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姓名:郭海臣
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    郭海臣,著名房地产专家,问世控股董事长,问世联盟轮值主席,问世咨询模式开创者,房地产运营营销模式缔造者,郭海臣思想社&郭海臣思想网创始人,英国Cognolink房地产经济顾问;金铃奖评选房地产业评委;国际旅游地产评委会副主任委员,全经联研究员。
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国庆出新政,政府急眼了 (2010/10/1 7:50:57) [发送到微博]
 
作者:郭海臣(版权所有,侵权必究)


楼市假性“回暖”,政府莫名急眼!


每当横冲直撞的楼市遇到金九银十,调皮捣蛋的楼市皆会“煮沸”一阵子;赚钱不要命的开发商皆会“欢呼”一阵子;普天之下的房奴皆会“喊打”一阵子;不明真相的媒体皆会“迷糊”一阵子;爱恨交加的购房客皆会“跟风”一阵子……今年概不例外。


往年金九银十的楼市里,政府对楼市的调控政策大都是“只听楼梯响,不见人下来”。据史料记载,政府在金九银十期间,尤其是国庆节前夕出台调控政策的事件难寻先例,多数新政都是在金九银十到来之前,或者金九银十集体“发飚”之后,或拍打,或刺激……政府才会酌情出手拨弄一番楼市。


但今年的政府与时俱进了一把,像转变国家发展方式一样,也转变了调控时机与思路——在国庆节前夕“发飚”了一下子。预想国庆歌舞升平,首先必须天下太平,在国庆期间出台如此严厉新政,当值官员确实冒了丢掉乌纱帽的险,看来这回政府是真的急眼了。


可是,政府这次是莫名的急眼,是犯不着的急眼,是没事找事的急眼,是庸人自扰的急眼。每年金九银十皆会成为购房消费高点,今年购房高点比起往年,并不是过高了。其“回暖”特征呈假性,只是叫唤的厉害罢了,炒作的厉害罢了。政府被这假性“回暖”眯了眼。往年政府很有范儿,今年政府受不了了!


心理素质脆弱的政府,为维护自己政策的权威性,于9月29日国庆节的前两天,几个部委联手射出几发重磅“人工降雨弹”。行业智者们呼为“组合拳”,以企给“回暖”的楼市降温、灭一灭楼市的虚火。


调控楼市政府量酷刑,细数却有惊人发现!

 

细数政府国庆节之前发出的五发“降雨弹”,是将4月份的“国十条”的进一步提炼。换言之,以前强奸罪判10年,现在判20年。看你还敢不敢忍不住美女“炸弹”色诱,伺机实施强奸。但这次酷刑并不算很严厉,没有一棍子打死,还是给强奸犯们留出了意淫的余地与空间!


国庆调控炮弹第1发:房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。


这项政策能否落到实处,主要还是看中央政府的督查力,如果政府像对待这次酷刑调控一样,对待地方政府,状况自然就会好很多。地方政府都是一些贱痞子,给点阳光就灿烂,给点笑脸就胡干。奇怪的是中央政府总是给地方政府赔笑脸,概因地方政府是中央高干的衣食父母吧。


这项政策出台,是给地方政府戴上一道枷锁,上半年的“国十条”之所以不能见效的原因,在于房贷在某些城市松动,二套房贷首付按一套执行,三套房贷根本不执行——这里面,真正的元凶是地方政府、银行、开发商,这三大除中央政府没人能够管的了巨头,分别控制着政策、资金、市场,而这三个属行业的硬通货。这其中,开发商是罪魁,地方政府是祸首,银行是帮凶。


举个流氓的比喻,开发商想强奸房地产市场,地方政府睁只眼闭只眼,偶尔还隔着门缝偷窥几眼,过过眼瘾。一看不要紧,却无意中看见惊人一幕:银行精神矍铄的站在旁边,为开发商行床第之欢手忙脚乱,摁手的摁手,拉腿的拉退,啥也不干的,在旁边淫荡的叫喊!


但地方政府却坐视不管,有的甚至也想赤膊上阵,合伙高兴一番。所以,对地方政府实施问责制是必须的。可是,光问责制还不够,假如能够连督查不力的人都问责了,那才正真的问责!


国庆调控新政炮弹第2发:第一套首付调到30%及以上;第二套首付不低于50%、利率不低于基准利率1.1倍;暂停发放第三套及以上住房贷款;不能提供一年以上工作证明与税收证明的不能在当地购房;消费性贷款禁用于购房。


这是一项绝对的酷刑,之所以称为酷刑不仅在于其无比残忍;还在于其无比不讲理,更在于其无比的不要脸!曹丞相曰:宁让我负天下人,不让天下人负我。宁可错杀一百,不可放过一个——这是这条政策的历史性注解!


提高房贷首付比例肯定会错杀——主要表现在对刚性需求以及对改善性需求的错杀。


试想,购买90平米以下购房者尚可占到一些便宜,90平方以上者(那怕是90.1平米),也要首付30%。而对于想一次性到位购房者来说,购买一个90平米的小三房(一般地,做到小三房至少需要95平米左右的面积空间,80多平米做成小三房,除非能够偷面积,专业术语曰:做足灰色空间)是其一生第一次、也是唯一一次购房,一辈子就干这么一回。因此,要买就不如一次到位——买个三房,买不起120平米的大三房,买个90多平米的小三房也不赖——这是很多刚性需求的购房心理——但是90平米小三房首付比例的提高却让很多人连东拼西凑的首付款也拿不出、付不起了!


这显然会使刚性需求受到极大压制。哪里有压迫,哪里就有反抗。如果政府对调控造成的压制刚性需求表现的漠不关心,或洋洋自得,则是不负责任的行为!因为压制过久的刚性需求会导致后市的强烈反弹,物极必反,否极泰来,哪里的压迫势头烈,哪里的反抗性就强!房市亦如此。


这项政策中,唯一基本没有变化的是二套房贷,但二套房贷会将改善型需求阻拦到门外,对于家庭自住型购房者来说,由于一边供第一套房贷,一边需要攒够第二套房50%房款,会有很多人感到资金的压力,如果只靠工资,没有外财,最终也只能一大家子人,蜗居在原来的小房子里将就过活,相信这种人不在少数。


对于投资型需求的二套房贷,是一些纯属有点闲钱的炒房者,其投资兴趣可能更多会转向商业地产、旅游产品以及写字楼等物业投资形式。同时,三套房贷的停贷将会导致市场的热钱找不到输出渠道,而转向股市、能源、科技等新兴产业领域。因此,接下来的中国政府,对宏观经济的调控将更加严峻。


国庆调控政炮弹第3发:调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。


个人所得税与契税,虽然能够左右购房者的一些思想,但对楼市与房价并没多大影响。刚性需求购房者本来工作就很低,契税也就是那么有限的一点点,不是成为制约购房决策的主要因素。


房产税的改革已经喊了有些年头了,很多“砖”家把房产税能够抑制楼市的作用,吹胡得神乎其神。我对房产税已经研究很久了,研究来,研究去,得出的结论有两个:一是房产税对楼市的影响属于“远水解不了近渴”;二是即便开征就一定会抑制楼市过快上涨吗?我看未必!


说到房产税,我不得不追溯了一下中国5000年的文明史,据《周礼》记载:当时的“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐,均属房产税性质。


社会主义的房产税始于1951年,物业税征收改革试点成型于2010年,并在上海试征。但是,房产税会增加企业和居民负担,并在短期内推高房价,削弱城市的“城市竞争力”。同时,房产税推出后,老百姓无税养房,变成纳税养房,很难接受。你看,这个鸟样的房产税何谈抑制楼市与楼价?

 

国庆调控炮弹第4发:房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。


这个是个老生畅谈的话题,这是个老生长叹的愿望。靠政府主动建设保障性住房是没有用的,实践证明,效果甚微而迟缓。不要说政府不会心甘情愿推进这项工作;即便是心甘情愿也必须有利益为前提。应付差事、谋取利益的思想使保障性住房建设上演了一场又一场的闹剧。不信你就数一数,你认识的所有人里面,有几个是保障房建设的受益者?这事说起来,很像彩民摸彩,我们只是见到媒体忽悠人说,今天这个中了500万,明天那个中了1个亿,但我身边认识的人好像从来没有中过彩!


国庆调控炮弹第5发:查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。


这个政策也是做做表面文章,发发红头文件完事的政策,除了在小品《策划》了的黑土大叔(赵本山饰)会“炖”之外,房地产界都是会“炒”的高手,大到炒地,小到炒房,能炒啥炒啥。市场经济就是智者的投机游戏,趁虚而入,一本万利的买卖——才是企业经营的至高境界!


同时,那些改变土地性质的项目操作,如果没有政府幕后撑腰或默许,有几个开发商胆大包天?开发商的胆子都是政府给惯的。人有多大胆,地有多大产——这话用在这里再恰当不过!小开发商胆子小,只有炒地;大开发商胆子大就囤地。


中国的上市房企都是囤地专业户,宁可一日无房可售,不可一日无地可囤!如果那一天,中国有一家上市开发企业,因囤地而股票被叫停了,那将是中国房地产行业具有里程碑的事件,我们期待着这一天的来临!

 

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