入能够与高涨的房价差距日渐缩小。这才是房地产治理正途,光听一些存心不良的经济学家们的有违常理的忽悠,中国楼市迟早会出大问题。

 

郭海臣

2010年12月16日

 


 

项目策划、顾问咨询、约稿采访、演讲授课。

联系QQ:425522735

 

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